Bramson: Xây dựng con đường thoát khỏi sự kiểm soát của địa phương

Câu hỏi ai đặt cái gì ở đâu trong một cộng đồng nhất định là một câu hỏi thú vị. Trong nhiều thập kỷ, quyền sử dụng đất - quyền quyết định có cho phép thương mại, dân cư, công nghiệp và nhiều hoạt động khác trên một lô đất nhất định hay không - đã thuộc về chính quyền thành phố nơi có lô đất. Bất kể ai sở hữu đất, các thành phố và quận trong lịch sử luôn có tiếng nói cuối cùng về vấn đề những gì có thể hoặc không thể được xây dựng ở đó.

Được quảng cáo là một phương tiện để bảo tồn đặc tính cộng đồng và điều chỉnh sự phát triển theo nhu cầu của cộng đồng, không may là sự kiểm soát của địa phương đôi khi đã gây ra những hậu quả không lường trước được, cản trở tiến độ, làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng và cản trở việc phân bổ nguồn lực hiệu quả. Và trong cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ mà chúng ta đang phải đối mặt ngày nay, sự kiểm soát của địa phương thường xuyên nổi lên như một rào cản đáng kể và tốn kém trong việc xây dựng những ngôi nhà mà chúng ta rất cần cho những cư dân nghèo nhất của mình.

Vì các quan chức được bầu, đặc biệt là những người từ các thành phố hoặc quận nhỏ hơn, chịu ơn cử tri của họ nên việc đưa ra những quyết định không được lòng dân khi nói đến việc phát triển nhà ở giá rẻ hơn ở hầu hết mọi nơi có thể là hành vi tự sát chính trị. Nỗi lo tài sản mất giá vô căn cứ, giao thông gia tăng hoặc tội phạm gia tăng trở thành lời kêu gọi tập hợp của các lãnh đạo khu phố và chủ doanh nghiệp, những người đôi khi tạo thành phe đối lập. Và khi đối mặt với đám đông ở quảng trường công cộng, những người ra quyết định có thể dễ dàng tìm nơi trú ẩn cho mình hơn là cho phép xây nhà ở cho người khác.

Trên hết, nhiều chính quyền địa phương sử dụng các quy định phân vùng để loại trừ hoàn toàn các lựa chọn nhà ở giá rẻ cho nhiều gia đình. Luật quy hoạch lỗi thời thường yêu cầu diện tích lô đất lớn, yêu cầu diện tích tối thiểu và các hạn chế khác làm tăng chi phí xây dựng. Những hạn chế này khiến các nhà phát triển không thể tạo ra các đơn vị nhà ở giá cả phải chăng về mặt tài chính, kéo dài cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả. Bằng chứng về thực tế đáng lo ngại này ở ngay tại nhà, nơi 94% tổng diện tích đất ở ở San Jose chỉ được quy hoạch cho những ngôi nhà dành cho một gia đình.

Vấn đề càng trở nên tồi tệ hơn khi bản chất phi tập trung của việc kiểm soát sử dụng đất ở địa phương có nghĩa là mỗi thành phố hoặc quận đều có bộ quy định và quy trình phê duyệt riêng. Vì vậy, các nhà phát triển nhà ở giá rẻ không chỉ cần lùng sục khắp trái đất để tìm một mảnh đất được chính quyền địa phương cho là “chấp nhận được”, họ còn phải điều hướng một mạng lưới quan liêu phức tạp dẫn đến kém hiệu quả, chậm trễ và chi phí tăng thêm, càng làm nản lòng sự phát triển của nhà ở giá rẻ. Và với việc thiếu ý chí chính trị để khuyến khích các dự án này tiếp tục phát triển, xu hướng tự nhiên là rời bỏ rất nhiều địa điểm mà lẽ ra lẽ ra là địa điểm lý tưởng để xây dựng.

