Chi phí xây nhà giá rẻ ở San Jose

Chi phí xây dựng cao ở San Jose , thuộc hàng cao nhất tiểu bang, đang đe dọa nguồn tài chính quan trọng cho nhà ở giá rẻ: tín dụng thuế của tiểu bang.

“Mỗi năm, các chương trình này đều thay đổi yêu cầu về kinh phí,” Michael Lane, giám đốc chính sách cấp tiểu bang tại tổ chức tư vấn quy hoạch đô thị SPUR , nói với San José Spotlight. “Phải mất nhiều năm để hoàn thành một dự án như thế này, và nếu họ thay đổi các quy định, điều đó sẽ khiến mọi việc trở nên rất khó khăn.”

Theo Lane, tiểu bang đang cấp ít tín dụng thuế hơn cho các dự án Khu vực Vịnh do chi phí xây dựng cao so với các khu vực khác trong tiểu bang.

“Họ sẽ nói, 'Chúng tôi có thể xây dựng với giá 400,000 đô la một căn ở Stockton, so với 600,000 đô la cho mỗi căn ở San Jose, vì vậy chúng tôi sẽ xây dựng ở Stockton,” Lane nói. "Nhưng sau đó các công nhân đang lái xe trở lại Stockton từ San Jose."

Khi các Căn hộ Cao cấp Park Avenue được xây dựng vào năm ngoái - bao gồm 99 căn hộ giá cả phải chăng và một đơn vị quản lý - đã có rất nhiều điều để ăn mừng.

Nhưng chi phí xây dựng dự án là 59,845,787 đô la , tương đương với 604,502 đô la cho mỗi căn hộ giá rẻ.

Theo Lane, các dự án nhà ở giá cả phải chăng như Park Avenue được tài trợ thông qua “quỹ vốn” sử dụng từ XNUMX đến XNUMX nguồn vốn. Các khoản tín dụng thuế liên bang và tiểu bang được trao cho các nhà phát triển để đổi lấy việc xây dựng nhà ở giá cả phải chăng. Các nhà phát triển sau đó bán các khoản tín dụng này cho các nhà đầu tư sử dụng chúng để giảm gánh nặng thuế thu nhập.

Văn phòng Kho bạc Nhà nước California đã đề xuất cấp 6.3 triệu đô la tiền tín dụng thuế để tài trợ cho khu căn hộ dành cho người cao tuổi Park Avenue, chiếm hơn 10% tổng chi phí của dự án.

Các dự án nhà ở vừa túi tiền cũng sử dụng nguồn vốn từ quận và thành phố. Dự luật A của Quận Santa Clara, được thông qua vào năm 2016, được sử dụng để mua hoặc xây trên đất để có nhà ở giá cả phải chăng. Dự luật E của San Jose, được thông qua vào năm 2020, sử dụng thuế chuyển nhượng bất động sản tăng lên để huy động khoảng 50 triệu đô la mỗi năm cho nhà ở giá cả phải chăng.

Lane cho biết, các chủ đầu tư cũng tìm kiếm các khoản vay tư nhân từ các ngân hàng và các nhà đầu tư khác, giúp trang trải việc xây dựng, thường là chi phí linh hoạt và đắt đỏ nhất do giá vật liệu như gỗ và bê tông biến động.

Jeff Scott, người phát ngôn của sở nhà ở San Jose, cho biết thành phố gặp khó khăn trong việc thu thập đủ tín dụng thuế để tài trợ cho nhu cầu nhà ở giá rẻ. Quận Santa Clara đặt mục tiêu xây dựng 4,800 căn nhà giá rẻ vào năm 2026 , trong khi San Jose có kế hoạch xây dựng 10,000 căn nhà giá rẻ vào năm 2022.

Phần lớn chi phí xây dựng đến từ khâu thi công, tổng cộng khoảng 33 triệu đô la cho khu căn hộ dành cho người cao tuổi Park Avenue—tương đương 56% tổng chi phí. Chi phí xây dựng cao đối với tất cả các loại nhà ở tại khu vực Vịnh San Francisco, với 71% chi phí đến từ vật liệu, thiết bị và tiền lương.

