Dự án lớn Los Gatos hứa hẹn sẽ có 270 căn hộ giá rẻ. Chỉ có 50 đang xảy ra.
Dự án nhà ở North 40 ở Los Gatos đã được thực hiện trong nhiều thập kỷ. Ảnh tập tin.

Thị trấn Los Gatos đã học được một bài học khó khi đặt cược lớn vào dự án North 40 để cung cấp nhà ở giá rẻ.

Là một trong những khu vực pháp lý lâu đời nhất ở Hạt Santa Clara, Los Gatos bao gồm 71% nhà dành cho một gia đình với giá trung bình là 2.1 triệu đô la trên thị trường hiện tại.

Việc xây dựng nhà ở thấp hơn giá thị trường thường bị thiếu hụt. Theo chu kỳ nhà ở hiện tại từ năm 2015 đến năm 2023, theo yêu cầu của tiểu bang, Los Gatos phải bổ sung tổng cộng 619 căn. Cho đến nay, thị trấn đã phê duyệt 279 căn hộ - 52% trong số đó là căn hộ giá thị trường. Đó là tổng số 146 đơn vị tỷ giá thị trường, 81 đơn vị thu nhập trung bình, 49 đơn vị thu nhập rất thấp và ba đơn vị thu nhập thấp được phê duyệt trong giai đoạn này.

Phó Thị trưởng Rob Rennie nói với San José Spotlight: “Chúng tôi có một số ít các đơn vị có thu nhập rất thấp ở Los Gatos, vì vậy đây là một sự cải tiến to lớn so với những gì chúng tôi đã tạo ra trong 20 năm qua.

Các quan chức Los Gatos vào năm 2015 đã hứa hẹn ít nhất 270 căn hộ nhà ở giá cả phải chăng từ một trong những dự án lớn nhất của thị trấn - North 40 - để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở đã khiến nhiều người ở thị trấn cao cấp bị định giá. Nhưng tính đến năm nay, dự án sẽ chỉ cung cấp 50 căn hộ thấp hơn giá thị trường cho người cao tuổi - thấp hơn nhiều so với những gì thị trấn đã hình dung và cần cho mục tiêu nhà ở của mình.

Bản đồ của dự án North 40 hiện tại. Được phép của Thị trấn Los Gatos.

Nằm nghiêng về phía đông của thị trấn, khu phát triển nhà ở hỗn hợp rộng 44 mẫu Anh, North 40, đã được hình thành trong nhiều thập kỷ và được chào hàng như một người thay đổi cuộc chơi. Tài sản này là vườn cây ăn trái thuộc sở hữu tư nhân cuối cùng trong khu vực. Những hàng cây óc chó vẫn trải dài trên một phần của Đại lộ Los Gatos và thu hút sự chú ý của những người đi lại trên Quốc lộ 17.

Khi một nhà phát triển đệ trình một kế hoạch vào năm 2016 với chỉ một phần nhỏ số lượng nhà ở thấp hơn thị trường, thị trấn đã bỏ phiếu từ chối. Người sản xuất, Grosvenor, đã kiện và đã thắng. Khi hội đồng thị trấn được giao nhiệm vụ hủy bỏ việc từ chối và phê duyệt kế hoạch, kết quả là một viên thuốc đắng phải nuốt.

Thẩm phán Tòa thượng thẩm Santa Clara, Drew Takaichi, đã ra phán quyết ủng hộ nhà phát triển khi nói rằng đề xuất đã đáp ứng được tổng số đơn vị nhà ở được yêu cầu.

“Đó là một bài học cho Los Gatos,” Thị trưởng Marico Sayoc nói với San José Spotlight. “Bạn có thể xác định mong muốn của mình. Nhưng cuối cùng, bạn không thể áp đặt nhiều hơn những gì có trong các chính sách và quy định ”.

