Nhà phát triển Vallco đề xuất thu hẹp quy mô lớn của dự án Cupertino

Một nhà phát triển ở Thung lũng Silicon đang thu hẹp lại kế hoạch phát triển quy mô lớn và gây tranh cãi về văn phòng, nhà ở, khu bán lẻ, ăn uống và công viên trên địa điểm của Trung tâm mua sắm Vallco trước đây ở Cupertino.

Các đại diện của Công ty Bất động sản Sand Hill có trụ sở tại Palo Alto cho biết lãi suất cao, chi phí gia tăng và sự chậm trễ của dự án đã buộc phải cắt giảm và thiết kế lại các hạng mục chính cho The Rise, vốn đã được lên kế hoạch từ lâu cho một khu đất trống rộng 50 mẫu Anh ở góc Đường Wolfe và Đại lộ Stevens Creek nơi Vallco từng ngồi.

Reed Molds, giám đốc điều hành của Sand Hill, nói với San José Spotlight: “Trong ngành, không ai tránh khỏi những gì thị trường đang áp đặt lên bất kỳ ai trong chúng ta lúc này”. “Áp lực đang đến từ cả hai phía, cả về chi phí cũng như sự sụt giảm giá trị và triển vọng tăng trưởng đều đi xuống. Để tiếp tục tiến về phía trước, trong một số trường hợp nhất định, bạn cần phải thực hiện những thay đổi mạnh mẽ.”

Công ty đã gửi tài liệu để yêu cầu sửa đổi dự án cho các quan chức kế hoạch Cupertino vào cuối ngày thứ Hai và thứ Ba. Sand Hill hy vọng những thay đổi theo kế hoạch sẽ được phê duyệt thông qua quy trình xem xét của thành phố.

Những thay đổi lớn mà Sand Hill đang đề xuất bao gồm việc cắt giảm không gian bán lẻ theo kế hoạch trong toàn bộ quá trình phát triển từ gần 430,000 feet vuông xuống còn khoảng 230,000 feet vuông. Molds cho biết công ty có kế hoạch tăng nhẹ tổng diện tích mặt tiền cửa hàng, nhưng nhìn chung sẽ giảm đáng kể không gian bán lẻ và tập trung vào các nhà bán lẻ và hoạt động ăn uống “dựa trên trải nghiệm” nhỏ hơn.

Molds cho biết: “Đây vẫn sẽ là một dịch vụ bán lẻ mạnh mẽ, một môi trường sử dụng hỗn hợp năng động, có thể đi bộ được, với năng lượng sôi động cả ngày lẫn đêm”. “Khu bán lẻ rộng 429,000 feet vuông có ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả hoạt động của dự án.”

Tổng số nhà ở trong dự án sẽ tăng lên để hỗ trợ khả năng tài chính của dự án, từ con số 2,402 căn hộ và nhà ở theo kế hoạch trước đây, giờ lên đến 2,669, và số lượng nhà giá phải chăng sẽ giảm đáng kể.

Trước đây, các kế hoạch yêu cầu khoảng 50% số căn nhà phải thấp hơn giá thị trường, nhưng giờ đây con số đó sẽ giảm xuống còn khoảng một phần ba, với tổng số 890 căn nhà.

Trong khi nhà ở trước đây được lên kế hoạch tập trung ở bảy tòa tháp dân cư cao 240 feet, Sand Hill đang giảm số lượng tháp xuống còn ba, tất cả đều ngắn hơn 240 feet và những ngôi nhà còn lại sẽ nằm trong các tòa nhà cao 85 feet hoặc thấp hơn.

Các kế hoạch này đại diện cho dự án nhà ở riêng lẻ lớn nhất trong lịch sử Cupertino, một thành phố đã nổi giận và đôi khi thẳng thắn chống lại các yêu cầu của tiểu bang nhằm tăng nguồn cung nhà ở, khiến các quan chức California và những người ủng hộ nhà ở phẫn nộ.

Molds cho biết: “Để rơi vào tình huống mà chi phí quá cao, chúng tôi cần tiếp tục sáng tạo để tìm cách thúc đẩy các dự án tiến lên phía trước, giải pháp thay thế là chúng không tiến triển chút nào”.

Đề xuất phát triển trước đó cũng bao gồm các kế hoạch cho khoảng 1.98 triệu feet vuông không gian văn phòng và con số đó đã giảm nhẹ xuống còn khoảng 1.95 triệu feet vuông trong các kế hoạch mới nhất.

