Chi phí xây nhà giá rẻ ở San Jose
Park Avenue Senior Apartments gần Ga Diridon có 99 đơn vị nhà ở giá cả phải chăng. Ảnh của Sonya Herrera.

Mô hình chi phí xây dựng cao ở San Jose, một trong những nơi cao nhất trong tiểu bang, thúc đẩy việc cung cấp một nguồn tài chính quan trọng cho nhà ở giá rẻ: các khoản tín dụng thuế của tiểu bang.

“Mỗi năm, các chương trình này thay đổi yêu cầu tài trợ của chúng,” Michael Lane, giám đốc chính sách của tiểu bang tại think tank quy hoạch đô thị SPUR, nói với San José Spotlight. “Phải mất nhiều năm để ghép một trong những dự án này lại với nhau, và nếu họ thay đổi các quy tắc, điều đó sẽ khiến nó rất khó khăn”.

Theo Lane, tiểu bang đang cấp ít tín dụng thuế hơn cho các dự án Khu vực Vịnh do chi phí xây dựng cao so với các khu vực khác trong tiểu bang.

“Họ sẽ nói, 'Chúng tôi có thể xây dựng với giá 400,000 đô la một căn ở Stockton, so với 600,000 đô la cho mỗi căn ở San Jose, vì vậy chúng tôi sẽ xây dựng ở Stockton,” Lane nói. "Nhưng sau đó các công nhân đang lái xe trở lại Stockton từ San Jose."

Khi các Căn hộ Cao cấp Park Avenue được xây dựng vào năm ngoái - bao gồm 99 căn hộ giá cả phải chăng và một đơn vị quản lý - đã có rất nhiều điều để ăn mừng.

Nhưng sự phát triển giá 59,845,787 đô la để xây dựng, số tiền lên tới $ 604,502 cho mỗi đơn vị giá cả phải chăng.

Theo Lane, các dự án nhà ở giá cả phải chăng như Park Avenue được tài trợ thông qua “quỹ vốn” sử dụng từ XNUMX đến XNUMX nguồn vốn. Các khoản tín dụng thuế liên bang và tiểu bang được trao cho các nhà phát triển để đổi lấy việc xây dựng nhà ở giá cả phải chăng. Các nhà phát triển sau đó bán các khoản tín dụng này cho các nhà đầu tư sử dụng chúng để giảm gánh nặng thuế thu nhập.

Mô hình Văn phòng Thủ quỹ Tiểu bang California đề xuất 6.3 triệu đô la tín dụng thuế để tài trợ cho Căn hộ cao cấp Park Avenue, hơn 10% tổng chi phí của dự án.

Bảng phân tích chi phí cho các Căn hộ Cao cấp Park Avenue gần Ga Diridon ở San Jose. Hình ảnh được phép của Ủy ban Phân bổ Tín dụng Thuế của California.

Các dự án nhà ở vừa túi tiền cũng sử dụng nguồn vốn từ quận và thành phố. Dự luật A của Quận Santa Clara, được thông qua vào năm 2016, được sử dụng để mua hoặc xây trên đất để có nhà ở giá cả phải chăng. Dự luật E của San Jose, được thông qua vào năm 2020, sử dụng thuế chuyển nhượng bất động sản tăng lên để huy động khoảng 50 triệu đô la mỗi năm cho nhà ở giá cả phải chăng.

Lane cho biết, các chủ đầu tư cũng tìm kiếm các khoản vay tư nhân từ các ngân hàng và các nhà đầu tư khác, giúp trang trải việc xây dựng, thường là chi phí linh hoạt và đắt đỏ nhất do giá vật liệu như gỗ và bê tông biến động.

Jeff Scott, phát ngôn viên của sở gia cư San Jose, cho biết thành phố gặp khó khăn trong việc thu đủ các khoản tín dụng thuế để tài trợ cho nhu cầu nhà ở giá cả phải chăng. Hạt Santa Clara đặt mục tiêu xây dựng 4,800 căn hộ giá cả phải chăng bởi 2026, trong khi San Jose có kế hoạch xây 10,000 ngôi nhà giá cả phải chăng bởi 2022.

