San Jose chuẩn bị cho cuộc chiến về mật độ với Nhà ở Cơ hội

Một kế hoạch tăng cường mật độ nhà ở San Jose đang gieo rắc sự chia rẽ và thù hận ở South Bay.

Những người ủng hộ ca ngợi nó như một giải pháp khắc phục cho tình trạng thiếu nhà ở tê liệt của South Bay. Những người phản đối gọi đó là mối đe dọa đối với các khu dân cư ngoại ô, một gia đình.

Kế hoạch, được gọi là Nhà ở Cơ hội, sẽ cho phép các nhà phát triển xây dựng tối đa bốn ngôi nhà trên một thửa đất trong các khu vực lân cận chỉ giới hạn cho các ngôi nhà dành cho một gia đình.

Vấn đề là trung tâm của chu kỳ bầu cử này. Những người phản đối đã tấn công ứng cử viên Hội đồng Thành phố San Jose Jake Tonkel vì đã ủng hộ Cơ hội cho Nhà ở bằng cách gửi bưu phẩm cho thấy những tòa tháp cao, màu xám được xây dựng bên cạnh những ngôi nhà sặc sỡ, sặc sỡ. Người đưa thư đã thu hút sự phẫn nộ của những người ủng hộ nhà ở người đã viết một bức thư gay gắt gọi nó là "lừa dối trắng trợn" và yêu cầu một lời xin lỗi.

Vậy nhà ở cơ hội có ý nghĩa gì đối với chủ nhà và người thuê nhà ở San Jose?

Ý tưởng là để tăng nguồn cung nhà ở của thành phố bằng cách cho phép nhiều căn hộ và mật độ nhiều hơn trong các khu dân cư dành cho một gia đình - chiếm khoảng 94% diện tích thành phố.

Những người ủng hộ nói rằng Nhà ở Cơ hội sẽ làm tăng số lượng nhà trong thành phố và làm cho nhà ở có giá cả phải chăng hơn, nhưng thành phố - và tiểu bang - có luật phân vùng nghiêm ngặt cấm xây nhà cho nhiều gia đình trên tài sản được chỉ định cho nhà một gia đình.

Ở San Jose chỉ có 6% tài sản dân cư được quy hoạch cho các ngôi nhà nhiều gia đình.

“Cơ hội Nhà ở là thứ mà tôi thực sự nghĩ rằng thành phố của chúng ta cần tạo ra những khu dân cư đa dạng về kinh tế xã hội,” Tonkel nói trong một video chiến dịch. “Cộng đồng của chúng ta an toàn và lành mạnh hơn khi chúng ta có những khu dân cư mà mọi người đều có thể đủ khả năng sinh sống.”

Các thành phố khác có Nhà ở Cơ hội bao gồm Portland và Minneapolis. Chỉ có một số dự án phát triển nhà ở cho nhiều gia đình ở những thành phố này kể từ khi họ thông qua kế hoạch.

Câu hỏi về nhân vật

Cuộc tranh luận về mật độ dân số ở San Jose đã khiến các nhà lãnh đạo thành phố đọ sức với nhau, đặc biệt là những người đang đấu tranh để duy trì “đặc tính” của các khu dân cư ngoại ô của họ.

Ủy viên Kế hoạch San Jose Pierluigi Oliverio cho biết thành phố nợ cư dân của mình để duy trì sự toàn vẹn của các khu phố mà người dân chuyển đến ban đầu.

Oliverio nói: “Tất cả những cá nhân sở hữu hoặc cho thuê đều có lý do. “Đó là khu phố mà họ muốn. Đó là khu phố mà họ mua vào ”.

Nhưng Justin Lardinois, đồng nghiệp của Oliverio trong ủy ban, tố cáo anh ta để xua đuổi nỗi sợ hãi và dựa vào "tiếng huýt sáo của con chó cách ly."

Lardinois cho biết cách nói bóng gió rằng Nhà ở Cơ hội sẽ “làm tổn hại đến giá trị ngôi nhà”, tạo ra “hỗn loạn và xung đột” và “làm hư hại các khu dân cư” tương tự một cách nguy hiểm với ngôn ngữ mà những người cho vay thế chấp và chính phủ sử dụng trong thời hậu chiến để biện minh cho sự phân biệt chủng tộc và quy định lại.

Lardinois viết: “Hãy nhớ rằng tất cả những gì Nhà ở Cơ hội làm là cho phép các căn hộ có bốn tầng,”. “Trên thực tế, việc mua lại một bất động sản và chuyển nó thành một căn hộ chung cư là một khoản đầu tư đáng kể, vì vậy nó sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có hiệu quả kinh tế. Những gì chúng ta có thể sẽ thấy là những ngôi nhà XNUMX tầng rải rác nhẹ khắp thành phố. "

Lydia Lo, một nhà nghiên cứu về nhà ở tại Viện Đô thị, cho biết Nhà ở Cơ hội sẽ không làm rung chuyển các khu vực lân cận nhiều như mọi người nghĩ.

