San Jose gửi kế hoạch nhà ở sửa đổi tới tiểu bang sau những thất bại

Bây giờ đã muộn gần một năm, San Jose đang hy vọng kế hoạch nhà ở bắt buộc của mình không còn thiếu một đô la trong mắt các quan chức tiểu bang.

Các quan chức thành phố đã gửi phiên bản sửa đổi về yếu tố nhà ở của San Jose cho Bộ Phát triển Cộng đồng và Nhà ở của California để xem xét vào ngày 29 tháng 2023, hy vọng có được sự phê duyệt khó nắm bắt cho đến nay. Yếu tố nhà ở là một tài liệu quy hoạch chi tiết trình bày cách San Jose dự định đáp ứng và khuyến khích xây dựng hàng chục nghìn ngôi nhà trong những năm tới để đáp ứng các mục tiêu bắt buộc của tiểu bang. Mục tiêu của San Jose cho chu kỳ 2031-62,200 là có thêm XNUMX ngôi nhà.

Thời hạn thông qua các kế hoạch tuân thủ luật tiểu bang của California là ngày 31 tháng 2023 năm 2022. San Jose, sau khi làm việc với tiểu bang để sửa đổi dự thảo kế hoạch từ cuối năm 2023 đến giữa năm XNUMX, đã đệ trình một kế hoạch được Hội đồng Thành phố San Jose phê duyệt vào cuối năm nay. Tháng sáu. Nhà nước đã trao nó trở lại vào tháng 8, từ chối chứng nhận nó cho đến khi San Jose thực hiện sửa đổi thêm.

Bob Staedler, một nhà tư vấn sử dụng đất ở San Jose, nói với San José Spotlight: “Tất cả chúng ta đều đang chờ đợi trong bóng tối để xem điều gì sẽ xảy ra. “Đây là ngã tư cho tương lai của nhà ở San Jose, bởi vì nếu lần này họ không làm đúng, tôi không biết con đường phía trước sẽ như thế nào ”.

Các quan chức thành phố cho biết họ đã liên lạc thường xuyên với nhà nước và tin tưởng rằng thông tin mới nhất của họ sẽ nộp hồ sơ sẽ vượt qua cuộc tập hợp.

Nhu cầu nhà ở

Theo chu kỳ tám năm, California đánh giá nhu cầu nhà ở và phân bổ mục tiêu cho các khu vực khác nhau trong tiểu bang, sau đó yêu cầu các thành phố và quận gửi kế hoạch nhà ở để đạt được các mục tiêu đó. Hy vọng bao trùm là giảm bớt cuộc khủng hoảng nhà ở và khả năng chi trả đang đè nặng trên khắp tiểu bang.

Mặc dù các cơ quan công quyền không chịu trách nhiệm xây dựng nhà ở nhưng họ phải minh họa trong kế hoạch địa điểm và cách thức xây dựng những ngôi nhà mới, đồng thời giải thích các chính sách sẽ giúp đạt được mục tiêu về nhà ở như thế nào.

Trong những năm gần đây, Thống đốc Gavin Newsom và chính quyền của ông đã yêu cầu các thành phố và quận trong tiểu bang chịu trách nhiệm nhiều hơn, những nơi từ lâu đã không đáp ứng được các mục tiêu về nhà ở nhưng trước đây hầu như không phải đối mặt với hậu quả nào.

Các quan chức địa phương cho biết quá trình học tập để đạt được sự chấp thuận của nhà nước đã rất khó khăn trong năm nay, cùng với áp lực gia tăng từ sự giám sát chặt chẽ của công chúng và sự quan tâm đến các kế hoạch.

Michael Brilliot, phó giám đốc kế hoạch của San Jose, nói với San José Spotlight: “Yếu tố nhà ở chu kỳ này cao hơn gấp đôi so với công việc của các yếu tố nhà ở trước đây, được đưa ra các yêu cầu bổ sung vì mối quan tâm của tiểu bang và mong muốn giải quyết các cuộc khủng hoảng nhà ở”.

Với sự chứng nhận về yếu tố nhà ở từ tiểu bang, các quan chức của San Jose có thể tránh được việc mất đi cơ hội nhận được hàng triệu USD tài trợ. Việc thiếu sự phê duyệt cũng có thể mở ra cơ hội cho các dự án được gọi là “biện pháp khắc phục của nhà xây dựng” có thể cho phép các nhà phát triển ram thông qua các dự án nhà ở trong thành phố.

