Dự án lớn Los Gatos hứa hẹn sẽ có 270 căn hộ giá rẻ. Chỉ có 50 đang xảy ra.

Thị trấn Los Gatos đã học được một bài học khó khi đặt cược lớn vào dự án North 40 để cung cấp nhà ở giá rẻ.

Là một trong những khu vực pháp lý lâu đời nhất ở Hạt Santa Clara, Los Gatos bao gồm 71% nhà dành cho một gia đình với giá trung bình là 2.1 triệu đô la trên thị trường hiện tại.

Việc xây dựng nhà ở thấp hơn giá thị trường thường bị thiếu hụt. Theo chu kỳ nhà ở hiện tại từ năm 2015 đến năm 2023, theo yêu cầu của tiểu bang, Los Gatos phải bổ sung tổng cộng 619 căn. Cho đến nay, thị trấn đã phê duyệt 279 căn hộ - 52% trong số đó là căn hộ giá thị trường. Đó là tổng số 146 đơn vị tỷ giá thị trường, 81 đơn vị thu nhập trung bình, 49 đơn vị thu nhập rất thấp và ba đơn vị thu nhập thấp được phê duyệt trong giai đoạn này.

Phó Thị trưởng Rob Rennie nói với San José Spotlight: “Chúng tôi có một số ít các đơn vị có thu nhập rất thấp ở Los Gatos, vì vậy đây là một sự cải tiến to lớn so với những gì chúng tôi đã tạo ra trong 20 năm qua.

Các quan chức Los Gatos vào năm 2015 đã hứa hẹn ít nhất 270 căn hộ nhà ở giá cả phải chăng từ một trong những dự án lớn nhất của thị trấn - North 40 - để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở đã khiến nhiều người ở thị trấn cao cấp bị định giá. Nhưng tính đến năm nay, dự án sẽ chỉ cung cấp 50 căn hộ thấp hơn giá thị trường cho người cao tuổi - thấp hơn nhiều so với những gì thị trấn đã hình dung và cần cho mục tiêu nhà ở của mình.

Nằm nghiêng về phía đông của thị trấn, khu phát triển nhà ở hỗn hợp rộng 44 mẫu Anh, North 40, đã được hình thành trong nhiều thập kỷ và được chào hàng như một người thay đổi cuộc chơi. Tài sản này là vườn cây ăn trái thuộc sở hữu tư nhân cuối cùng trong khu vực. Những hàng cây óc chó vẫn trải dài trên một phần của Đại lộ Los Gatos và thu hút sự chú ý của những người đi lại trên Quốc lộ 17.

Khi một nhà phát triển đệ trình kế hoạch vào năm 2016 với chỉ một phần nhỏ số nhà ở được xây dựng dưới giá thị trường, thị trấn đã bỏ phiếu bác bỏ. Nhà phát triển, Grosvenor, đã kiện và thắng kiện. Khi hội đồng thị trấn được yêu cầu hủy bỏ quyết định bác bỏ và phê duyệt kế hoạch, kết quả là một điều khó chấp nhận.

Thẩm phán Tòa thượng thẩm Santa Clara, Drew Takaichi, đã ra phán quyết ủng hộ nhà phát triển khi nói rằng đề xuất đã đáp ứng được tổng số đơn vị nhà ở được yêu cầu.

“Đó là một bài học cho Los Gatos,” Thị trưởng Marico Sayoc nói với San José Spotlight. “Bạn có thể xác định mong muốn của mình. Nhưng cuối cùng, bạn không thể áp đặt nhiều hơn những gì có trong các chính sách và quy định ”.

Dự án đã được tiến hành nhưng nhà ở giá rẻ không nằm trong bản thiết kế 40 phía Bắc.

Một bài học kinh nghiệm

Khu vực North 40 đáng mơ ước được giới hạn bởi Đại lộ Lark, Đại lộ Los Gatos và các Quốc lộ 85 và 17. Nơi đây từng là một vườn óc chó, chủ yếu thuộc sở hữu và được điều hành bởi gia đình Yuki ở Los Gatos.

Khu đất này đã bỏ trống hàng chục năm, nhưng những lời bàn tán về việc phát triển bắt đầu khi chủ sở hữu hợp tác với Grosvenor , một trong những công ty phát triển bất động sản lớn nhất thế giới , để xây dựng một dự án phức hợp theo kiểu làng quê vào năm 2008.

Thị trấn đã dành nhiều năm để xây dựng Kế hoạch Cụ thể Khu vực phía Bắc 40, một tài liệu quy hoạch sử dụng đất hướng dẫn quá trình phát triển nhằm đảm bảo dự án nhà ở quy mô lớn này phù hợp với đặc điểm thị trấn nhỏ của Los Gatos. Kế hoạch này đã được thông qua vào năm 2015, cho phép các nhà phát triển như Grosvenor đấu thầu dự án.

Năm 2016, Grosvenor đề xuất kế hoạch xây dựng tới 320 căn hộ, bao gồm 50 căn hộ giá rẻ dành cho người cao tuổi, và 66,000 feet vuông diện tích bán lẻ trên khoảng 20 mẫu đất của khu đất. Theo đề xuất, SummerHill Homes sẽ đảm nhiệm việc xây dựng nhà ở theo giá thị trường, và Eden Housing sẽ xây dựng các căn hộ dành cho người cao tuổi.

