Phán quyết của nhà nước đối với việc bán đất thuộc sở hữu của San Jose có thể ảnh hưởng đến các thành phố khác

Một phán quyết trong tuần này của tòa phúc thẩm tiểu bang về cách các thành phố ở California phải bán đất dư thừa của họ để ưu tiên nhà ở giá rẻ có thể đã được điều chỉnh cho San Jose, nhưng quyết định có thể sẽ ảnh hưởng đến các thành phố khác nhiều hơn, theo thị trưởng thành phố.

“San Jose có rất ít đất thuộc sở hữu thành phố có thể phát triển được, và phần lớn, những lô đất đó được chuyển qua bộ phận phát triển nhà ở giá rẻ,” Thị trưởng Sam Liccardo cho biết trong một cuộc phỏng vấn hôm thứ Tư. Nhưng ông thừa nhận phán quyết "có thể có tác động lớn đến các thành phố nhỏ khác" sở hữu nhiều đất hơn.

Tòa phúc thẩm quận thứ sáu phán quyết hôm thứ Ba rằng thành phố lớn nhất Vùng Vịnh không có quyền tạo ra các hướng dẫn riêng để bán đất thuộc sở hữu của thành phố và thay vào đó phải tuân theo luật tiểu bang đòi hỏi phải ưu tiên phát triển nhà ở giá rẻ. Các Hội đồng thành phố ở 2016 đã áp dụng chính sách ưu tiên nhà ở trên đất thuộc sở hữu công cộng, nhưng cho phép San Jose một số trường hợp ngoại lệ, bao gồm phá vỡ các dự án phát triển cao tầng ở trung tâm thành phố và bán một lần để thúc đẩy phát triển kinh tế với các loại dự án bất động sản khác.

Thành phố đã nhanh chóng bị kiện bởi một cặp người thuê nhà cho biết chính sách này là bất hợp pháp.

San Jose đã lập luận rằng với tư cách là một thành phố hiến chương, nó có nhiều quyền hơn để quản lý các vấn đề địa phương của mình, bao gồm cả cách xử lý tài sản thừa - một lập luận mà thẩm phán xét xử đã đồng ý, nhưng tòa phúc thẩm đã lật ngược lại. Theo phán quyết trong tuần này, cuộc khủng hoảng nhà ở căng thẳng đến mức tiểu bang “quan tâm nhiều hơn đến chủ đề này hơn là thành phố thuê”.

Quyết định này là một vấn đề quan trọng đối với toàn tiểu bang vì nó liên quan đến một số vấn đề quan trọng nhất hiện nay của California, bao gồm chính sách sử dụng đất, nhà ở giá rẻ và sự cân bằng của địa phương so với sự kiểm soát của nhà nước đối với những vấn đề đó.

Tuy nhiên, một số chuyên gia địa phương nghi ngờ dự luật nhà nước là lựa chọn tốt nhất để quản lý đất đai thành phố dư thừa để thúc đẩy nhiều nhà ở hơn.

Rõ ràng, tiểu bang California đang trong một cuộc khủng hoảng nhà ở và mọi cộng đồng nên tiếp tục hướng tới sản xuất nhà ở, ông Erik Schoennauer, nhà tư vấn sử dụng đất với The Schoennauer Co. Tuy nhiên, cần phải kiểm soát hoàn toàn cục bộ hoặc bao gồm các tiêu chí rộng lớn hơn cho phép một loạt các tùy chọn tùy thuộc vào vị trí của đất, kích thước của đất và các yếu tố khác.

Vì thế, chính sách bán đất của San Jose không đi lệch đáng kể so với chính sách của nhà nước, Luật sư thành phố Richard Doyle nói.

Ông nói nó ưu tiên cho nhà ở, nhưng có một ngoại lệ là phát triển kinh tế, ông nói. Chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi phù hợp nhất để quyết định những trang web nào sẽ được sử dụng để phát triển kinh tế, trái ngược với cách tiếp cận một kích cỡ phù hợp với tất cả mà Sacramento thực hiện.

Nhưng các chuyên gia sử dụng đất địa phương khác nói rằng nhà nước bị bỏ rơi trong một tình huống khó khăn sau cuộc khủng hoảng nhà ở hơn một thập kỷ trong quá trình hình thành.

Bob Staedler, hiệu trưởng của công ty tư vấn sử dụng đất Silicon Valley Synergy cho biết: “Khi bạn gặp phải một thảm kịch nhà ở như thế này, tất cả những gì luật pháp như thế này có thể làm là phù hợp. “Họ không có thời gian để đối phó với sắc thái, và những kẻ xấu ở California đã làm tổn thương những người giỏi đang cố gắng xây dựng nhà ở.”

Doyle không cho biết liệu thành phố dẫn đầu cuộc chiến bảo vệ chính sách này cùng với sự hỗ trợ từ Liên đoàn các thành phố California, sẽ kháng cáo lên Tòa án tối cao California.

Luật nhà nước, Đạo luật đất đai dư thừa, yêu cầu các thành phố tìm kiếm người mua đất thành phố với các nhà phát triển muốn tạo ra nhà ở thu nhập thấp với ít nhất là 25 phần trăm được coi là giá cả phải chăng trong những năm 55. Nếu không tìm thấy người mua trong những điều kiện đó, thành phố có thể tìm kiếm những người mua khác, nhưng nếu nhiều hơn nhà 10 được xây dựng trên trang web, thì phần trăm 15 phải được coi là giá cả phải chăng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn, theo luật pháp tiểu bang.

Chính sách của San Jose khác với luật tiểu bang bằng cách tạo ra sự miễn trừ cho các dự án phát triển cao ốc ở trung tâm thành phố và các cơ hội phát triển kinh tế. Thành phố cũng có quan điểm tự do hơn so với tình trạng của những gì sẽ được coi là giá cả phải chăng.

San Jose là một trong những thành phố điều lệ 121 trong tiểu bang, vì vậy trừ khi vụ kiện được kháng cáo và lật lại, phán quyết đặt ra một tiền lệ rằng bất kỳ thành phố nào muốn bán đất phải tuân theo một loạt các yêu cầu nghiêm ngặt ưu tiên phát triển nhà ở giá rẻ hơn tất cả.

Các quan chức thành phố có 60 ngày để quyết định có kháng cáo phán quyết hay không và các thành viên hội đồng sẽ cung cấp hướng dẫn về cách tiến hành trong những tuần tới, Doyle nói.

Liccardo không cho biết liệu có nên nộp đơn kháng cáo hay không, nhưng cho biết ông có kế hoạch bảo vệ nghiêm ngặt luật lệ địa phương, giống như bất kỳ thành phố nào, bởi vì có nhiều vấn đề khác xuất hiện dưới danh mục cai trị địa phương và chúng tôi đã có một số trận chiến thực sự đau đớn trong thập kỷ qua.

Đáng chú ý, Liccardo là người ủng hộ một số dự luật nhà nước sẽ thay thế quyền kiểm soát địa phương, bao gồm SB 35, được thông qua trong 2018 và hợp lý hóa các dự án nhà ở đáp ứng một số điều kiện nhất định. Ông cũng hỗ trợ SB 50, nếu được thông qua, sẽ có hiệu quả vùng đất gần các điểm dừng quá cảnh tần số cao.

Nhưng anh ấy không được bán trên hóa đơn để quản lý cách các thành phố thuê đất bán đất thừa của họ, anh ấy nói, thêm "các chi tiết cụ thể về cách nguyên tắc đó được áp dụng là vấn đề, và chúng quan trọng rất nhiều."

Liên lạc với Janice Bitters tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @JaniceBitters trên Twitter.