Tại một thành phố mà việc xây dựng nhà ở thường tốn kém và nặng nhọc, các đơn vị nhà ở phụ trợ mang lại cho những người ủng hộ nhà ở tại Palo Alto một chút triển vọng.
Được hỗ trợ bởi luật tiểu bang gần đây, các công trình sân sau đang âm thầm nhưng liên tục đóng góp vào việc giúp thành phố đạt được mục tiêu nhà ở. Palo Alto đã cấp 125 giấy phép cho các đơn vị nhà ở phụ trợ vào năm 2024, cũng như 125 giấy phép vào năm 2023 và 120 giấy phép vào năm 2022, theo báo cáo gần đây từ Sở Dịch vụ Quy hoạch và Phát triển của thành phố. Những con số này cao gấp đôi so với dự báo trong Yếu tố Nhà ở của thành phố, một tài liệu nêu ra kế hoạch bổ sung 6,086 ngôi nhà vào năm 2031.
Trong khi các công trình nhỏ chỉ chiếm một phần nhỏ trong quỹ nhà ở của thành phố, thì sự tăng trưởng của chúng trong thập kỷ qua là theo cấp số nhân. Năm 2016, các nhà quy hoạch thành phố chỉ cấp năm giấy phép cho ADU. Năm 2018, có 36 giấy phép; năm 2021, có 89 giấy phép.
Nhưng ngay cả với những thành công gần đây, các nhà quy hoạch Palo Alto đang chuẩn bị thực hiện thêm những thay đổi đối với luật phân vùng địa phương về các đơn vị nhà ở phụ trợ. Theo Bộ Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của tiểu bang, luật địa phương không tuân thủ đầy đủ các luật tiểu bang gần đây nới lỏng các hạn chế về việc xây dựng nhà ở sân sau và các đơn vị nhà ở phụ trợ dành cho người trẻ, được tách ra khỏi không gian sống hiện có.
Vào tháng 10, cơ quan nhà nước đã thông báo cho thành phố rằng họ nên thay đổi luật của mình để tuân thủ luật ADU của tiểu bang hoặc thông qua một nghị quyết giải thích lý do tại sao thành phố tin rằng họ tuân thủ luật của tiểu bang, bất chấp những phát hiện của HCD. Cơ quan này cho rằng họ không đùa giỡn.
Jamie Candelaria, giám đốc cấp cao phụ trách đơn vị giải trình nhà ở tại Ban Phát triển Chính sách Nhà ở của HCD, đã viết: “Nếu Thành phố không thực hiện bất kỳ hành động nào và đưa Sắc lệnh vào tuân thủ Luật ADU của Tiểu bang, HCD phải thông báo cho Thành phố và có thể thông báo cho Văn phòng Tổng chưởng lý California rằng Thành phố đang vi phạm Luật ADU của Tiểu bang”.
Bức thư của cơ quan này liệt kê 20 cách mà sắc lệnh của thành phố không tuân thủ luật tiểu bang, một số là kỹ thuật và nhỏ, một số khác là thực chất hơn. Giới hạn chiều cao nằm trong loại sau. Bộ luật hiện hành của thành phố hạn chế chiều cao của ADU rộng 800 foot vuông là 16 foot. Điều đó không phù hợp với 18 foot được luật tiểu bang cho phép. Ngoài ra, luật địa phương giới hạn số lượng phần mở rộng tại một lô đất gia đình đơn lẻ là hai: một ADU và một JADU. HCD tin rằng điều này xung đột với luật tiểu bang, có thể cho phép một JADU và hai ADU, một ADU tách biệt và một ADU liền kề được tạo ra bằng cách chuyển đổi một phần của không gian hiện có.
HCD cũng muốn thành phố thay đổi các quy tắc của mình về việc chuyển đổi một cấu trúc không tuân thủ thành một cấu trúc tuân thủ quy định. Hiện tại, quy định cấm cấu trúc mới làm tăng mức độ không tuân thủ. Nhưng luật tiểu bang cấp cho chủ sở hữu bất động sản quyền thêm 150 feet vuông vào ADU để tạo điều kiện cho việc ra vào.
Điều đáng quan tâm đặc biệt là sự khăng khăng của HCD rằng thành phố đang áp dụng không đúng các yêu cầu đặc biệt đối với các bất động sản được liệt kê trong Kho lưu trữ lịch sử địa phương. Tuy nhiên, luật của tiểu bang chỉ cho phép các thành phố áp dụng các tiêu chuẩn khách quan đối với ADU về những thứ như chiều cao, khoảng lùi và kích thước tối đa – không phải tình trạng lịch sử.
“Do đó, việc sử dụng sổ đăng ký lịch sử địa phương như Palo Alto Historic Inventory sẽ không phù hợp với Luật ADU của tiểu bang”, lá thư nêu rõ. “Thành phố phải xóa tài liệu tham khảo này”.
