San Jose từ chối các nhà phát triển, gây ra cuộc chiến pháp lý có thể xảy ra

San Jose đang thách thức các nhà phát triển, đẩy lùi các đơn đăng ký cho các dự án nhà ở cố gắng đạt được các tiêu chuẩn và mục tiêu phát triển của thành phố.

Tuần trước, thành phố đã từ chối 14 đề xuất nhà ở khác nhau được các nhà phát triển đệ trình vào nửa cuối năm 2023 khẳng định quyền xây dựng những gì họ muốn ở nơi họ muốn, theo một điều khoản của luật nhà ở của tiểu bang được gọi là biện pháp khắc phục của người xây dựng. Hành động của thành phố có thể đặt ra một loạt thách thức pháp lý.

Bryan Wenter, một luật sư sử dụng đất, người đại diện cho các nhà phát triển với một số dự án khắc phục hậu quả của các nhà xây dựng trong thành phố, nói với San José Spotlight: “Nó rất tích cực, tôi nghĩ đó là một cách đọc luật thực sự tích cực”. “Tôi nghĩ nó đang mời gọi kiện tụng.”

Tuần trước San Jose cuối cùng đã đạt được chứng nhận của tiểu bang về kế hoạch nhà ở dài hạn, được gọi là yếu tố nhà ở, muộn một năm. Trước khi được tiểu bang phê duyệt, các nhà phát triển đã tận dụng lợi thế vào năm 2023, sử dụng biện pháp khắc phục của nhà xây dựng để gửi một loạt dự án nhà ở mới hoặc sửa đổi trên toàn thành phố vượt qua các tiêu chuẩn phát triển và quy hoạch địa phương.

Tuy nhiên, thành phố đang vạch giới hạn kể từ ngày 20 tháng 2023 năm XNUMX, ngày Hội đồng Thành phố San Jose phê duyệt yếu tố nhà ở của thành phố. Tuần trước, các quan chức quy hoạch thành phố đã gửi thư từ chối tới một nhóm nhà phát triển đã nộp đơn đăng ký dự án sau ngày đó, thông báo với họ rằng các đề xuất khắc phục của nhà xây dựng của họ sẽ không được xem xét.

Chris Burton, giám đốc quy hoạch, xây dựng và thực thi quy tắc của San Jose, nói với San José Spotlight: “Khi chúng tôi xem xét yếu tố nhà ở của mình, chúng tôi cho rằng nó đã tuân thủ đáng kể vào ngày 20 tháng XNUMX. “Chúng tôi tin rằng những đơn đăng ký đó được gửi đến sau khi thành phố tuân thủ đáng kể luật về yếu tố nhà ở và tất cả những đơn đăng ký đó hiện đã được thông báo rằng đó là quan điểm của chúng tôi.”

Trận chiến gay cấn phía trước

Lập trường của thành phố dường như đi ngược lại những lá thư và bản ghi nhớ từ Bộ Phát triển Cộng đồng và Nhà ở của California.

Trong một lá thư năm ngoái gửi cho San Jose sau khi đệ trình yếu tố nhà ở vào tháng 6, bộ cho biết kế hoạch của San Jose vẫn không “tuân thủ cơ bản” các tiêu chuẩn của tiểu bang, buộc các quan chức thành phố phải làm việc với nhà nước đến cuối tháng trước để tạo ra một yếu tố nhà ở cuối cùng đã được thông qua vào ngày 29 tháng XNUMX.

Bộ cũng cho biết trước đây các thành phố và quận không có thẩm quyền xác định khi nào một yếu tố nhà ở tuân thủ đáng kể luật pháp tiểu bang và phải được tiểu bang chấp thuận.

Trong thư của thành phố gửi cho các nhà phát triển, các quan chức đã tham khảo phán quyết của tòa phúc thẩm cấp tiểu bang năm 2007 xuất phát từ Gilroy, trong đó các thẩm phán cho biết các quyết định của bộ phận nhà ở của tiểu bang chỉ mang tính chất tư vấn.

Burton nói: “Việc xác định ý nghĩa của việc tuân thủ đáng kể sẽ là vấn đề của tòa án.

Đối với các dự án khắc phục của nhà xây dựng được gửi vào hoặc trước ngày 20 tháng 2023 năm XNUMX, Burton cho biết thành phố sẽ xử lý các đơn đăng ký đó một cách bình thường.

Burton cho biết: “Chúng tôi sẽ làm việc với những nhà phát triển đó để hy vọng tìm ra kết quả tốt nhất cho những địa điểm đó, xem xét những gì thành phố đã lên kế hoạch cho những địa điểm đó và xem xét những gì nhà phát triển đang đề xuất”.

Wenter cho biết mặc dù San Jose tự coi mình là một thành phố ủng hộ nhà ở, nhưng lựa chọn này để chống lại các nhà phát triển trong các dự án khắc phục là một lập trường chống nhà ở.

Anh ấy nói rằng San Jose đang đưa ra “ngón giữa kép cho mọi người một cách hiệu quả và nói, 'Nếu bạn không thích, hãy đưa chúng tôi ra tòa.'”

Trong nhiều đơn xin khắc phục sự cố của các nhà xây dựng ở San Jose, các nhà phát triển đã đề xuất hàng chục đến hàng trăm ngôi nhà ở những khu vực mà các quan chức thành phố không hỗ trợ thêm nhà ở.

Nhưng một số mối quan tâm lớn nhất đối với các quan chức ở San Jose là các dự án khắc phục yêu cầu co lại đáng kể các dự án đã được phê duyệt trước đây, do lãi suất và chi phí xây dựng cao cũng như nhu cầu về không gian văn phòng giảm, chẳng hạn như tại địa điểm Chợ trời San Jose. Nhà phát triển ở đó đang đề xuất cắt giảm 2,510 ngôi nhà, nâng tổng số xuống còn 940, trong quy hoạch “làng đô thị” do thành phố chỉ định xung quanh ga Berryessa BART.

Erik Schoennauer, nhà tư vấn sử dụng đất đại diện cho nhà phát triển khu chợ trời, cho biết trước đây thành phố phải tôn trọng đơn đăng ký đề xuất. Sau khi nhận được thư từ chối từ San Jose, anh ấy cho biết không có gì thay đổi và khách hàng của anh ấy sẽ tiếp tục nộp đơn.

“Tiểu bang đã nói rằng các thành phố không thể tự chứng nhận yếu tố nhà ở của họ. Luật quy định rằng miễn là thành phố có yếu tố nhà ở không tuân thủ thì biện pháp khắc phục của nhà xây dựng sẽ được áp dụng. Đây là sự thật của luật pháp,” Schoennauer nói với San José Spotlight. “Thành phố có thể nói chuyện với bất kỳ lý thuyết nào họ muốn.”

Ông cho rằng những bước đi “không may” đang được thực hiện nhằm ngăn chặn hoặc làm chậm quá trình sản xuất nhà ở.

Wenter cho biết việc lựa chọn liệu có nên theo đuổi cuộc chiến pháp lý chống lại thành phố hay không và như thế nào sẽ khác nhau đối với từng dự án, nhà phát triển và nhà đầu tư tiềm năng.

Wenter nói: “Thành phố đang đặt cược vào ý tưởng rằng một số dự án sẽ bị loại bỏ, nhưng không phải tất cả chúng. “Lý lẽ họ đưa ra rất hung hãn. Tôi nghĩ nó không đúng, tôi nghĩ nó sẽ thất bại.”