San Jose tìm cách tăng nhà ở cho người lao động thu nhập trung bình

Những người làm công ăn lương có thu nhập trung bình, chẳng hạn như lính cứu hỏa và giáo viên, những người thường bị loại khỏi phương trình nhà ở của San Jose, là trọng tâm của một nỗ lực mới đang được thảo luận tại Tòa thị chính.

Nghị viên Johnny Khamis cho biết thành phố trở thành thành viên của Cơ quan Gia cư Cộng đồng California (CalCHA), cơ quan phát hành trái phiếu mục đích của chính phủ để tài trợ nhà ở giá cả phải chăng, có thể là giải pháp cho những người có thu nhập trung bình.

“Đó là một chiến thắng cho những người đang tìm kiếm nhà giá rẻ và một chiến thắng cho thành phố,” Khamis nói, “bởi vì thành phố đã không xây dựng một đơn vị nhà ở thu nhập thấp mới trong một vài năm. Không một cái nào cả. ”

Mặc dù thành phố đã phê duyệt nhà ở cho người dân ở nhóm thu nhập rất thấp, chẳng hạn như người cao tuổi và người vô gia cư, ông Khamis cho biết thành phố đã thiếu hụt trong việc sản xuất nhà ở cho lực lượng lao động cho những người có thu nhập từ 80% đến 120% thu nhập trung bình của khu vực (AMI).

"Chương trình này chính xác là những gì chúng tôi cần và vào đúng thời điểm", Khamis nói với San José Spotlight. “Chúng tôi thấy rất nhiều người vô gia cư và mọi người đều muốn giải quyết vấn đề đó. Giáo viên, thợ cơ khí và công nhân nhà hàng bị gạt sang một bên vì họ đang kiếm sống. Họ đã bị bỏ quên ”.

Ông Scott Carper, quản trị viên chương trình của CalCHA cho biết, CalCHA giúp những người kiếm được quá nhiều đủ điều kiện để mua nhà ở giá rẻ truyền thống nhưng không đủ sống thoải mái trong cộng đồng họ làm việc.

Vince Rocha, giám đốc cấp cao về nhà ở và phát triển cộng đồng của Tập đoàn Lãnh đạo Thung lũng Silicon, cho biết CalCHA cung cấp một công cụ khác trong bộ công cụ về nhà ở giá rẻ, điều này cần thiết vì San Jose không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở.

Rocha nói: “Nếu không, chúng ta đang bỏ cả một bộ phận lực lượng lao động và cư dân ra khỏi phương trình khi chúng ta nói về khả năng chi trả.

Bằng cách phát hành trái phiếu có mục đích chính phủ, CalCHA tài trợ cho các dự án cung cấp, bảo tồn và hỗ trợ nhà ở giá cả phải chăng. Các nhà đầu tư tư nhân mua trái phiếu địa phương miễn thuế của California với lãi suất ưu đãi.

Số tiền đến từ đầu tư tư nhân được hoàn vốn trong 30 năm. Vào cuối chu kỳ, khi các trái phiếu được trả hết, thành phố được thừa kế tài sản. Sau 15 năm, thành phố có thể chọn mua bất động sản, với chi phí dựa trên số lượng trái phiếu đang lưu hành. Khi tất cả các nghĩa vụ nợ được thanh toán, số tiền thặng dư sẽ trở lại thành phố.

“Không có rủi ro nào cho thành phố vì các nhà đầu tư đang quan tâm đến vấn đề này còn thành phố thì không,” Khamis nói. “Điều này giải phóng số tiền đáng lẽ phải dành cho việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp và cho phép chúng tôi sử dụng nhiều tiền hơn để giúp đỡ những người vô gia cư.”

Những người gièm pha đã đưa ra lo ngại rằng một khi các trái phiếu được thanh toán hết, thành phố có thể nhận được một tài sản đã đổ nát.

"Có thể, nhưng thành phố vẫn có một tài sản miễn phí," Khamis nói.