Theo thành phố, phát hiện của HCD sẽ tác động đến khoảng 350 bất động sản nằm trong sổ đăng ký lịch sử địa phương nhưng không nằm trong sổ đăng ký của tiểu bang. Danh sách địa phương sắp xếp các bất động sản lịch sử thành bốn loại, trong đó hai loại đầu tiên có ý nghĩa lịch sử quan trọng nhất. Luật hiện hành yêu cầu bất kỳ thay đổi bên ngoài nào đối với một địa điểm lịch sử trong hai loại đầu tiên phải được Hội đồng Đánh giá Kiến trúc và Hội đồng Đánh giá Lịch sử xem xét.
“Bằng cách xóa bỏ điều khoản này, bất kỳ ADU/JADU nào được đề xuất gắn liền với bất động sản Loại 1 hoặc 2 đều có thể dẫn đến những thay đổi ảnh hưởng đến tính toàn vẹn của các nguồn tài nguyên địa phương này mà không có biện pháp khắc phục”, Nhà quy hoạch chính Garrett Sauls viết trong báo cáo. “Mặc dù Thành phố không có thẩm quyền yêu cầu những thay đổi bổ sung dựa trên ngôn ngữ trong luật của Tiểu bang, nhưng điều quan trọng cần lưu ý là có thể có những tác động đến tính toàn vẹn của các nguồn tài nguyên địa phương hiện tại và tương lai”.
Cho đến nay, thành phố đã đưa ra phản hồi trái chiều đối với các chỉ thị của HCD. Trong một lá thư gửi cho cơ quan vào tháng 11, Giám đốc Quy hoạch Jonathan Lait đã cam kết sẽ cập nhật quy tắc phân vùng để hỗ trợ một số phát hiện của cơ quan, bao gồm những phát hiện liên quan đến các bất động sản lịch sử và số lượng tối đa các ADU và nhà ở JADU được phép theo lô.
Lait cũng gợi ý rằng những phát hiện khác dựa trên sự hiểu lầm về sắc lệnh của thành phố. Ví dụ, luật của thành phố yêu cầu ADU phải bao gồm một nhà bếp có bếp nấu với hai lò, lò nướng hoặc lò vi sóng đối lưu, không gian quầy và tủ đông và tủ lạnh kết hợp. Nhà bếp cũng phải bao gồm không gian quầy để chế biến thực phẩm có chiều sâu tối thiểu là 24 inch và chiều dài tối thiểu là 36 inch, và bồn rửa tạo điều kiện cho nước nóng và nước lạnh. HCD kết luận rằng các chi tiết quá nghiêm ngặt, lưu ý rằng luật của tiểu bang chỉ yêu cầu các đơn vị này phải có "các điều khoản cố định để sinh hoạt, ngủ, ăn, nấu ăn và vệ sinh" mà không có thông số kỹ thuật nào khác.
Lait lập luận rằng việc loại bỏ các yêu cầu cụ thể sẽ buộc thành phố phải sử dụng “tiêu chí chủ quan để đánh giá tính hợp lý và đưa ra quyết định tùy ý”.
Lait viết: “Nếu HCD đã định nghĩa một cách khách quan về tiêu chuẩn hợp lý, vui lòng chia sẻ, nếu không, Thành phố không tin rằng cần phải thay đổi”.
Cho đến nay, thành phố vẫn chưa nhận được phản hồi từ HCD cho lá thư tháng 9 của mình. Nhưng thay vì chờ đợi lâu hơn nữa, các nhà quy hoạch thành phố đang đề xuất tiến hành những thay đổi mà cơ quan này yêu cầu. Ủy ban Quy hoạch và Giao thông có kế hoạch xem xét các sửa đổi được đề xuất tại cuộc họp ngày XNUMX tháng XNUMX.
“Mặc dù nhân viên tin rằng có những lập luận mạnh mẽ ủng hộ lập trường của Thành phố về những vấn đề này, nhưng có khả năng phản ứng cuối cùng của HCD sẽ đòi hỏi phải sửa đổi thêm sắc lệnh. Do không chắc chắn về thời điểm Thành phố có thể mong đợi phản hồi chi tiết từ HCD, nhân viên khuyến nghị nên tiến hành sắc lệnh đã cập nhật”, Sauls viết.
Câu chuyện này ban đầu xuất hiện trên Palo Alto Weekly. Gennady Sheyner đưa tin về chính trị địa phương và khu vực, nhà ở, giao thông và các chủ đề khác cho Palo Alto Weekly, Palo Alto Online và các ấn phẩm liên quan.
Bình luận
bạn phải đăng nhập để viết bình luận.