Bramson: Xây dựng con đường thoát khỏi sự kiểm soát của địa phương

Câu hỏi ai đặt cái gì ở đâu trong một cộng đồng nhất định là một câu hỏi thú vị. Trong nhiều thập kỷ, quyền sử dụng đất - quyền quyết định có cho phép thương mại, dân cư, công nghiệp và nhiều hoạt động khác trên một lô đất nhất định hay không - đã thuộc về chính quyền thành phố nơi có lô đất. Bất kể ai sở hữu đất, các thành phố và quận trong lịch sử luôn có tiếng nói cuối cùng về vấn đề những gì có thể hoặc không thể được xây dựng ở đó.

Được quảng cáo là một phương tiện để bảo tồn đặc tính cộng đồng và điều chỉnh sự phát triển theo nhu cầu của cộng đồng, không may là sự kiểm soát của địa phương đôi khi đã gây ra những hậu quả không lường trước được, cản trở tiến độ, làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng và cản trở việc phân bổ nguồn lực hiệu quả. Và trong cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ mà chúng ta đang phải đối mặt ngày nay, sự kiểm soát của địa phương thường xuyên nổi lên như một rào cản đáng kể và tốn kém trong việc xây dựng những ngôi nhà mà chúng ta rất cần cho những cư dân nghèo nhất của mình.

Vì các quan chức được bầu, đặc biệt là những người đến từ các thành phố hoặc quận nhỏ hơn, chịu trách nhiệm trước cử tri của mình, nên việc đưa ra những quyết định không được lòng dân liên quan đến việc phát triển nhà ở giá rẻ ở hầu hết mọi nơi đều có thể là hành động tự sát chính trị. Nỗi lo sợ vô căn cứ về việc giảm giá trị bất động sản , gia tăng giao thông hoặc tội phạm gia tăng trở thành khẩu hiệu của các lãnh đạo khu phố và chủ doanh nghiệp, những người đôi khi tạo thành phe đối lập. Và khi đối mặt với đám đông ở nơi công cộng, những người ra quyết định có thể dễ dàng tìm chỗ trú ẩn cho bản thân hơn là cho phép xây dựng nhà ở cho người khác.

Thêm vào đó, nhiều chính quyền địa phương sử dụng các quy định về quy hoạch đô thị mà trên thực tế đã loại trừ hoàn toàn các lựa chọn nhà ở giá rẻ dành cho nhiều hộ gia đình. Các luật quy hoạch lỗi thời thường quy định diện tích lô đất lớn, yêu cầu diện tích tối thiểu và các hạn chế khác làm tăng chi phí xây dựng. Những hạn chế này khiến các nhà phát triển không thể xây dựng các đơn vị nhà ở giá rẻ một cách khả thi về mặt tài chính, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ. Bằng chứng về thực trạng đáng lo ngại này có thể thấy ngay tại đây, nơi 94% tổng diện tích đất ở tại San Jose chỉ được quy hoạch cho nhà ở đơn lập.

Vấn đề càng trở nên tồi tệ hơn khi bản chất phi tập trung của việc kiểm soát sử dụng đất ở địa phương có nghĩa là mỗi thành phố hoặc quận đều có bộ quy định và quy trình phê duyệt riêng. Vì vậy, các nhà phát triển nhà ở giá rẻ không chỉ cần lùng sục khắp trái đất để tìm một mảnh đất được chính quyền địa phương cho là “chấp nhận được”, họ còn phải điều hướng một mạng lưới quan liêu phức tạp dẫn đến kém hiệu quả, chậm trễ và chi phí tăng thêm, càng làm nản lòng sự phát triển của nhà ở giá rẻ. Và với việc thiếu ý chí chính trị để khuyến khích các dự án này tiếp tục phát triển, xu hướng tự nhiên là rời bỏ rất nhiều địa điểm mà lẽ ra lẽ ra là địa điểm lý tưởng để xây dựng.

