Kế hoạch nhà ở San Jose được tiểu bang chứng nhận trước thời hạn một năm

Chậm một năm, kế hoạch nhà ở của San Jose trong những năm tới đã nhận được sự chấp thuận của các quan chức tiểu bang trong tuần này.

Sau khi thành phố không đạt được chứng nhận về phiên bản đầu tiên của yếu tố nhà ở vào tháng 2023 năm XNUMX - đã quá thời hạn của tiểu bang sáu tháng - các quan chức San Jose đã gửi một phiên bản sửa đổi kế hoạch gửi Bộ Phát triển Nhà ở và Cộng đồng California để xem xét vào ngày 29 tháng XNUMX.

Yếu tố này là một nỗ lực lập kế hoạch chi tiết do tiểu bang ủy quyền nhằm ghi lại cách các thành phố và quận sẽ đáp ứng và khuyến khích xây dựng những ngôi nhà cần thiết trong những năm tới để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở và khả năng chi trả.

Mục tiêu của San Jose cho chu kỳ 2023-31 là có thêm 62,200 ngôi nhà, theo mục tiêu được tiểu bang phân bổ. Trong số đó, 15,000 căn hộ dự kiến ​​sẽ được dành riêng cho những người có thu nhập thấp hơn một nửa thu nhập trung bình của khu vực. Thu nhập trung bình trong khu vực ở Quận Santa Clara cho một gia đình bốn người vào năm 2023 là $181,300.

Các quan chức quy hoạch và nhà ở của thành phố đã làm việc chặt chẽ với các quan chức tiểu bang, thực hiện các điều chỉnh trong kế hoạch và bổ sung thêm thông tin vào cuối ngày thứ Hai, cùng ngày tiểu bang cấp cho thành phố “chứng nhận và lời chúc mừng” cho kế hoạch của mình, các quan chức thành phố công bố vào chiều thứ Ba.

“Tôi tự hào về đội ngũ nhân viên của chúng tôi đã làm việc chăm chỉ và chu đáo trong suốt quá trình này. Tôi cũng muốn cảm ơn các thành viên cộng đồng đã cung cấp phản hồi về kế hoạch quan trọng này về cách chúng tôi giải quyết nhu cầu nhà ở của mình,” Giám đốc Thành phố Jennifer Maguire cho biết trong một tuyên bố.

Chứng nhận của tiểu bang sẽ chấm dứt việc các nhà phát triển sử dụng một điều khoản của luật nhà ở của tiểu bang được gọi là “biện pháp khắc phục của người xây dựng,” cho phép các nhà xây dựng bỏ qua các quy trình quy hoạch địa phương nếu một thành phố hoặc quận chưa nhận được sự chấp thuận của tiểu bang về kế hoạch nhà ở của mình.

San Jose đã nhận được gần 30 đơn đăng ký cho các dự án theo quy định khắc phục vào năm 2023.

Trong khi một số người nộp đơn đề xuất xây dựng hàng chục ngôi nhà trên những khu đất mà các quan chức thành phố không hỗ trợ thêm nhà ở, thì những người khác lại đề xuất thu hẹp đáng kể các dự án đã được phê duyệt trước đó - đôi khi lên tới hàng nghìn ngôi nhà. Đó là trường hợp của một kế hoạch cập nhật từ các nhà phát triển của Địa điểm chợ trời San Jose.

Mặc dù thành phố sẽ ngừng nhận đơn đăng ký khắc phục của các nhà xây dựng mới, nhưng vẫn chưa rõ điều gì sẽ xảy ra với các đơn đăng ký đã gửi. Các quan chức thành phố nói với San José Spotlight vào mùa thu rằng luật tiểu bang về chủ đề này rất mơ hồ và các tòa án có thể cần phải cân nhắc.

Các báo cáo của thành phố kiểm tra vấn đề cũng đề nghị các quan chức tin rằng San Jose có thể không cần tôn trọng những đơn đăng ký đó.

Bob Staedler, một nhà tư vấn sử dụng đất ở San Jose, cho biết thành phố phải có nền tảng vững chắc nếu muốn từ chối những đơn đăng ký đó, bởi vì các quan chức thành phố đã làm việc trong nhiều tháng để thực hiện các phần quan trọng của kế hoạch yếu tố nhà ở, bao gồm cập nhật bản đồ quy hoạch và phân vùng lại. những vùng đất rộng lớn của thành phố để có thể xây thêm nhiều nhà hơn.

Staedler nói với San José Spotlight: “Tôi nghĩ họ có thể chứng minh rằng họ đang làm việc một cách thiện chí để triển khai yếu tố nhà ở mà họ tin rằng sẽ được chứng nhận trong thời gian tới”.

Erik Schoennauer, một nhà tư vấn sử dụng đất ở San Jose, người đại diện cho các nhà phát triển đang tìm cách thu hẹp quy mô dự án khu chợ trời, cho biết thành phố phải tôn trọng những đơn đăng ký như của họ, vì chúng được nộp trong khi thành phố không tuân thủ các quy định của tiểu bang.

“Chắc chắn là thành phố có thể có ý kiến ​​của mình. Nhưng những dự án này có quyền tiếp tục và theo luật, thành phố được ủy quyền phải phản hồi các đơn đăng ký đã nộp cho họ,” Schoennauer nói với San José Spotlight. "Nó màu đen và trắng."

Các nhà phát triển có thể kiện thành phố nếu thành phố chọn từ chối đơn xin khắc phục của nhà xây dựng, nhưng Staedler cho rằng sẽ rất khó để nhà phát triển thắng kiện.

Staedler nói: “Tôi nghĩ sẽ rất khó để đến gặp một thẩm phán, quay ngược thời gian và yêu cầu họ về cơ bản vô hiệu hóa một yếu tố nhà ở đã được phê duyệt bởi vì có một khoảng thời gian nhỏ mà (San Jose) không tuân thủ.

Các quan chức cho biết, yếu tố nhà ở không chỉ là việc quy hoạch cho hàng chục nghìn ngôi nhà. Chính quyền của Thống đốc Gavin Newsom đang yêu cầu các quan chức lập kế hoạch ở cấp địa phương phải chi tiết và chịu trách nhiệm nhiều hơn so với các chu kỳ lập kế hoạch trước đây, bao gồm cả các chính sách công bằng về nhà ở.

Phó Giám đốc Thành phố kiêm Giám đốc Nhà ở Lâm thời Rosalynn Hughey cho biết trong tuyên bố: “Nó bao gồm các chiến lược xóa bỏ sự phân biệt nhà ở và tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở cho tất cả các nhóm”.

Chứng nhận từ tiểu bang cũng làm giảm nguy cơ mất các quỹ tài trợ lớn cho San Jose, bao gồm 59 triệu đô la trong khoản tài trợ One Bay Area Grant mà nó đã được nhận từ Ủy ban Giao thông Đô thị.

Thị trưởng Matt Mahan cho biết trong tuyên bố: “Chúng tôi rất vui khi nhận được con dấu phê duyệt của HCD đối với Yếu tố Nhà ở mà Hội đồng của chúng tôi đã thông qua vào tháng 6 năm ngoái, xác nhận rằng chúng tôi tuân thủ đáng kể luật pháp tiểu bang”. “Cộng đồng của chúng tôi đang rất cần nhà ở ở mọi mức độ chi trả - chúng tôi cần phát triển thông minh, nhanh chóng và gần phương tiện giao thông công cộng.”