Hai năm sau: Luật trục xuất của San Jose có hiệu lực không?

Khi các nhà lập pháp California bỏ qua luật hạn chế trục xuất trên toàn tiểu bang, San Jose đã thông qua một sắc lệnh “chính nghĩa” tương tự cách đây hai năm yêu cầu chủ nhà nêu lý do chính đáng để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nhưng luật có hoạt động ở đây không?

Kể từ khi luật địa phương được thông qua vào tháng 2017 năm 12,800, Tòa thị chính San Jose đã nhận được hơn XNUMX thông báo từ các chủ nhà có ý định đuổi người thuê nhà, theo dữ liệu do San José Spotlight yêu cầu. Lý do hàng đầu được trích dẫn cho phần lớn các vụ trục xuất ở San Jose: Không trả tiền thuê nhà.

Các nguyên nhân khác bao gồm vi phạm hợp đồng cho thuê, gây thiệt hại cho một đơn vị, gây phiền toái hoặc cho thuê lại bất hợp pháp một đơn vị.

Theo dữ liệu, San Jose đã nhận được 4,012 thông báo trục xuất từ ​​tháng 2017 năm 2016, khi luật có hiệu lực, cho đến cuối năm nay. Thật khó để so sánh con số đó với năm XNUMX, trước khi luật được thông qua, bởi vì thành phố không theo dõi các vụ trục xuất trước khi có luật.

Tòa thị chính đã nhận được thông báo trục xuất 7,854 trong 2018 và gần như thông báo 1,000 trong năm nay. Thành phố đã nhận được thông báo trục xuất 683 chỉ trong tháng Năm, theo dữ liệu của thành phố.

Đây không phải là một quá trình nhanh chóng, và tôi nghĩ đó là do thiết kế, ông Keith Scott, người phát ngôn của Bộ Nhà ở thành phố cho biết. Nếu mọi thứ có thể được giải quyết, họ sẽ có cơ hội để giải quyết.

Scott cho biết phải mất khoảng 60 đến 90 ngày và “hàng tấn thủ tục giấy tờ” để trục xuất một người nào đó ở San Jose, nhưng phần lớn các trường hợp trục xuất tiềm năng đã được giải quyết. “Có lẽ người thuê nhà có thể giải quyết bất cứ vấn đề gì hoặc bất kỳ mối quan tâm nào mà chủ nhà có thể có và có thể ở trong khu nhà, hoặc người thuê nhà quyết định chuyển ra ngoài thay vì mang theo vụ việc thông qua một phiên tòa xét xử tiềm năng, ”Anh nói thêm.

Hai năm kể từ khi nó được thông qua, Scott nói rằng luật của San Jose đang hoạt động theo cách mà nó đã dự định - bảo vệ người thuê nhà khỏi bị trục xuất bất công trong khi cung cấp cho chủ nhà đủ sự linh hoạt đối với tài sản của họ.

Brandon Lawrence, giám sát luật sư nhà ở tại Tổ chức Luật của Thung lũng Silicon, đồng ý rằng luật này đang tạo ra sự khác biệt cho người thuê nhà, mặc dù nhiều người vẫn cần một luật sư để hiểu các quyền của họ và tìm ra sức mạnh để chống lại.

Một số xu hướng mà chúng ta đang thấy là sự bảo vệ của người thuê nhà (pháp lệnh) đang mang đến cho người thuê cơ hội chiến đấu để ở trong nhà của họ, ông Lawrence Lawrence nói với San José Spotlight. Thật không may, chúng ta đang chứng kiến ​​những người bị thay thế vì một lý do không công bằng hoặc không có lý do nào cả.

Trong bối cảnh tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng của tiểu bang, những người ủng hộ người thuê nhà đã chứng kiến ​​những vụ trục xuất bất hợp pháp ở San Jose đã ảnh hưởng nặng nề nhất đến các cộng đồng thiệt thòi, bao gồm các gia đình lao động, người da màu và những người bị bệnh tâm thần. Lawrence cho biết mỗi tháng công ty luật của anh phải đưa ra tòa 20 vụ trục xuất và năm ngoái, họ đã giúp hơn 2,000 người chống lại vụ trục xuất.

Đó là lý do tại sao Lawrence tin rằng luật trục xuất toàn tiểu bang là rất cần thiết.

Tiểu bang các nhà lập pháp tuần trước hoãn lại mà không chiếm Hóa đơn hội 1481, luật đuổi nhà “chính nghĩa” sẽ cấm chủ nhà đuổi người thuê nhà trừ khi họ không trả tiền thuê, gây phiền toái hoặc vi phạm các điều khoản thuê của họ. Đây là lần thứ hai luật chính nghĩa bị đánh bại tại Quốc hội trong hai năm qua.