Có lẽ khía cạnh bất lợi nhất của vấn đề này là loại quyền lực này có thể kéo dài sự phân biệt và góp phần gây ra sự dịch chuyển. Khi quyền hạn phân vùng được sử dụng để loại bỏ nhà ở giá rẻ, nó có khả năng củng cố sự chênh lệch nhất định về kinh tế và chủng tộc có thể tồn tại trong một cộng đồng. Nếu không tích cực phát triển các giải pháp thay thế, những cư dân có thu nhập thấp sẽ bị đẩy ra khỏi những khu dân cư từng là nhà của họ qua nhiều thế hệ và không còn nơi nào khác để đi.

Tại California, tin tốt là trong vài năm qua, tiểu bang đã can thiệp và ban hành hàng loạt luật mới giúp đảm bảo việc xây dựng nhà ở giá rẻ được tiến hành dễ dàng hơn. Các đạo luật đơn giản hóa như SB 35 (2016) và AB 2162 (2018) đã đẩy nhanh thời gian phê duyệt và hạn chế sự chậm trễ. Các luật mới khác như SB 330 (2019) đã mở ra cơ hội cho những cộng đồng trước đây thậm chí không chấp nhận bất kỳ dự án nhà ở giá rẻ nào. Và gần đây hơn, các nhà lập pháp đã chuyển sự chú ý sang các địa điểm bỏ trống và chưa được sử dụng hiệu quả như các tòa nhà văn phòng và bãi đậu xe, với AB 2011 (2022) và SB 6 (2022) giúp khám phá nhiều cơ hội phát triển nhà ở hơn nữa trong tương lai.

Tại địa phương, một số thành phố đã áp dụng một số công cụ mới này. San Jose, Morgan Hill và Mountain View đã rút ngắn thời gian phê duyệt, mở thêm các khu đất mới và hợp tác với các nhà phát triển để tìm ra cách hiệu quả nhất nhằm tận dụng tối đa luật pháp. Hợp tác với Quận Santa Clara và sử dụng các nguồn lực được cử tri phê duyệt, chẳng hạn như Biện pháp A (2016) và Biện pháp E (2020), hàng nghìn ngôi nhà mới đang được xây dựng và tiến triển nhanh hơn bao giờ hết. Mỗi khu vực pháp lý vẫn tham gia chặt chẽ vào việc đảm bảo nhà ở mới được xây dựng theo tiêu chuẩn cao nhất và cộng đồng được tham gia hiệu quả. Sự khác biệt hiện nay là quyền nói “không” đã không còn nữa.

Nhưng đừng nhầm lẫn: cuộc chiến vẫn chưa kết thúc. Nhiều nơi ít quan tâm đến vấn đề nhà ở hơn khu vực của chúng ta muốn giành lại quyền lực đã bị tước đoạt . Và một số luật hiệu quả nhất hiện nay sẽ sớm hết hiệu lực nếu không được gia hạn. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là chúng ta phải thúc đẩy các dự luật như SB 4 (nhà ở giá rẻ trên đất dành cho giáo dục đại học và tôn giáo) và SB 423 (phân luồng để đẩy nhanh tiến độ phát triển) được thông qua trong năm nay. Bây giờ không phải là lúc để làm khó khăn thêm cho những người cần nhà ở nhất.

Sự thật đáng buồn là việc kiểm soát việc sử dụng đất của địa phương, tuy nhằm mục đích bảo tồn đặc tính cộng đồng, nhưng lại thường cản trở những tiến bộ mà chúng tôi cần để cư dân của mình phát triển. Bằng cách nhận ra những hạn chế của hệ thống này và thực hiện các cải cách ưu tiên nhà ở giá rẻ, chúng ta có thể nỗ lực tạo ra các cộng đồng hòa nhập, công bằng và sôi động hơn cho tất cả mọi người.

Ray Bramson, cộng tác viên của chuyên mục San José Spotlight, là Giám đốc điều hành của Destination: Home, một tổ chức phi lợi nhuận hoạt động nhằm chấm dứt tình trạng vô gia cư ở Thung lũng Silicon. Các bài viết của ông được đăng tải vào thứ Hai tuần thứ hai của mỗi tháng. Liên hệ với Ray qua địa chỉ [email protected] hoặc theo dõi @rbramson trên Twitter.