Phần lớn chi phí xây dựng đến từ việc xây dựng, với tổng chi phí khoảng 33 triệu đô la cho Căn hộ cao cấp Park Avenue — hoặc 56% chi phí. Chi phí xây dựng cao đối với tất cả các loại nhà ở ở Vùng Vịnh, với 71% chi phí đó đến từ vật liệu, thiết bị và tiền lương.

Việc thu hồi đất cũng rất tốn kém, lên tới khoảng 7 triệu đô la cho Căn hộ cao cấp Park Avenue. Đất được bán với giá 10 triệu đô la một mẫu Anh quanh Ga Diridon gần khu chung cư.

Scott nói rằng xây dựng và thu hồi đất là một trong những chi phí xây dựng nhà ở giá rẻ cao nhất trong thành phố. Nhưng các công nghệ và khuôn khổ mới có thể tăng tốc độ xây dựng và hạ giá thành xây dựng.

Ông nói: “Việc cung cấp các thiết bị mô-đun và ngành công nghiệp đã quen với việc tài trợ cho việc xây dựng mô-đun đều đang trong quá trình thực hiện. “Gỗ khối lượng lớn cũng là một công nghệ đầy hứa hẹn mà bộ luật xây dựng hiện đang hỗ trợ.”

Scott cho biết khoảng 45% cư dân của San Jose được coi là có thu nhập thấp hơn và đủ điều kiện nhận nhà ở tín dụng thuế, nhưng chỉ khoảng một phần tư nguồn cung nhà ở của thành phố là các căn hộ giá rẻ bị hạn chế cho thuê.

Ông nói: “Chúng tôi cần nhiều nguồn cung hơn những gì chúng tôi có.

Nói chung, bảo tồn thay vì xây nhà ở giá rẻ mới là một phương pháp hiệu quả hơn về chi phí để tăng nguồn cung. Chi phí mua lại và cải tạo nhà ở để được bảo tồn như giá cả phải chăng dao động từ $ 275,000 đến $ 480,000 mỗi căn, theo San Jose's Kế hoạch Thực hiện Nhà ở Giá cả phải chăng cho khu vực Diridon.

Sandy Perry, chủ tịch của Mạng lưới Nhà ở Giá cả phải chăng của Hạt Santa Clara. "Đó là một khoản đầu tư rất tốt theo quan điểm đó."

Perry cho biết phục hồi các đơn vị nhà ở hiện có thông qua quỹ đất cộng đồng, chẳng hạn như South Bay Community Land Trust, cũng có thể giữ cho chúng vĩnh viễn có giá cả phải chăng. Ủy thác đất đai có thể nhắm mục tiêu đến những cư dân có thu nhập thấp hơn giới hạn thu nhập thấp do quận nêu ra.

Perry nói: “Thu nhập trung bình của Quận Santa Clara tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập cố định của người dân và tiền lương của người dân. "Ngay cả nhà ở giá cả phải chăng cũng trở nên không thể chi trả được trong một khoảng thời gian."

Thu nhập hộ gia đình trung bình ở Hạt Santa Clara là 126,606 đô la, theo Dữ liệu Hoa Kỳ. Một cư dân cá nhân sẽ phải kiếm được 58,000 đô la hoặc ít hơn để đủ điều kiện cho một căn hộ thu nhập thấp, theo Cơ quan Nhà ở Hạt Santa Clara.

South Bay Community Land Trust đang làm việc để mua lại bất động sản đầu tiên của mình trong năm nay. Perry cho biết đây là một mô hình đầy hứa hẹn, đặc biệt là khi xem xét số tiền 5 triệu đô la mà San Jose phân bổ cho việc bảo tồn nhà ở giá cả phải chăng.

Perry nói: “Họ có tài trợ, chúng tôi chỉ phải thuyết phục họ rằng chúng tôi có thể tận dụng nó. "Đó là một ý tưởng đã đến lúc."

Liên lạc với Sonya Herrera tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @SMHsoftware trên Twitter.

Bình luận

Chúng tôi sẽ không công khai email của bạn.