Có lẽ khía cạnh bất lợi nhất của vấn đề này là loại quyền lực này có thể kéo dài sự phân biệt và góp phần gây ra sự dịch chuyển. Khi quyền hạn phân vùng được sử dụng để loại bỏ nhà ở giá rẻ, nó có khả năng củng cố sự chênh lệch nhất định về kinh tế và chủng tộc có thể tồn tại trong một cộng đồng. Nếu không tích cực phát triển các giải pháp thay thế, những cư dân có thu nhập thấp sẽ bị đẩy ra khỏi những khu dân cư từng là nhà của họ qua nhiều thế hệ và không còn nơi nào khác để đi.

Ở California, tin tốt là trong nhiều năm qua, tiểu bang đã vào cuộc và tạo ra một loạt luật mới giúp đảm bảo rằng nhà ở giá rẻ sẽ được tiếp tục phát triển. Tinh giản luật pháp như SB 35 (2016) và AB 2162 (2018) đã đẩy nhanh thời gian phê duyệt và hạn chế sự chậm trễ. Các luật mới khác như SB 330 (2019) đã mở ra cánh cửa cho những cộng đồng mà lẽ ra sẽ nói không với ngay cả một dự án phát triển mới với giá cả phải chăng. Và thậm chí gần đây hơn, các nhà lập pháp đã chuyển sự chú ý của họ đến những địa điểm bỏ trống và không được sử dụng đúng mức như các tòa nhà văn phòng và bãi đậu xe, với AB 2011 (2022) và SB 6 (2022)  giúp bạn có thể khám phá nhiều cơ hội phát triển khu dân cư hơn cho tương lai.

Ở địa phương, một số thành phố đã áp dụng một số công cụ mới này. San Jose, Morgan Hill và Mountain View đã cắt giảm thời gian phê duyệt, mở các lô đất mới và làm việc với các nhà phát triển để tìm ra cách hợp tác hiệu quả nhất để sử dụng luật ở mức tối đa. Làm việc với Quận Santa Clara và sử dụng các nguồn lực được cử tri phê duyệt, chẳng hạn như Biện pháp A (2016) và Biện pháp E năm 2020 (2020), hàng ngàn ngôi nhà mới đang được xây dựng và tiến về phía trước nhanh hơn bao giờ hết. Mỗi khu vực pháp lý vẫn tham gia mật thiết vào việc đảm bảo nhà ở mới được xây dựng theo tiêu chuẩn cao nhất và cộng đồng tham gia một cách hiệu quả. Sự khác biệt bây giờ là lựa chọn nói “không” đã bị loại bỏ.

Nhưng đừng nhầm lẫn: cuộc chiến vẫn còn tiếp diễn. Nhiều nơi ít cam kết về nhà ở hơn khu vực của chúng tôi muốn lấy lại sức mạnh đã bị lấy đi từ họ. Và một số luật hiệu quả nhất hiện nay sẽ sớm hết hiệu lực nếu không được tái ban hành. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là chúng ta thúc đẩy việc xây dựng các đạo luật như SB 4 (nhà ở giá rẻ trên đất giáo dục đại học và tôn giáo) và SB 423 (phát trực tuyến để tăng tốc độ phát triển) tiến lên trong năm nay. Bây giờ không phải là lúc gây khó khăn hơn cho những người cần nhà ở nhất.

Sự thật đáng buồn là việc kiểm soát việc sử dụng đất của địa phương, tuy nhằm mục đích bảo tồn đặc tính cộng đồng, nhưng lại thường cản trở những tiến bộ mà chúng tôi cần để cư dân của mình phát triển. Bằng cách nhận ra những hạn chế của hệ thống này và thực hiện các cải cách ưu tiên nhà ở giá rẻ, chúng ta có thể nỗ lực tạo ra các cộng đồng hòa nhập, công bằng và sôi động hơn cho tất cả mọi người.

Nhà báo Ray Bramson của chuyên mục San José Spotlight là Giám đốc Điều hành tại Destination: Home, một tổ chức phi lợi nhuận hoạt động nhằm chấm dứt tình trạng vô gia cư ở Thung lũng Silicon. Các cột của anh ấy xuất hiện vào mỗi thứ Hai thứ hai của tháng. Liên hệ với Ray tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @rbramson trên Twitter.