Chủ đầu tư cũng đang loại bỏ kế hoạch xây dựng một công viên trên sân thượng, một dự án chính và là tính năng hàng đầu của dự án trước đó. Thay vào đó, Sand Hill sẽ cung cấp hơn bảy mẫu công viên công cộng và không gian tụ tập ở cấp độ đường phố, một trong những thay đổi mà Mold cho biết sẽ giúp làm cho đề xuất sửa đổi này phù hợp với một số yêu cầu trước đây của người dân. Công viên dự định được kết nối giữa các tòa nhà lớn hơn với sự kết hợp giữa nhà cho thuê và nhà để bán, nhưng dự án giờ đây sẽ bao gồm các tòa nhà nhỏ hơn với ít mục đích sử dụng hơn trong mỗi tòa nhà để giảm chi phí.

Thị trưởng Hung Wei cho biết hôm thứ Ba rằng bà cần thêm thời gian để tiếp thu các chi tiết của đề xuất thiết kế lại mới nhất, nhưng nói chung bà rất vui khi thấy số lượng ngôi nhà có chiều cao xây dựng giảm xuống tăng lên, mặc dù bà hơi thất vọng khi thấy chiều cao tòa nhà giảm xuống. số lượng những cái giá cả phải chăng.

Wei nói với San José Spotlight: “Không ai, kể cả tôi, thích bảy tòa nhà 20 tầng. “Tôi là người ủng hộ việc sử dụng không phận một cách hợp lý để chứa nhiều nhà ở hơn, nhưng tối đa 20 tầng, hơi cao đối với phía tây Thung lũng Silicon.”

Vào năm 2018, Hội đồng Thành phố Cupertino đã phê duyệt một phiên bản kế hoạch phát triển tuân thủ SB 35, một luật mới của tiểu bang nhằm hợp lý hóa việc phê duyệt các dự án nhà ở phù hợp với các quy tắc quy hoạch và phân vùng của thành phố cũng như đáp ứng các tiêu chí nhất định. Đề xuất này bao gồm một gói lợi ích cộng đồng khổng lồ, chẳng hạn như tòa nhà tòa thị chính mới. Nhưng những thách thức pháp lý đã trì hoãn và đe dọa dự án, đồng thời một dự án được thiết kế lại không có những lợi ích đó đã được các quan chức quy hoạch đề xuất và phê duyệt vào tháng 2022 năm XNUMX.

Kể từ khi Sand Hill tiếp quản khu đất này khoảng XNUMX năm trước, số phận của địa điểm này đã trở thành chủ đề tranh luận gây tranh cãi, làm dấy lên nhiều vụ kiện, trưng cầu dân ý và chia rẽ giữa các phe phái của cư dân và lãnh đạo thành phố ủng hộ hoặc phản đối nó.

“Chúng ta đã ở tình trạng này được một thời gian dài rồi. Chưa bao giờ có một khoảnh khắc buồn tẻ hay yên tĩnh nào trong hơn XNUMX năm qua chúng tôi sở hữu bất động sản này,” Molds nói.

Các quan chức thành phố cho biết, nếu dự án sửa đổi vẫn tuân thủ SB 35, các quan chức quy hoạch thành phố sẽ có thể phê duyệt những thay đổi mà không cần ý kiến ​​đóng góp của Ủy ban Kế hoạch Cupertino hoặc hội đồng thành phố.

“Luật tiểu bang quy định thời gian xem xét là 60 ngày và nhân viên thành phố sẽ tham gia đầy đủ vào quá trình xem xét,” Phó Giám đốc Thành phố Tina Kapoor nói với San José Spotlight. “Đây là một bước đi đầy hứa hẹn để đưa dự án tiến lên phía trước, hướng tới việc tái phát triển địa điểm Vallco và sản xuất những ngôi nhà rất cần thiết.”

Sand Hill đã san bằng tất cả các tòa nhà trung tâm thương mại cũ trong khu vực, loại bỏ đất bị ô nhiễm và thực hiện một số công việc tiện ích. Nếu phiên bản mới của dự án được phê duyệt, Molds cho biết ông hy vọng công việc sẽ tiếp tục vào năm 2024 với nhiều tiện ích hơn và chuẩn bị mặt bằng, được gọi là công việc “theo chiều ngang”. Ông cho biết, nếu mọi việc suôn sẻ, những tòa nhà đầu tiên có thể bắt đầu xây dựng theo chiều dọc vào năm 2025.

Liên hệ với Joseph Geha tại [email được bảo vệ] or @ josephgeha16 trên Twitter.

Ghi chú của biên tập viên: Phiên bản trước của câu chuyện này có lỗi phóng đại số lượng không gian văn phòng bị giảm.