Jacky Morales-Ferrand, giám đốc nhà ở của San Jose, cho biết mặc dù đề xuất mang lại một cơ hội thú vị, thành phố cần thêm thời gian để hiểu đầy đủ về các tác động tài chính, pháp lý và kinh tế, rủi ro, lợi ích và chi phí.

“Nó có một số tiềm năng, nhưng chúng tôi muốn đảm bảo tổ chức mà chúng tôi tham gia và hỗ trợ phát hành điều này thực sự là một đối tác… bởi vì nếu có bất kỳ vấn đề nào với tài sản, mọi người sẽ quay lại thành phố và muốn chúng tôi giữ ai đó chịu trách nhiệm, ”Morales-Ferrand nói.

Bà cho biết một lựa chọn khác là Cơ quan Phát triển Cộng đồng Toàn tiểu bang California (CSCDA), cũng phát hành trái phiếu miễn thuế để có được nhà ở giá rẻ cho người lao động có thu nhập trung bình. CSCDA được thành lập vào năm 1988 và phục vụ hơn 530 thành phố, quận và đặc khu. San Jose là thành viên từ năm 1990.

Vì CalCHA mua nhà ở đã tồn tại - từ các căn hộ đến các tòa nhà chung cư - nên không cần phát triển. Ngay sau khi tài sản được mua, nhà ở sẽ có sẵn ngay lập tức.

Khách thuê hiện tại của các tòa nhà chung cư không bị di dời vì các căn hộ được chuyển đổi từ giá thị trường sang loại vừa phải hạn chế chứng thư thông qua việc tiêu thụ. CalCHA dành một phần ba số đơn vị cho những người kiếm được 80% hoặc ít hơn, một phần ba cho những người kiếm được 80% đến 100% và một phần ba cho những người kiếm được 100% đến 120% AMI. Có thể mất vài năm để đạt được đầy đủ các mục tiêu này. Mức tăng tiền thuê được giới hạn không quá 4% hàng năm.

Theo bộ phận nhà ở, các hộ gia đình có thu nhập trung bình kiếm được từ 81% đến 120% AMI.

Vào năm 2020, những người độc thân sẽ thuộc nhóm có thu nhập trung bình nếu họ kiếm được từ 78,550 đến 118,950 đô la một năm. Một gia đình bốn người kiếm được từ 112,150 đô la đến 169,900 đô la một năm cũng sẽ được coi là thu nhập vừa phải. Khoảng 5% trong số 16,000 căn hộ hạn chế thu nhập đủ tiêu chuẩn là thu nhập trung bình.

Morales-Ferrand cho biết: “Nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình vẫn còn rất khó khăn do thiếu trợ cấp và các chương trình tài trợ nhà ở giá cả phải chăng cho nhóm thu nhập này.

Khamis cho biết CalCHA tạo ra nhà ở giá cả phải chăng mà không có thuế mới và việc mua nhà có thể hoàn tất trong vài tháng, giúp nhà ở giá rẻ nhanh chóng có sẵn thay vì phải đợi bốn đến năm năm để phát triển.

Kể từ khi thành lập vào tháng 2019 năm 1,180, CalCHA đã mua được 594 đơn vị, tương ứng với khoản đầu tư tư nhân là XNUMX triệu đô la. Các thương vụ mua lại của nó ở Bay Area bao gồm các đơn vị ở Santa Rosa, Fairfield, Larkspur và Livermore.

Vào ngày 2 tháng 8, chủ đề sẽ quay lại Ủy ban Quy tắc và Chính phủ Mở của Hội đồng Thành phố, nơi sẽ quyết định xem có nên tiếp tục với một cuộc thảo luận toàn hội đồng hay không. Nếu vậy, một cuộc bỏ phiếu cuối cùng sẽ diễn ra vào ngày 15 tháng XNUMX hoặc ngày XNUMX tháng XNUMX.

Rocha cho biết thành phố có các giải pháp dựa trên thị trường bên cạnh các giải pháp thu thuế là cách duy nhất để đạt được mục tiêu cung cấp nhà ở giá rẻ.

Rocha nói: “Điều này mang lại cho thành phố các lựa chọn mà họ không có.

Liên lạc với Lorraine Gabbert tại [email được bảo vệ].