Đề xuất này đã gặp phải nhiều sự phản đối và trì hoãn. Ông Grosvenor phải đối mặt với phản ứng dữ dội từ hàng trăm cư dân thuộc nhóm “Thị trấn chứ không phải Thành phố”, những người cho rằng việc xây thêm nhiều nhà ở mới sẽ gây áp lực lên hệ thống trường học vốn đã quá tải của thị trấn và làm trầm trọng thêm tình trạng tắc nghẽn giao thông. Họ lo ngại về “diện mạo và cảm giác” của dự án.

Trước khi thông qua kế hoạch cụ thể cho North 40, Los Gatos đã lên kế hoạch cho 156 căn hộ thu nhập rất thấp, 84 căn hộ thu nhập thấp và 30 căn hộ trung bình tại dự án North 40 trong yếu tố nhà ở của nó - một tài liệu do tiểu bang ủy quyền nêu chi tiết về nhà ở của thị trấn nhu cầu và kế hoạch của nó để giải quyết những nhu cầu đó.

Các thành viên hội đồng thị trấn Los Gatos cho biết đề xuất của Grosvenor còn thiếu sót rất nhiều so với kế hoạch nhà ở giá rẻ của thị trấn. Hội đồng đã bỏ phiếu với tỷ lệ 3-2 để bác bỏ kế hoạch này vào năm 2016, viện dẫn sự phản đối từ hàng trăm cư dân và mong muốn của thị trấn là thấy các đơn vị nhà ở được phân bổ rộng rãi hơn.

Grosvenor lập luận rằng đề xuất bao gồm 50 căn hộ cao cấp, giá cả phải chăng đã đáp ứng chính sách bao gồm của thị trấn, điều này yêu cầu các nhà phát triển phải dành ra 20% số căn hộ mới cho nhà ở dưới thị trường. Những lý do khác, nó cho biết, là những vấn đề chủ quan không có cơ sở để từ chối. 

Chủ đầu tư đã kiện – và thắng kiện – khiến hơn 200 căn hộ giá rẻ không còn nằm trong dự án nữa. Thẩm phán Takaichi lưu ý rằng thị trấn chỉ có thể bác bỏ một dự án dựa trên các tiêu chuẩn quy hoạch và phân vùng cụ thể, buộc Los Gatos phải xem xét lại dự án. Hội đồng sau đó đã phê duyệt số lượng căn hộ như đề xuất, chấm dứt giấc mơ hão huyền của Los Gatos về việc xây dựng hàng trăm căn hộ giá rẻ.

Nhiều thay đổi

Dự án North 40 đang được xây dựng vẫn có tổng cộng hơn 300 đơn vị nhà ở nhưng cơ cấu đã thay đổi đáng kể so với tầm nhìn ban đầu của thị trấn. Dự án bao gồm 253 căn nhà, chung cư và nhà phố cho thuê theo giá thị trường, nhắm đến đối tượng là những người đã về hưu và những người trẻ làm việc chuyên nghiệp, với giá khởi điểm từ 1.2 triệu đô la – cũng như 50 căn nhà giá thấp hơn thị trường dành cho người cao tuổi. Dự án cũng có hơn 66,000 feet vuông diện tích cửa hàng bán lẻ.

Sayoc, người ngồi trong ban cố vấn về yếu tố nhà ở và hội đồng vào thời điểm đó, cho biết cô nghĩ rằng bằng cách xác định mức độ và số lượng căn hộ giá cả phải chăng trong kế hoạch cụ thể, Los Gatos sẽ đạt được những gì họ yêu cầu.

“Nhưng trải qua quá trình này, đặc biệt là quá trình với tòa án, chúng tôi hiểu rằng nó hoàn toàn dựa trên chính sách bao gồm hiện tại của chúng tôi,” Sayoc nói. “Đó là một bài học mà chúng tôi đã học được trong suốt chặng đường.”

Giám đốc Phát triển Cộng đồng Los Gatos Joel Paulson bảo vệ kế hoạch của thị trấn, nói rằng thị trấn chỉ được yêu cầu chứng minh với tiểu bang rằng họ có kế hoạch về nhà ở cho mọi mức thu nhập. Không có hình phạt nào cho thị trấn không thực thi các kế hoạch.

“Cuối cùng, (North 40) đã được phát triển ở các cấp độ khác nhau, điều này rất phổ biến,” Paulson nói, “Chúng tôi không thể yêu cầu các nhà phát triển đáp ứng những con số mà chúng tôi đã đưa vào kế hoạch.”

Các quan chức thị trấn cho biết 20 mẫu còn lại ở lô 40 phía Bắc vẫn còn trống. Nó được quy hoạch cho thương mại và 33 đơn vị nhà ở, theo kế hoạch cụ thể. Grosvenor đang khám phá các lựa chọn để thêm nhiều ngôi nhà cho nhiều gia đình hơn nữa trên diện tích, nhưng nó cần sự chấp thuận của hội đồng thị trấn, Paulson nói. Los Gatos đã không nhận được đơn đăng ký nào tính đến tuần trước.

Sayoc nói: “Các nhà phát triển đã có một số cuộc họp cộng đồng. “Họ đang ở chế độ lắng nghe… trước khi họ thực sự chỉ định bất kỳ kế hoạch nào và (gửi) bất kỳ đơn đăng ký nào.”

Các thành viên hội đồng thị trấn vẫn đang nuôi hy vọng về một kho nhà ở đa dạng hơn với nhiều lựa chọn hợp lý hơn ở Los Gatos.

“Tôi nghĩ rằng chúng ta có nhiều cơ hội mong muốn có được một căn nhà giá rẻ thực sự,” Ủy viên Hội đồng Los Gatos, Matthew Hudes nói với San José Spotlight. “Nhưng chúng tôi phải thực sự cẩn thận về việc làm theo cách phù hợp với đặc điểm của thị trấn.”