Staedler: Kế hoạch nhà ở theo yêu cầu của thành phố ở đâu?

San Jose đã bỏ lỡ hạn chót ngày 31 tháng 2023 của tiểu bang đối với Yếu tố Nhà ở 2031-XNUMX đã được phê duyệt.

Yếu tố Nhà ở là một kế hoạch vạch ra nhà ở trong tương lai ở San Jose và giúp thành phố đạt được mục tiêu lên kế hoạch cho 62,200 ngôi nhà vào năm 2031. Theo thành phố, yếu tố Nhà ở giải quyết một loạt các vấn đề về nhà ở như khả năng chi trả, thiết kế, loại nhà ở, mật độ và vị trí. Nó cũng thiết lập các mục tiêu, chính sách và chương trình để giải quyết nhu cầu nhà ở hiện tại và dự kiến. Luật tiểu bang không yêu cầu các khu vực tài phán phải xây dựng hoặc tài trợ cho nhà ở mới, nhưng họ phải lập kế hoạch cho việc đó.

Các quan chức thành phố đổ lỗi cho sự chậm trễ này là do các yêu cầu mới theo yêu cầu của Dự luật 686 của Quốc hội tiểu bang, khiến kế hoạch này mang tính chất kỹ thuật hơn. Họ cho rằng điều này đòi hỏi nhiều cấp độ nhân viên từ nhiều bộ phận, bao gồm cả nhà ở và kế hoạch. Các nhà nước ban hành một phản ứng đối với bản dự thảo đầu tiên của thành phố, và nó cho thấy những điểm yếu cố hữu trong các chính sách nhà ở của San Jose được xây dựng trong thập kỷ qua dưới thời chính quyền thị trưởng Liccardo. Kế hoạch cần thay đổi cấu trúc để giải quyết cách San Jose dự định đáp ứng 62,200 đơn vị nhà ở. Nhà nước sẽ không còn chấp nhận cách cũ để nêu các mục tiêu không thể đạt được mà không có con đường phía trước để đạt được mục tiêu đó.

Những thay đổi đó được thực hiện như thế nào cần được Hội đồng Thành phố thảo luận.

Quá trình này rất phức tạp và sẽ yêu cầu các chính sách thay đổi mạnh mẽ cách thức và địa điểm phát triển các đơn vị nhà ở trên toàn thành phố (thậm chí cả việc phát triển ở Almaden). Thay vì tổ chức một phiên nghiên cứu của hội đồng vào tháng Ba, các quan chức thành phố muốn dời nó sang tháng Sáu. Trong lịch sử, các quan chức thành phố đã đưa công việc chính sách phức tạp vào các cuộc họp hội đồng vào tháng XNUMX đông đúc thường diễn ra vào ban đêm để hạn chế băng thông và đối thoại từ các ủy viên hội đồng.

Mục này sẽ được nghe vào khoảng 8 giờ tối, bao gồm phần trình bày dài của nhân viên, vài giờ bình luận công khai và sau đó là cuộc thảo luận của hội đồng trong một thời gian giới hạn.

Điều đó là không thể chấp nhận được. Lãnh đạo hội đồng ở đâu? Các quan chức thành phố đang tự thương lượng với nhà nước. Nếu họ không nhận được ý kiến ​​của hội đồng về những sửa đổi đối với kế hoạch, thì nó có thể trở thành phương pháp 'chấp nhận hoặc bỏ nó' vào tháng XNUMX vì các quan chức thành phố sẽ nói rằng bất kỳ thay đổi nào cũng sẽ dẫn đến mất thời gian. Có những ủy viên hội đồng mới sẽ có những câu hỏi, những câu hỏi đánh đổi chính sách rất hợp lý. Việc nhân viên thắp đèn sẽ đưa thành phố trở lại vị trí không mong muốn để phê duyệt Yếu tố Nhà ở có khả năng còn thiếu sót.

Sự chậm trễ trong việc phê duyệt kế hoạch đã mở ra chiếc hộp pandora của Phương thuốc cho Người xây dựng. Điều đó cho phép các nhà phát triển tránh các yêu cầu phân vùng cục bộ. Nó đơn giản như thế này - nếu một địa phương có yếu tố nhà ở không tuân thủ, thì dự án phát triển nhà ở phải được thành phố hoặc quận phê duyệt bất kể quy hoạch của địa phương. Đó là vị trí của San Jose ngày nay: Không có Yếu tố Nhà ở nào được phê duyệt và nhân viên đã bác bỏ Hội đồng Thành phố về việc tổ chức một cuộc họp để thảo luận về tình trạng của các cuộc đàm phán.

Đã đến lúc hội đồng phải bước lên và yêu cầu câu trả lời trong một buổi học độc lập. Các cuộc họp của hội đồng trong vài tháng qua diễn ra rất nhẹ nhàng và họ có thể thảo luận về kế hoạch sau đó. Ý thức chung nên chiếm ưu thế ở đây.

Chuyên gia phân tích của San Jose Spotlight Bob Staedler là hiệu trưởng tại Silicon Valley Synergy, một công ty tư vấn phát triển và sử dụng đất có trụ sở tại San Jose. Các cột của ông xuất hiện vào mỗi thứ Hai đầu tiên của tháng. Liên lạc với Bob tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @BobStaedler trên Twitter.