Dự án đã được tiến hành nhưng nhà ở giá rẻ không nằm trong bản thiết kế 40 phía Bắc.

Một bài học kinh nghiệm

Khu vực Bắc 40 mong muốn là giáp với Đại lộ Lark, Đại lộ Los Gatos và các Đường cao tốc 85 và 17. Đây từng là nhà của một vườn cây óc chó chủ yếu thuộc sở hữu và điều hành của gia đình Yuki ở Los Gatos.

Bất động sản này đã bị bỏ trống trong nhiều thập kỷ, nhưng cuộc bàn tán về sự phát triển bắt đầu khi chủ sở hữu bắt đầu làm việc với Grosvenor, một trong những công ty phát triển lớn nhất thế giới, để xây dựng một dự án hỗn hợp kiểu làng năm 2008.

Thị trấn đã dành nhiều năm để xây dựng Kế hoạch cụ thể 40 miền Bắc, một tài liệu sử dụng đất đã hướng dẫn sự phát triển đảm bảo dự án nhà ở khổng lồ sẽ phù hợp với đặc điểm thị trấn nhỏ của Los Gatos. Kế hoạch đã được thông qua vào năm 2015, cho phép các nhà phát triển như Grosvenor để đấu thầu cho dự án.

Trong 2016, Grosvenor đề xuất một kế hoạch xây dựng lên đến 320 đơn vị nhà ở, bao gồm 50 căn hộ thu nhập thấp cho người cao niên, và 66,000 bộ vuông bán lẻ trên khoảng 20 mẫu Anh của địa điểm này. SummerHill Homes sẽ giải quyết vấn đề nhà ở theo giá thị trường, và Eden Housing sẽ xây dựng các căn hộ cao cấp, theo đề xuất.

Đề xuất không bị phản đối và trì hoãn. Grosvenor phải đối mặt với phản ứng dữ dội từ hàng trăm cư dân với nhóm “Thị trấn không phải Thành phố”, người cho biết thêm rằng nhiều nhà ở mới sẽ gây căng thẳng cho hệ thống trường học vốn đã quá đông đúc của thị trấn và làm tình trạng tắc đường trở nên tồi tệ hơn. Họ lo lắng về “giao diện” của dự án.

Bản vẽ của dự án North 40. Được phép của Thị trấn Los Gatos.

Trước khi thông qua kế hoạch cụ thể cho North 40, Los Gatos đã lên kế hoạch cho 156 căn hộ thu nhập rất thấp, 84 căn hộ thu nhập thấp và 30 căn hộ trung bình tại dự án North 40 trong yếu tố nhà ở của nó - một tài liệu do tiểu bang ủy quyền nêu chi tiết về nhà ở của thị trấn nhu cầu và kế hoạch của nó để giải quyết những nhu cầu đó.

Mô hình Của Grosvenor Các thành viên hội đồng Los Gatos cho biết đề xuất này không phù hợp với kế hoạch nhà ở giá rẻ của thị trấn. Hội đồng đã bỏ phiếu 3-2 để bác bỏ kế hoạch này vào năm 2016, với lý do phản đối từ hàng trăm cư dân và mong muốn của thị trấn để thấy các đơn vị nhà ở lan rộng hơn.

Grosvenor lập luận rằng đề xuất bao gồm 50 căn hộ cao cấp, giá cả phải chăng đã đáp ứng chính sách bao gồm của thị trấn, điều này yêu cầu các nhà phát triển phải dành ra 20% số căn hộ mới cho nhà ở dưới thị trường. Những lý do khác, nó cho biết, là những vấn đề chủ quan không có cơ sở để từ chối. 

Nhà phát triển đã kiện — và thắng — với hơn 200 căn hộ giá cả phải chăng không còn là một phần của dự án. Phán xét Takaichi lưu ý rằng thị trấn chỉ có thể từ chối một sự phát triển dựa trên các tiêu chuẩn quy hoạch và phân vùng cụ thể, buộc Los Gatos phải xem xét lại dự án. Hội đồng sau đó thông quatăng số lượng căn hộ theo đề xuất, chấm dứt hiệu quả giấc mơ xây dựng hàng trăm căn hộ giá cả phải chăng của Los Gatos ..