Việc thu hồi đất cũng rất tốn kém, lên tới khoảng 7 triệu đô la cho Căn hộ cao cấp Park Avenue. Đất được bán với giá 10 triệu đô la một mẫu Anh quanh Ga Diridon gần khu chung cư.

Scott nói rằng xây dựng và thu hồi đất là một trong những chi phí xây dựng nhà ở giá rẻ cao nhất trong thành phố. Nhưng các công nghệ và khuôn khổ mới có thể tăng tốc độ xây dựng và hạ giá thành xây dựng.

Ông nói: “Việc cung cấp các thiết bị mô-đun và ngành công nghiệp đã quen với việc tài trợ cho việc xây dựng mô-đun đều đang trong quá trình thực hiện. “Gỗ khối lượng lớn cũng là một công nghệ đầy hứa hẹn mà bộ luật xây dựng hiện đang hỗ trợ.”

Scott cho biết khoảng 45% cư dân của San Jose được coi là có thu nhập thấp hơn và đủ điều kiện nhận nhà ở tín dụng thuế, nhưng chỉ khoảng một phần tư nguồn cung nhà ở của thành phố là các căn hộ giá rẻ bị hạn chế cho thuê.

Ông nói: “Chúng tôi cần nhiều nguồn cung hơn những gì chúng tôi có.

Nhìn chung, việc bảo tồn thay vì xây dựng nhà ở giá rẻ mới là phương pháp hiệu quả hơn về mặt chi phí để tăng nguồn cung. Theo Kế hoạch Thực hiện Nhà ở Giá rẻ của thành phố San Jose cho khu vực Diridon, chi phí mua lại và cải tạo nhà ở để bảo tồn dưới dạng nhà ở giá rẻ dao động từ 275,000 đến 480,000 đô la mỗi căn.

“Việc bảo tồn nhà ở giá rẻ có thể chỉ tốn bằng một nửa chi phí xây dựng nhà mới,” bà Sandy Perry, chủ tịch Mạng lưới Nhà ở Giá rẻ của Quận Santa Clara , cho biết . “Xét từ góc độ đó, đây là một khoản đầu tư rất tốt.”

Ông Perry cho biết việc cải tạo các đơn vị nhà ở hiện có thông qua các quỹ đất cộng đồng, chẳng hạn như Quỹ đất cộng đồng South Bay , cũng có thể giúp duy trì giá nhà ở ở mức phải chăng lâu dài. Các quỹ đất có thể nhắm đến những cư dân có thu nhập dưới mức thu nhập thấp do quận quy định.

Perry nói: “Thu nhập trung bình của Quận Santa Clara tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập cố định của người dân và tiền lương của người dân. "Ngay cả nhà ở giá cả phải chăng cũng trở nên không thể chi trả được trong một khoảng thời gian."

Theo Data USA , thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Quận Santa Clara là 126,606 đô la. Cơ quan Quản lý Nhà ở Quận Santa Clara cho biết, một cư dân cá nhân phải có thu nhập từ 58,000 đô la trở xuống mới đủ điều kiện thuê căn hộ dành cho người có thu nhập thấp.

South Bay Community Land Trust đang làm việc để mua lại bất động sản đầu tiên của mình trong năm nay. Perry cho biết đây là một mô hình đầy hứa hẹn, đặc biệt là khi xem xét số tiền 5 triệu đô la mà San Jose phân bổ cho việc bảo tồn nhà ở giá cả phải chăng.

Perry nói: “Họ có tài trợ, chúng tôi chỉ phải thuyết phục họ rằng chúng tôi có thể tận dụng nó. "Đó là một ý tưởng đã đến lúc."

Hãy liên hệ với Sonya Herrera qua địa chỉ email [email protected] hoặc theo dõi @SMHsoftware trên Twitter.