Waite: Nhà ở Cơ hội — một khái niệm chưa được chứng minh

Một cụm từ mới đã được sử dụng trong tiếng địa phương: Nhà ở Cơ hội.

Cụm từ nghe có vẻ vô thưởng vô phạt này đề cập đến việc cho phép, đúng ra, việc xây dựng các khu dân cư nhiều đơn vị ở trên các tài sản được quy hoạch là khu dân cư cho một gia đình. Nó sẽ cho phép chủ sở hữu bất động sản bỏ qua những gì ngày nay là một quá trình khá dài, đòi hỏi phải điều trần công khai và đóng góp ý kiến ​​từ những người hàng xóm liên quan, khi muốn san bằng một ngôi nhà hiện có và thay thế nó bằng bảy căn mới cao đến ba tầng, do đó tăng khả năng cung cấp nhà ở khắp thành phố của chúng tôi.

Lực lượng Đặc nhiệm Kế hoạch Chung của San Jose, trong quá trình xem xét bốn năm một lần đối với Kế hoạch Chung Envision San Jose 2040, đã bỏ phiếu tại cuộc họp ngày 20 tháng 2020 năm XNUMX đề nghị rằng Hội đồng thành phố của chúng tôi khám phá Nhà ở Cơ hội cho các tài sản có chỉ định sử dụng đất khu dân cư.

Hội đồng cuối cùng sẽ xem xét một đề xuất thực hiện Nhà ở Cơ hội. Hiện tại, các nhà hoạt động cộng đồng đang điều phối các cuộc họp giáo dục bao gồm các bài thuyết trình của những người ủng hộ và phản đối đề xuất, cũng như các thành viên của Bộ Gia cư San Jose.

Không ai tranh cãi về nhu cầu cấp thiết về nhà ở ở Thung lũng Silicon. Công dân vì Trách nhiệm Tài chính (CFR) thường tuyên bố rằng giải pháp tốt nhất cho tình trạng thiếu nhà ở của chúng ta là xây dựng nhiều nhà ở hơn ở mọi mức giá và thoạt nhìn, Nhà ở Cơ hội có vẻ như có thể giúp ích cho nỗ lực đó. Những người ủng hộ khẳng định rằng việc cho phép nhiều đơn vị ở hơn trên các bất động sản hiện có trên toàn thành phố sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở cho những người đang gặp khó khăn trong việc trang trải chi phí nhà ở hiện nay.

Giá niêm yết trung bình của một ngôi nhà là 1.3 triệu đô la, trong khi giá thuê căn hộ trung bình hàng tháng là 2,500 đô la. Người ta tính rằng thu nhập hàng năm của một hộ gia đình ít nhất phải là 240,000 đô la để mua được căn nhà trung bình đó (với khoản trả trước là 260,000 đô la). Căn hộ trung bình, giả sử 30% ngân sách hộ gia đình dành cho nhà ở, yêu cầu tổng thu nhập hàng năm là 100,000 đô la, gần tương đương với mức thu nhập hộ gia đình trung bình của San Jose.

CFR lo ngại rằng Nhà ở Cơ hội là một khái niệm chưa được chứng minh. Không có dữ liệu nào ủng hộ hoặc bác bỏ giả thuyết hoạt động rằng nó sẽ tạo ra nhà ở giá cả phải chăng hơn. Các thành phố không có kinh nghiệm với nó. Bang Oregon hiện là bang duy nhất đã áp dụng Nhà ở Cơ hội nói chung, nhưng nó sẽ không có hiệu lực cho đến năm 2022. Minneapolis là thành phố lớn duy nhất áp dụng nó, nhưng họ hiện đang bị ràng buộc trước tòa án về việc xác định xem một môi trường báo cáo tác động là cần thiết.

Có một điều chắc chắn: Nhà ở Cơ hội cuối cùng sẽ tạo ra các khu dân cư dày đặc hơn so với các khu dân cư được phân khu cho một gia đình truyền thống của chúng tôi. Chúng tôi có thể dễ dàng dự đoán những vấn đề mà điều này sẽ tạo ra cho cư dân. Nhiều khu phố đã phải vật lộn với tình trạng không đủ chỗ đậu xe, cả trên đường và ngoài đường. Việc cho phép tối đa bảy đơn vị ở cho mỗi tài sản sẽ làm trầm trọng thêm những gì xảy ra đối với một số tình huống vốn đã không thể khắc phục được. Ngoài ra, các đường phố phục vụ hầu hết các khu dân cư dành cho một gia đình ở San Jose đã được xây dựng để phục vụ một hoặc hai xe mỗi lô; Thêm nhiều đơn vị ở sẽ làm tăng thêm lưu lượng xe cộ, khiến mức độ dịch vụ giao lộ vốn đã không thể chấp nhận được trở nên tồi tệ hơn đáng kể.