Nhiều thay đổi

Dự án North 40 đang được phát triển vẫn có tổng cộng hơn 300 đơn vị nhà ở nhưng thành phần đã thay đổi đáng kể so với những gì thị trấn hình dung. Nó bao gồm sự kết hợp của 253 căn nhà, căn hộ và nhà phố có giá thị trường nhắm đến những người làm tổ trống và các chuyên gia trẻ tuổi, với giá khởi điểm là 1.2 triệu đô la — cũng như 50 nhà ở thị trường dưới đây cho người cao niên. Dự án cũng có hơn 66,000 feet vuông các cửa hàng bán lẻ.

Bản vẽ của dự án North 40. Được phép của Thị trấn Los Gatos.

Sayoc, người ngồi trong ban cố vấn về yếu tố nhà ở và hội đồng vào thời điểm đó, cho biết cô nghĩ rằng bằng cách xác định mức độ và số lượng căn hộ giá cả phải chăng trong kế hoạch cụ thể, Los Gatos sẽ đạt được những gì họ yêu cầu.

“Nhưng trải qua quá trình này, đặc biệt là quá trình với tòa án, chúng tôi hiểu rằng nó hoàn toàn dựa trên chính sách bao gồm hiện tại của chúng tôi,” Sayoc nói. “Đó là một bài học mà chúng tôi đã học được trong suốt chặng đường.”

Giám đốc Phát triển Cộng đồng Los Gatos Joel Paulson bảo vệ kế hoạch của thị trấn, nói rằng thị trấn chỉ được yêu cầu chứng minh với tiểu bang rằng họ có kế hoạch về nhà ở cho mọi mức thu nhập. Không có hình phạt nào cho thị trấn không thực thi các kế hoạch.

“Cuối cùng, (North 40) đã được phát triển ở các cấp độ khác nhau, điều này rất phổ biến,” Paulson nói, “Chúng tôi không thể yêu cầu các nhà phát triển đáp ứng những con số mà chúng tôi đã đưa vào kế hoạch.”

Các quan chức thị trấn cho biết 20 mẫu còn lại ở lô 40 phía Bắc vẫn còn trống. Nó được quy hoạch cho thương mại và 33 đơn vị nhà ở, theo kế hoạch cụ thể. Grosvenor đang khám phá các lựa chọn để thêm nhiều ngôi nhà cho nhiều gia đình hơn nữa trên diện tích, nhưng nó cần sự chấp thuận của hội đồng thị trấn, Paulson nói. Los Gatos đã không nhận được đơn đăng ký nào tính đến tuần trước.

Sayoc nói: “Các nhà phát triển đã có một số cuộc họp cộng đồng. “Họ đang ở chế độ lắng nghe… trước khi họ thực sự chỉ định bất kỳ kế hoạch nào và (gửi) bất kỳ đơn đăng ký nào.”

Các thành viên hội đồng thị trấn vẫn đang nuôi hy vọng về một kho nhà ở đa dạng hơn với nhiều lựa chọn hợp lý hơn ở Los Gatos.

“Tôi nghĩ rằng chúng ta có nhiều cơ hội mong muốn có được một căn nhà giá rẻ thực sự,” Ủy viên Hội đồng Los Gatos, Matthew Hudes nói với San José Spotlight. “Nhưng chúng tôi phải thực sự cẩn thận về việc làm theo cách phù hợp với đặc điểm của thị trấn.”

Liên hệ Trần Nguyễn tại [email được bảo vệ] hoặc theo @nguyenntrann trên Twitter. 

Bình luận

Chúng tôi sẽ không công khai email của bạn.