Collins: ¿Qué está pasando realmente con el mercado inmobiliario local?

Los titulares de estos días son bastante siniestros en lo que respecta a nuestro mercado inmobiliario actual. Las ventas residenciales han disminuido sustancialmente año tras año, el inventario está aumentando y las reducciones de precios son cada vez más comunes. ¿Qué significa todo esto para nuestro mercado inmobiliario local aquí en el condado de Santa Clara?

Hay un par de cosas a considerar al realizar su propio análisis. En primer lugar, los medios tradicionales suelen utilizar datos que tienen entre cuatro y seis semanas de antigüedad. En segundo lugar, nuestro mercado inmobiliario local se mueve muy rápidamente y se comporta de manera muy diferente al resto del estado de California e incluso más diferente que el mercado nacional.

Entonces, profundicemos localmente. Las ventas definitivamente han bajado desde hace un año. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el año pasado fue el mercado inmobiliario "más caliente" en los últimos 12 años. Dicho esto, nuestro mercado inmobiliario local experimentó una disminución del 30 % en junio de este año en comparación con junio del año pasado. Y aunque las reducciones de precios son más frecuentes que el año pasado, los vendedores normalmente cerraron con un 5.6 % por encima de la demanda. El hecho de que los vendedores sigan recibiendo ofertas en lugar de preguntar refleja un mercado resistente.

Entonces, ¿por qué se siente tan diferente? Realmente se trata de restablecer las expectativas. Hay muchos ejemplos de casas en el mismo barrio que se venden por menos de lo que costaban a principios de año. Este es un resultado directo de la inflación récord y el aumento de las tasas de interés que afectan lo que los compradores pueden pagar. También refleja la llegada de más inventario al mercado y la presión a la baja sobre los precios de cotización.

He mencionado la oferta y la demanda en varias ocasiones y cómo afecta los precios de la vivienda. Durante los últimos años, experimentamos costos de vivienda récord provocados por un inventario ultrabajo. Ahora, a medida que el mercado se enfría un poco y entra más inventario en el mercado, vemos que los precios se ajustan a la baja, pero no se “cuelan”. Esto no se parece en nada a 2008. El promedio de días en el mercado para una cotización en junio de 2022 seguía siendo de solo 13 días.

“Una corrección no es un colapso”, dice Patrick Carlisle, analista jefe de mercado de Compass. “El factor desencadenante del desplome de 2008 fue que decenas de millones de hogares fueron convencidos de obtener préstamos hipotecarios que no podían pagar, lo que provocó ventas frenéticas durante una recesión. Eso simplemente no se aplica hoy”.

Desde la perspectiva de un vendedor, si está realmente motivado para vender y mudarse, entonces no debería tener miedo de poner su casa a la venta. Vender hoy puede demorar un poco más de lo que tardó en venderse la casa de su vecino el año pasado, e incluso puede venderse por un poco menos, pero se venderá. Los vendedores pueden aumentar en gran medida sus probabilidades de éxito si preparan adecuadamente sus casas para la venta. Ordene su hogar, considere organizarlo, agregue un poco de pintura fresca y mejore el atractivo exterior con un poco de paisajismo fresco para que su casa se destaque de las demás. Aquí es donde realmente necesita confiar en el consejo de su agente de bienes raíces, ya que entienden la dinámica del mercado.

Si bien las tasas de interés más altas han afectado negativamente el poder adquisitivo, los compradores tienen muchas más oportunidades que hace un año. Hay significativamente más inventario que el año pasado, por lo que los compradores tendrán muchas más propiedades para elegir y mucha menos competencia. Los compradores "todo en efectivo" han disminuido en gran medida. Es hora de hablar de nuevo con su agente inmobiliario y prestamista sobre las opciones de financiación.

También hay varios productos de préstamo nuevos para abrir la puerta a la propiedad de vivienda. Las tasas hipotecarias siguen siendo bastante bajas según los estándares históricos y, si vuelven a bajar, siempre puede refinanciar. Las ofertas contingentes también vuelven a estar en juego. Eso significa que su oferta puede depender de la venta de su propiedad existente.

Lo que estamos experimentando es una saludable corrección del mercado que tenía que ocurrir. Las propiedades seguirán apreciándose, pero en línea con las normas históricas. El presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, Otto Catrina, dijo recientemente: "El mercado inmobiliario de California continúa moderándose desde los niveles frenéticos observados en los últimos dos años, lo que está creando condiciones favorables para los compradores que perdieron ofertas o se quedaron fuera durante el mercado ferozmente competitivo".

El mercado inmobiliario para el futuro inmediato será más equilibrado y ofrecerá a los compradores muchas más oportunidades que hace un año.

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o siga a @neilvcollins en Twitter.