“Khi mọi người nghĩ về việc dày đặc các khu dân cư, họ nghĩ về việc không thể tìm thấy chỗ đậu xe và tìm thấy rác ở khắp mọi nơi, nhưng với việc thiếu nhà ở trung lưu, bạn thực sự chỉ có thêm những chủ nhà thực sự giống bạn và hàng xóm của bạn,” Lo nói .

Cô cho biết Cơ hội Nhà ở cung cấp cho "mật độ dày đặc nhẹ nhàng", trong đó nhiều căn hộ chiếm cùng một lượng không gian mà một ngôi nhà cho một gia đình sẽ chiếm, làm cho nó trở thành một lựa chọn tốt cho một thành phố đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở.

Sợ hãi của các nhà phát triển

Olivero lo ngại Cơ hội Nhà ở có thể dẫn đến việc các nhà phát triển khai thác kế hoạch này để kiếm lời.

Nhưng Lo cho biết nỗi lo lớn hơn của San Jose là về sự bất bình đẳng tiềm ẩn trong các khu dân cư.

“Lợi ích tích lũy cho bất kỳ ai đang nắm giữ đất tại thời điểm này,” Lo nói “Vì vậy, có những câu hỏi công bằng về việc ai sở hữu đất hiện nay và do đó, ai sẽ được lợi khi có thể xây hoặc bán những loại nhà này?”

Olivero cho biết thành phố đang cố gắng cân bằng sân chơi bằng cách tạo ra nhiều nhà ở giá cả phải chăng hơn, những ngôi nhà nhỏ, các căn hộ phụ kiện và các lựa chọn khác. Anh ta duy trì thành phố không cần phải chia nhỏ các khu dân cư đơn lẻ để tiếp tục làm như vậy.

“Không phải San Jose không chấp thuận nhà ở, bởi vì trước đây chúng tôi đã chấp thuận nhiều nhà ở nhất cho khu vực,” Olivero nói.

Bất chấp những nỗ lực, thành phố vẫn phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ.

A Người thuê nhà ở San Jose sẽ cần kiếm 108,920 đô la một năm để mua một căn hộ hai phòng ngủ theo giá thị trường điển hình. Một người mua nhà tiềm năng sẽ cần kiếm được 224,395 đô la một năm.

Rolando Bonilla, phó chủ tịch Ủy ban Kế hoạch San Jose, cho biết Nhà ở Cơ hội trên toàn thành phố có thể “giúp chấm dứt sự bất bình đẳng mà chúng ta đã có ở San Jose trong nhiều thế hệ.”

Nhưng Bonilla lo ngại về việc chỉ ưu tiên Nhà ở Cơ hội ở các làng đô thị hoặc gần các trung tâm giao thông.

Trong khi thành phố sẽ nghiên cứu việc thực hiện Cơ hội Nhà ở trên toàn thành phố, Bonilla cho biết việc hạn chế các lựa chọn nhà ở ở các khu vực có nhiều phương tiện giao thông sẽ ảnh hưởng không tương xứng đến các khu vực trung tâm thành phố và East Side của San Jose, nơi đã có mật độ cao nhất.

“Với tư cách là một quận, chúng tôi thực hiện nhiều hơn phần công bằng của chúng tôi về nhà ở giá cả phải chăng, nhiều hơn phần công bằng của chúng tôi về các chính sách không có lợi cho chúng tôi,” Bonilla nói. “Chúng tôi không còn muốn trở thành nơi thử nghiệm các chính sách của thành phố vì rất thường những chính sách đó không bao giờ có đủ nguồn lực tài chính để thực sự có hiệu quả.”

Các loại nhà ở

Một số khu dân cư dành cho một gia đình đã có các khu song công và ba ngôi. Theo thành phố, nhiều trong số này được xây dựng trước Thế chiến thứ hai khi luật phân vùng ít hạn chế hơn.

Lo cho biết ngay cả khi San Jose chấp thuận kế hoạch thực hiện Nhà ở Cơ hội, nó sẽ không thể tiếp cận được với các gia đình thuộc tầng lớp lao động trong một thời gian. Thành phố cần nới lỏng các hạn chế để tạo sự đa dạng trong thị trường nhà ở và tìm cách trợ cấp cho việc tạo ra các căn hộ nhiều gia đình, bà nói.

Thành phố kế hoạch chung lực lượng biểu quyết vào tháng XNUMX để khuyến nghị Hội đồng thành phố nghiên cứu ban hành Cơ hội nhà ở trên toàn thành phố, trong khi ưu tiên các làng đô thị.

Nếu các khuyến nghị của lực lượng đặc nhiệm được chấp thuận, thành phố sẽ mất khoảng hai năm để soạn thảo một sắc lệnh phân vùng lại các khu dân cư dành cho một gia đình. Các kế hoạch tiến lên có thể được đưa ra trước hội đồng vào mùa xuân năm sau.

Liên lạc với Carly Wipf tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @CarlyChristineW trên Twitter