Staedler: Nguy cơ của việc phân vùng dựa trên hình thức, như ở Alum Rock

Quy trình phân khu dựa trên hình thức của Làng đô thị Alum Rock đã gây tranh cãi trong tháng trước.

Theo báo cáo của San José Spotlight, quy hoạch dựa trên hình thức được đưa ra vào đầu những năm 2000 với hy vọng thu hút đầu tư mới.

Các quan chức quy hoạch cho biết loại quy hoạch này sẽ được thực hiện trên toàn thành phố, nhưng điều đó rõ ràng đã không xảy ra.

Hãy đi vào trọng tâm của vấn đề này: Mã dựa trên biểu mẫu là gì, formbasingcodes.org:

Mã dựa trên biểu mẫu là quy định phát triển đất đai nhằm thúc đẩy các kết quả xây dựng có thể dự đoán được và lĩnh vực công chất lượng cao bằng cách sử dụng hình thức vật chất (thay vì phân tách mục đích sử dụng) làm nguyên tắc tổ chức cho mã. Mã dựa trên biểu mẫu là một quy định, không phải là một hướng dẫn đơn thuần, được áp dụng vào luật thành phố, thị trấn hoặc quận. Mã dựa trên biểu mẫu cung cấp một giải pháp thay thế mạnh mẽ cho quy định phân vùng thông thường.

Quá trình này tạo ra một cách tiếp cận hợp lý mà không bắt buộc phải có sự chấp thuận của Hội đồng Thành phố.

Điều này mang lại rất nhiều quyền lực cho Phòng Kế hoạch với việc giải thích sự phù hợp của dự án với kế hoạch và cách họ đại diện dự án trước Ủy ban Kế hoạch.

Nó cũng thay thế chính sách của thành phố không chuyển tài sản thương mại thành nhà ở. Các chủ đầu tư trong khu vực này không phải xin giấy phép chia khu để chuyển mục đích sử dụng từ thương mại sang nhà ở.

Điều này sẽ càng làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân bằng việc làm nhà ở mà Kế hoạch Tổng quát 2040 của thành phố San Jose được cho là phải cải thiện.

Thực tế là dự án Downtown West bao gồm Google sẽ không cải thiện đáng kể những con số đó khiến tôi đặt câu hỏi liệu số liệu đó có quan trọng như họ yêu cầu về các quyết định sử dụng đất rộng hơn hay không, nhưng đó là thời điểm khác.

Những nỗi sợ hãi về dịch chuyển là có thật và chúng không được xử lý rộng rãi. Đây không phải là một vấn đề mới đối với San Jose.

Quy tắc phân vùng dựa trên biểu mẫu chỉ làm gia tăng nỗi sợ hãi của cộng đồng và không tạo ra cơ chế tài trợ để tái định cư người thuê trong khu vực lân cận của họ.

Việc tạo ra giá trị của quá trình hợp lý hóa và loại bỏ việc phân chia lại các khu đất nên phải có một sắc lệnh Đạo luật Ellis (loại bỏ phí đơn vị nhà ở giá rẻ) loại phí do nhà phát triển trả để hỗ trợ tái định cư những người thuê nhà hiện tại.

Nếu bạn đọc qua phần cuối của câu chuyện San José Spotlight Có một thông tin thú vị do thành phố San Jose đưa ra: “Brilliot cho biết phần còn lại của thành phố sẽ sớm thông qua các quận phân vùng tương tự, thêm vào đó Hội đồng Thành phố có thể bỏ phiếu ngay sau tháng Ba.”

Sẽ rất thú vị nếu phần còn lại của thành phố sẽ chú ý đến hậu quả của hành động đó. Tôi chưa thấy bất kỳ sự tiếp cận nào về việc tạo ra các quận phân vùng dựa trên hình thức tương tự trong toàn thành phố. Hãy tưởng tượng cửa hàng bán lẻ được yêu thích ở Thung lũng Almaden bị phá bỏ và thay thế bằng nhà ở của lực lượng lao động. Họ sẽ không nhận điều đó tốt.

Việc hợp lý hóa các phê duyệt cần phải có sự ủng hộ mạnh mẽ từ cộng đồng từ trước.

Theo ý kiến ​​cá nhân của tôi, thật khó để xây dựng lòng tin sau khi các quyết định lớn đã được đưa ra mà không có sự đóng góp ý kiến ​​của cộng đồng và trước khi giai đoạn thực hiện bắt đầu.

Đã đến lúc tìm ra giải pháp cho những vấn đề này chứ không phải đạp đổ con đường. Hướng lên trên và hướng lên phía trước.

Chuyên gia phân tích của San Jose Spotlight Bob Staedler là hiệu trưởng tại Silicon Valley Synergy, một công ty tư vấn phát triển và sử dụng đất có trụ sở tại San Jose. Các cột của ông xuất hiện vào mỗi thứ Hai đầu tiên của tháng. Liên lạc với Bob tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @BobStaedler trên Twitter.