Staedler: Chúng ta phải đứng lên chống lại các đặc tính bị tàn lụi

Nhà kho HG Wade bắt lửa ở quận Alviso của San Jose vào ngày 25 tháng XNUMX. Điều này khiến tôi nghĩ về một công trình kiến ​​trúc khác rất dễ bị cháy, tòa nhà lịch sử Nhà thờ Chúa Kitô.

Nó nằm ngay phía bắc của Công viên St. James và trông giống như một tòa nhà nền trong một bộ phim viễn tưởng. Tốt nhất là gọi nó là bạc màu - đó là một sự bối rối hoàn toàn đối với San Jose.

Tòa nhà lịch sử sẽ được cải tạo theo thỏa thuận giữa Green Valley Corporation dba Barry Swenson Builder được phê duyệt vào tháng 2003 năm 2009, được sửa đổi vào tháng 2017 năm XNUMX và cuối cùng được giao cho Fulton Street Ventures LLC vào tháng XNUMX năm XNUMX.

Tòa nhà đã đi từ tiện nghi được cải tạo được đề xuất của một dự án phát triển nhà ở có tên Park View Towers thành một mặt hàng mà Green Valley Enterprises kiếm tiền để thu được lợi nhuận tài chính lớn, tất cả trong khi tòa nhà trở thành một mối phiền toái lớn, tồi tàn và chướng mắt. Green Valley Enterprises đã trả 1.35 triệu đô la (hoặc 23.71 đô la cho mỗi foot vuông) cho bất động sản này. Họ đã bán nó với giá 8 triệu đô la vào tháng 2017 năm XNUMX.

Hãy để chúng tôi làm rõ ai đã tiếp quản dự án phát triển được đề xuất: Fulton Street Ventures.

Fulton Street Ventures là một tổ chức do Z&L Properties quản lý. Z&L có một thành tích khó khăn trong việc phát triển trung tâm thành phố San Jose, thể hiện qua dự án 188 West St. James, trước đây được gọi là Silvery Towers. Đã nhiều năm kể từ khi dự án bắt đầu và không rõ khi nào nó sẽ kết thúc.

Z & L's trạng thái trang web rằng nó sẽ bắt đầu được bán vào cuối mùa hè năm 2019. Nếu bạn không biết lý do tại sao nơi nghỉ được đổi thương hiệu thành 188 West St. James, hãy để tôi chỉ cho bạn các đề xuất tìm kiếm của Google xuất hiện khi bạn nhập vào Silvery Towers:

Cùng một nhà phát triển này hiện có một số bất động sản dưới sự kiểm soát của họ ở trung tâm thành phố San Jose. Một dự án phát triển khác mà nó sở hữu là khu bến xe buýt Greyhound trước đây.

Trang web Greyhound tọa lạc tại số 60 Đại lộ Nam Almaden và được mua vào tháng 2016 năm 33.5. KT Properties dưới một mục đích duy nhất đã mua tài sản từ Greyhound Lines Inc. với giá 39 triệu đô la, và sau đó cùng ngày bán nó cho Full Standard Properties với giá XNUMX triệu đô la. . Đó là đối với một tài sản với các quyền phát triển đã được phê duyệt.

Tôi đã nghiên cứu các phê duyệt cho tài sản này và theo đơn xin điều chỉnh giấy phép vào ngày 11 tháng 2020 năm XNUMX, gia hạn cuối cùng một năm đã được đưa ra. Điều đó có nghĩa là các phê duyệt của trang web đã không còn, có nghĩa là giá trị sẽ thấp hơn đáng kể. Ứng dụng này hiển thị các Thuộc tính Tiêu chuẩn Đầy đủ, LLC là chủ sở hữu tài sản và liệt kê việc chăm sóc các Thuộc tính Z&L.

Để giá trị của bất động sản giảm đi trong khi không thể bắt đầu xây dựng là điều đáng lo ngại nhất. Đó là một tài sản bạc màu khác có nguy cơ bốc cháy vì những tòa nhà bỏ trống những ngày này.

Thành phố có thể làm được rất ít điều về tài sản Greyhound. Tuy nhiên, nó có nhiều lựa chọn để gây áp lực lên địa điểm phát triển Nhà khoa học lịch sử của Nhà thờ Chúa.