Ngoài ra, thành phố của chúng tôi đã phải vật lộn với việc cung cấp các dịch vụ cốt lõi mà cư dân của chúng tôi xứng đáng được hưởng. Công dân vì Trách nhiệm Tài chính lo ngại rằng việc ban hành Nhà ở Cơ hội sẽ yêu cầu chi tiêu quỹ chung bổ sung chỉ đơn giản là để duy trì mức dịch vụ hiện tại. Cơ hội Nhà ở cũng sẽ làm tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng quan trọng, đặc biệt là cung cấp nước và xử lý nước thải, khiến chi tiêu vốn tăng lên để bù đắp cho hàng thập kỷ bảo trì trì hoãn.

Trong thế giới kinh doanh, các nhà lãnh đạo của các công ty thành lập thường không đặt cược toàn bộ công ty vào các sản phẩm chưa được kiểm chứng. Thay vào đó, họ sử dụng một quy trình như “bằng chứng về khái niệm” cộng với tiếp thị thử nghiệm để tránh những hậu quả không thể đảo ngược. CFR tin rằng San Jose nên áp dụng cách tiếp cận tương tự đối với Nhà ở Cơ hội.

Nếu Hội đồng Thành phố kết luận rằng Nhà ở Cơ hội là một công cụ thích hợp để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở của chúng ta, thì CFR tin rằng cách tiếp cận tốt nhất liên quan đến việc thực hiện ban đầu trong phạm vi một nửa dặm “đi bộ” xung quanh một hoặc hai trong số các trung tâm giao thông mới. Điều này có thể giúp mang lại một sự chuyển đổi thẩm mỹ từ các làng đô thị quy mô tương đối lớn sang các khu dân cư một gia đình quy mô nhỏ hơn của chúng ta. Điều này cũng có thể cung cấp dữ liệu cần thiết để xác định tính hiệu quả của Nhà ở Cơ hội trong nỗ lực của chúng tôi nhằm tạo ra các đơn vị ở hợp lý hơn trong thành phố của chúng tôi.

Cư dân San Jose đã đầu tư cuộc sống của họ vào ngôi nhà của họ có quyền hưởng thụ yên tĩnh trong ngôi nhà của họ. Quy hoạch chung hiện có của chúng tôi phản ánh cam kết về nhu cầu này để bảo tồn và nâng cao các khu dân cư hiện có. Các đơn vị ở mới được quy hoạch tập trung hợp lý ở trung tâm thành phố hoặc trong các “làng đô thị mới, sôi động” nằm gần các trung tâm giao thông. Việc chấp nhận Cơ hội Gia cư trên toàn thành phố đi ngược lại với những lời hứa được đưa ra trong kế hoạch chung hiện có.

Thành phố của chúng tôi và các quan chức được bầu của nó có nghĩa vụ đối với cư dân San Jose. Cư dân của các khu vực được quy hoạch cho các nhà ở dành cho một gia đình chuyển đến đó, một phần hoặc toàn bộ, bởi vì đó là loại khu vực lân cận mà họ muốn sinh sống và nuôi dưỡng gia đình của họ. Sẽ là một sự vi phạm hoàn toàn đối với sự tín nhiệm của công chúng nếu Hội đồng Thành phố San Jose tự ý đơn phương ban hành chính sách Nhà ở Cơ hội trên toàn thành phố. Người ta có thể tranh luận rằng ngay cả một sự chấp nhận hạn chế của hội đồng cũng sẽ là một vấn đề.

Cuối cùng, Nhà ở Cơ hội có thể chứng minh một công cụ có giá trị trong việc giải quyết khả năng chi trả nhà ở của San Jose. Tuy nhiên, việc áp dụng là một sự phá vỡ đáng kể so với chính sách phân vùng đã được thiết lập đến mức nó chỉ nên được quyết định bởi cử tri San Jose, cho dù được ban hành như một trường hợp thử nghiệm hay trên toàn San Jose. Công dân vì Trách nhiệm Tài chính kêu gọi Hội đồng Thành phố San Jose chú ý đến lời khuyên này và yêu cầu cư dân gửi thông điệp tương tự đến các đại diện hội đồng của họ và thị trưởng của chúng tôi.

Để tìm hiểu thêm về vị trí của chúng tôi, hãy truy cập www.cfr-sj.org.

Pat Waite là chủ tịch của Công dân vì Trách nhiệm Tài chính, một tổ chức phi đảng phái tập trung vào Quận San Jose và Santa Clara.