Brilliot cho biết năm nay, thành phố đã nộp đơn đăng ký cho khoảng 30 dự án khắc phục hậu quả của các nhà xây dựng trên khắp San Jose, nhưng lưu ý rằng luật tiểu bang về chủ đề này còn mơ hồ và các tòa án có thể cần cân nhắc vấn đề này để quyết định xem những dự án đó có lộ trình hay không phía trước.

Một ngày cuối tháng chín báo cáo thành phố cho biết các quan chức cảm thấy việc đệ trình trước đây của họ phần lớn phù hợp với luật pháp tiểu bang và đủ để đóng cửa các dự án phát triển lừa đảo.

Mặc dù một lá thư cuối tháng XNUMX từ tiểu bang gửi cho San Jose về kế hoạch nhà ở cho biết công việc của thành phố thực sự đã giải quyết được nhiều yêu cầu, nhưng nó vẫn chưa “tuân thủ một cách cơ bản” luật về yếu tố nhà ở. Bức thư gợi ý rằng nếu không có thêm biện pháp khắc phục, thành phố sẽ một lần nữa phải đối mặt với sự từ chối từ nhà nước.

Cải thiện mức độ tương tác

Tiểu bang cho biết kế hoạch của thành phố cần thể hiện rõ hơn và cho biết các địa điểm xung quanh thành phố hiện có cơ sở kinh doanh, nhà thờ hoặc trường học cuối cùng có thể chuyển đổi thành khu nhà ở như thế nào. Tiểu bang cũng nhấn mạnh San Jose cần tham gia nhiều hơn với các nhóm cộng đồng khác nhau, những người nêu lên mối lo ngại về việc thiếu khả năng tiếp cận cộng đồng, cơ hội nhà ở, công bằng và di dời.

Brilliot cho biết thành phố đã xem xét mọi mối quan tâm của tiểu bang và đã tiếp nhận thêm phản hồi từ các tổ chức cộng đồng để cải thiện kế hoạch, đã nhận được thư hỗ trợ trong quá trình.

Robert Chapman Wood, giáo sư tại Đại học Bang San Jose và là chủ tịch chi nhánh địa phương của ủy ban nhà ở của Hiệp hội Khoa California, cho biết ông nghĩ rằng dự thảo mới mà thành phố đệ trình vẫn chưa phù hợp.

Ông nói với San José Spotlight: “Tôi có cảm giác rằng San Jose đã chơi đùa với tiểu bang từ năm 2011 và không thực hiện nghiêm túc các quy tắc cốt lõi của tiểu bang.

Wood cho biết chi nhánh Hiệp hội Khoa học California của ông cho rằng thành phố cần khoanh vùng thêm ít nhất sáu dặm vuông đất để có thể xây dựng nhà ở mật độ trung bình trong tương lai, trên tổng diện tích gần năm dặm hiện tại, để đáp ứng các mục tiêu của tiểu bang.

Brilliot cho biết thành phố có kế hoạch dài hạn về nhà ở có mật độ trung bình hơn trong chu kỳ tiếp theo của tài liệu về thành phần này. Nhưng ông đã phản đối ý tưởng nhanh chóng quy hoạch lại sáu dặm vuông chỉ bằng một nét bút trong một thành phố được xây dựng rộng rãi.

“Chúng tôi gần như không có đất,” Brilliot nói. “Chúng tôi không còn nói về việc (phân vùng lại) vườn cây ăn quả nữa, chúng tôi đang nói về nhà ở, cơ sở kinh doanh hoặc khu thương mại của người dân.”

San Jose đang hy vọng sớm nhận được phản hồi từ tiểu bang. Nếu kế hoạch không được chứng nhận trước ngày 31 tháng 59, thành phố có thể có nguy cơ mất XNUMX triệu đô la trong khoản tài trợ One Bay Area Grant mà thành phố dự kiến ​​nhận từ Ủy ban Giao thông Đô thị.

Tuy nhiên, vì tiểu bang có tới 60 ngày kể từ ngày 29 tháng XNUMX để phản hồi, Brilliot cho biết ủy ban có thể đưa ra thời gian ân hạn cho thời hạn cấp phép cho San Jose và các thành phố khác trong những tình huống tương tự.

Staedler cho biết vì nguồn tài trợ và biện pháp khắc phục của người xây dựng dự án, nhiều dự án khác trong thành phố đang nín thở chờ cấp giấy chứng nhận.

“Tôi thực sự hy vọng họ có thể hoàn thành việc đó lần này,” anh nói, “bởi vì có rất nhiều thứ đang bị đe dọa.”