Staedler: Với sự nhầm lẫn về luật pháp của SB 9, chúng ta hãy tạm dừng Nhà ở Cơ hội

Ủy ban Kế hoạch San Jose đã tổ chức một phiên nghiên cứu vào thứ Tư tuần trước để thảo luận về vấn đề gây tranh cãi về SB 9 và Nhà ở Cơ hội. Nhân viên thành phố đã làm những gì tốt nhất có thể để mô tả tác động của SB 9 và số lượng nhà ở có thể được phát triển với luật này. Có một danh sách dài những điều đáng thất vọng đến từ văn bản luật kém cỏi này. Nó đòi hỏi một lượng lớn sự giải thích của các nhân viên lập kế hoạch và nhà nước sẽ không đưa ra hướng dẫn cho đến tháng Hai tới.

Điều đáng thất vọng đầu tiên là người nộp đơn phải “chứng thực rằng họ có kế hoạch sống trên một trong những lô đất trong ít nhất ba năm.” Điều này mở ra một kẽ hở cho người nộp đơn ký xác nhận và sau đó viện lý do để không sống ở đó mà không có bất kỳ sự đòi hỏi nào của thành phố để thực thi yêu cầu này.

Tại sao luật được viết theo cách này? “Kế hoạch để sống” dường như là một cách viết có mục đích để mồi chài và chuyển đổi mục đích thực sự của luật này. Các giao ước về nhà ở giá cả phải chăng nêu rõ mức khả năng chi trả với giới hạn thu nhập rõ ràng. Họ không nói "có ý định cung cấp" nhà ở giá cả phải chăng cho một số mức thu nhập nhất định. Tôi muốn người viết phần này của luật đứng lên và giải thích cho họ về điều này.

Một yêu cầu khác là người nộp đơn sẽ không được phép phát triển một lô đất do người thuê nhà chiếm giữ trong ba năm qua. Điều đó sẽ được thực thi như thế nào? Một chứng thực khác mà không có bất kỳ khả năng thực thi nào? Điều này có khả năng xảy ra một lượng lớn người cho thuê bởi các chủ sở hữu bất động sản có khả năng tài chính để xây thêm các căn hộ mà không cần bất kỳ khoản tài chính nào.

Một yêu cầu bổ sung là người nộp đơn không thể chia nhỏ các lô liền kề. Điều gì sẽ xảy ra nếu người nộp đơn tạo nhiều LLC thực thể đa mục đích cho các lô liền kề? Những thực thể đó sẽ được coi là khác với những người nộp đơn. Thành phố sẽ không đào sâu vào cấu trúc quyền sở hữu và một danh sách dài các thẩm định, họ sẽ chỉ xử lý đơn.

Phiên nghiên cứu cũng nhấn mạnh rằng hầu hết các lô đất đều quá nhỏ để có thể chia nhỏ một cách khả thi. Theo Trung tâm Đổi mới Nhà ở Terner, UC Berkeley: “Trong số 331,000 lô đất dành cho một gia đình ở Hạt Santa Clara, Trung tâm Terner ước tính có 30,500 lô đất khả thi trên thị trường cho các đơn vị mới.”

Việc thực thi SB 9 sẽ khó khăn đối với nhân viên thành phố. California lẽ ra nên làm tốt hơn công việc soạn thảo luật này, nhưng một lần nữa họ lại để ngỏ cho việc giải thích và các vụ kiện tụng tiềm tàng.

Với tất cả những điều đã được nói, tôi tin rằng San Jose nên bỏ qua Nhà ở Cơ hội. Chúng ta cần tôn trọng mục đích của Quy hoạch chung năm 2040 và quay trở lại công việc kinh doanh để các quy hoạch làng đô thị được phê duyệt và thực hiện. Thời gian của nhân viên sẽ được dành tốt hơn cho các dự án phát triển lớn hơn và cuối cùng cập nhật các tài liệu của Đạo luật Chất lượng Môi trường California cho các dự án nhà ở Bắc San Jose khi được phép.

Chúc mọi người có một kỳ nghỉ lễ vui vẻ khi bước vào tháng XNUMX. Hướng lên trên và hướng lên phía trước!

Nhà báo Bob Staedler của chuyên mục San José Spotlight là phó chủ tịch Ủy ban Tư vấn Tái phân chia khu vực 2021 của Hạt Santa Clara, và là hiệu trưởng tại Silicon Valley Synergy, một công ty tư vấn phát triển và sử dụng đất có trụ sở tại San Jose. Các cột của anh ấy xuất hiện vào mỗi Thứ Hai đầu tiên của tháng. Liên hệ với Bob tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @BobStaedler trên Twitter.