Quốc hội đã làm, tuy nhiên, thông qua hẹp hóa đơn khác, giới hạn tiền thuê tăng lên 7% cộng với lạm phát trong ba năm tới. Dự luật ban đầu đề xuất giới hạn tăng tiền thuê 5%, phù hợp với chính sách kiểm soát tiền thuê địa phương của San Jose, nhưng luật đã bị hạ thấp trong bối cảnh phản đối gay gắt từ các nhóm lợi ích đặc biệt của chủ nhà.

Tôi nghĩ rằng một sự kiện toàn quốc (pháp lệnh) sẽ là một cách tuyệt vời để tăng cường bảo vệ người thuê nhà, nhưng nó sẽ không chỉ ở trong các cộng đồng cụ thể, ông Lawrence Lawrence nói.

Chủ nhà trích dẫn thêm khó khăn

Nhưng Joshua Howard, phó chủ tịch cấp cao của Hiệp hội Căn hộ California, cơ quan vận động chống lại luật của San Jose, nói rằng nó đã gây ra những hậu quả không lường trước được. Howard cho biết thành phố đang buộc các chủ sở hữu bất động sản “chi hàng ngàn đô la” chỉ để loại một người thuê tồi khỏi khu nhà cho thuê.

Theo Howard, luật của San Jose là thiếu sót, bởi vì không có cách nào để xúc tiến việc loại bỏ một người thuê nhà tồi hoặc miễn các khoản phí pháp lý liên quan đến quá trình trục xuất.

Howard nói: “Với việc thông qua luật chính nghĩa của San Jose vào năm 2017, các chủ cho thuê nhà phải chứng minh trước tòa lý do để loại bỏ một cư dân có vấn đề. “Bởi vì thủ tục pháp lý tốn kém và rất mất thời gian, những người thuê nhà tồi sẽ ở lại lâu hơn, điều này không công bằng đối với những người hàng xóm tuân thủ luật pháp của họ. Biết rằng khả năng trục xuất của họ là hạn chế, nhiều chủ nhà cũng có thể ít sẵn sàng cho những người nộp đơn có tiền sử thuê nhà không hoàn hảo ”.

Chủ nhà lâu năm Steve Hanleigh cho biết những người thuê nhà lạm dụng hợp đồng thuê nhà được bảo vệ thông qua sắc lệnh chính đáng.

Hanleigh, người sở hữu nhiều bất động sản ở San Jose, cho biết: “Việc chứng minh lý do bạn muốn đưa ai đó ra ngoài vì họ là một người thuê nhà tồi là một phần khó khăn. Hanleigh nói, vấn đề phổ biến nhất mà anh ấy gặp phải với những người thuê nhà là những người thuê nhà chuyển đến ở cùng các thành viên gia đình không có trong hợp đồng thuê.

“Chúng tôi không muốn đuổi mọi người, nhưng nếu tôi có ai đó sống trong căn hộ của mình mà tôi không có hợp đồng, tôi sẽ đuổi họ,” Hanleigh nói.

Luật 'cứu sống'

Nhưng những người ủng hộ nhà ở địa phương vẫn duy trì rằng các biện pháp bảo vệ người thuê nhà mạnh mẽ hơn - bao gồm cả sắc lệnh chính nghĩa - có hiệu quả nhất trong việc chống lại cuộc khủng hoảng vô gia cư ở Thung lũng Silicon bởi vì chúng giúp những người sống trả lương từng đồng, trên bờ vực mất nhà và phải ra đường.

Người ủng hộ nhà ở Shaunn Cartwright đã gọi đạo luật về người thuê nhà của San Jose là “cứu sống”.

Cartwright nói: “Nói một cách thẳng thừng là nó tiết kiệm nhà ở thu nhập thấp, nó tiết kiệm nhà ở kiểm soát tiền thuê nhà và tiết kiệm cuộc sống. "Nếu chúng tôi tăng cường các biện pháp bảo vệ cho thuê nhà, chúng tôi sẽ giảm thiểu tình trạng vô gia cư."

Jeffery Koenig, người thuê nhà ở San Jose cho biết luật trục xuất của San Jose có thể đã bảo vệ anh ta, nếu nó được áp dụng cho những ngôi nhà cho thuê.

Anh ta tuyên bố chủ nhà đã ném anh ta ra ngoài sau khi anh ta gọi thanh tra để kiểm tra “nấm mốc đen”, nước bẩn và các nguy cơ an toàn khác trong khu nhà. Koenig, 52 tuổi, cho biết ông rất may mắn khi tìm được một ngôi nhà khác cho hai con gái, cháu trai và chính mình, nhưng việc chuyển nhà đã khiến ông tiêu tốn hơn 2,000 USD.

Koenig giữ một chứng từ nhà ở Phần 8, mà ông nói đã khiến cho việc tìm kiếm một ngôi nhà mới ở San Jose gần như không thể.

Về cơ bản, nó đã đóng cửa gần như 75 phần trăm với 80 phần trăm của nhà ở hiện có vì không ai muốn cho ai đó thuê ở Phần 8, ông Ko Koig nói.

Liên lạc với Kyle Martin tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi anh ấy @ Kyle_Martin35 trên Twitter.