Trang web vẫn được kiểm soát bởi một thỏa thuận ràng buộc pháp lý giữa Z&L và thành phố. Như với hầu hết các thỏa thuận, có các điều khoản và điều kiện mà mỗi bên phải tuân theo hoặc một bên trở thành mặc định. Vào thời điểm đó, bên không vỡ nợ có thể theo đuổi hành động pháp lý hoặc các biện pháp khắc phục theo hợp đồng được liệt kê trong thỏa thuận. Thỏa thuận cho trang Nhà khoa học của Nhà thờ Chúa yêu cầu nhà phát triển phải hoàn thành tất cả quá trình phát triển trong XNUMX năm.

Đây là tiến trình phát triển của họ từ tài liệu:

• Giấy phép Phát triển Trang web & Bản sửa đổi được phê duyệt vào ngày 22 tháng 2016 năm XNUMX
• Giấy phép Bảo tồn Di tích được phê duyệt vào ngày 15 tháng 2015 năm XNUMX
• Giấy phép chấm điểm / Dự bị sẵn sàng được cấp và hết hạn vào ngày 22 tháng 2017 năm XNUMX
• Fulton Street Ventures LLC đóng ký quỹ trên đất liền vào ngày 14 tháng 2017 năm XNUMX
• Cấp Giấy phép xây dựng vào ngày 1 tháng 2017 năm XNUMX
• Khởi công xây dựng vào ngày 15 tháng 2017 năm XNUMX

Như bạn có thể thấy bởi tình trạng hiện tại của nó và sự thiếu phát triển, dòng thời gian đó đã không được thực thi. Trong thỏa thuận ràng buộc giữa Z&L và thành phố, có một tài liệu mua lại được hiển thị bên dưới. Dưới đây là các điều khoản để thực hiện quyền mua lại:

Các tùy chọn khác có sẵn cho thành phố là thu hồi Bản sửa đổi Giấy phép Bảo tồn Di tích lịch sử của họ. Mặt hàng số 50 trạng thái:

Cá nhân tôi tin rằng tài sản này hiện đang tạo ra một sự phiền toái. Thành phố nên thông báo cho Z&L rằng họ đang xem xét các lựa chọn mua lại tài sản hoặc khám phá việc thu hồi Bản sửa đổi Giấy phép Bảo tồn Lịch sử của mình.

San Jose cũng nên xem xét việc tạo ra một loại thuế blight đối với các lô đất trống lớn chẳng hạn như địa điểm Greyhound. Nó không thể chấp nhận được và cần phải làm gì đó. Các cử tri ở Oakland đã thông qua Dự luật W, Thuế tài sản bỏ trống Oakland, quy định mức thuế hàng năm từ 3,000 đô la đến 6,000 đô la.

Người ta thường thảo luận xung quanh San Jose rằng nếu Z&L không có bất kỳ sự tôn trọng nào đối với thành phố, tại sao họ vẫn giữ những tài sản này? Tiến độ của 188 West St. James không cung cấp bất kỳ mức độ tin cậy nào rằng mọi thứ sẽ sớm thay đổi trên hai khu đất này.

Mối nguy hiểm về hỏa hoạn trên tòa nhà lịch sử Nhà thờ Chúa Kitô gia tăng theo từng ngày. Trong 20 năm qua, đã có bốn hoặc rất nhiều công trình kiến ​​trúc lịch sử quan trọng bị bốc cháy. HG Wade Warehouse chỉ là cái mới nhất có thể tránh được.

Việc phá dỡ bằng cách bỏ bê đang diễn ra ngay trước mắt. Chúng tôi cần đứng lên và nói với Z&L rằng họ không thể làm điều này với cộng đồng của chúng tôi.

Chuyên gia phân tích của San Jose Spotlight Bob Staedler là hiệu trưởng tại Silicon Valley Synergy, một công ty tư vấn phát triển và sử dụng đất có trụ sở tại San Jose. Các cột của ông xuất hiện vào mỗi thứ Hai đầu tiên của tháng. Liên lạc với Bob tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @BobStaedler trên Twitter.