Staedler: Hagámoslo simple cuando se trata de 'unidades de abuelita'

Uno de los elementos de vivienda más comúnmente discutidos en el Área de la Bahía involucra las Unidades de Vivienda Accesoria, o ADU, también llamadas 'unidades de abuelita'.

Si hablas con alguien que ha pasado por el proceso, particularmente en San José, te contarán sus historias de dolor. San José ha estado haciendo mejoras en el proceso por partes para permitir que los propietarios construyan ADU, y los propietarios han transmitido quejas sobre el proceso a los concejales durante los últimos años.

Las principales quejas se centran en los requisitos de estacionamiento, los problemas del código de incendios provocados en estructuras de más de 500 pies cuadrados y las tarifas imprevistas, como las tarifas del parque y la escuela. San José ha estado trabajando en estos problemas, pero el tiempo que está tomando resolverlos es otro motivo de preocupación.

Una pregunta que escucho a menudo es: ¿Puedo tener una ADU en mi patio trasero? Aquí está la explicación de la ciudad de dónde está permitido:

Las ADU se permiten en zonas residenciales R-1, R-2 y RM, y en zonas PD según lo permitido por los convenios de la zona PD.

¿Conoce la zonificación de su casa en San José? Si no lo hace, no está solo. Aquí hay un enlace al sitio web de San José para verificar eso: www.sjpermits.org. Simplemente haga clic en el botón para buscar información sobre permisos, propiedades o zonificación. Escriba la dirección o el número de parcela del tasador, presione Intro y le mostrará la dirección y la zonificación. Haga clic en el enlace de la dirección y lo llevará a otra página donde puede hacer clic en el botón "Información de la propiedad" para obtener más información sobre su propiedad.

Como parte de las mejoras poco sistemáticas a las regulaciones, San José ha simplificado sus estándares de estacionamiento durante el último año. El criterio de exención de estacionamiento es ahora este acertijo:

EXENCIONES DE ESTACIONAMIENTO

Según la ley estatal, no se requiere estacionamiento adicional para una ADU que cumpla con cualquiera de los siguientes criterios:

• La ADU está ubicada dentro de una milla .5 de una parada de autobús o estación de ferrocarril pública, con una ruta de viaje de acceso público. Encuentra mapas de tránsito en vta.org. La ADU se encuentra dentro de un distrito histórico que figura en el Inventario de Recursos Históricos de la Ciudad (visite http://www.sanjoseca.gov / DocumentCenter / View / 35475).
• La ADU es parte de o dentro de la residencia principal o edificio de accesorios existente.
• La ADU está en una calle que requiere permisos de estacionamiento en la calle, pero el permiso no se ha ofrecido al ocupante de la ADU.
• La ADU se encuentra dentro de una cuadra de donde un vehículo de motor brinda servicio por hora y diario como parte de una flota regional operada por una agencia pública u organización públicamente alquilada de vehículos compartidos.

Otro problema impactante son las tarifas que afectan a las chequeras de los propietarios. Mi vecino de Naglee Park, Terry Christensen, ha estado pasando por el proceso de construir una ADU en los últimos años. Terry tuvo la amabilidad de compartir conmigo los honorarios que ha pagado hasta la fecha por su ADU.

Las dos cifras más inquietantes son $ 4,850 para las tarifas de los parques y $ 1,879 para las escuelas. Soy un gran partidario del desarrollo de parques en todo San José, pero esto parece ser un poco elevado para una ADU de 540 pies cuadrados. La tarifa escolar también parece desproporcionada, ya que no creo que las ADU sean un gran impulsor para los nuevos estudiantes en las jurisdicciones locales.

La última respuesta a este problema del Ayuntamiento es el nuevo Programa de Vivienda Asequible “YES, IN MY BACKYARD” (YIMBY) del alcalde Sam Liccardo. Estos son los conceptos básicos de su iniciativa propuesta de $ 5 millones según su memorando del 14 de mayo.

1. Asóciese con Housing Trust Silicon Valley para administrar el programa, incluida la configuración inicial del préstamo, la divulgación y el cumplimiento.
2. Renuncie a todas las tarifas de impacto de la Ciudad asociadas con el desarrollo de una ADU o la conversión de un garaje para propietarios de viviendas que participan en el programa si el solicitante del préstamo acepta restringir el alquiler de la unidad por la duración designada para garantizar la asequibilidad.
3. El programa de préstamos perdonables debe incluir los siguientes términos:
4. Los propietarios que acuerden una escritura de fideicomiso para alquilar su ADU a hogares de ingresos bajos a moderados recibirán préstamos que pueden usar para pagar las tarifas de los permisos y los costos de construcción;
5. Dichos préstamos serán perdonados anualmente a medida que los propietarios establezcan que han cumplido con la escritura de fideicomiso;
6. El alquiler restringido debe ser asequible para hogares de ingresos bajos a moderados;
7. El préstamo por unidad no excederá una cantidad máxima, como $ 20,000 u otra cantidad razonable recomendada por el Personal y aprobada por el Consejo, que garantizará que las tarifas de procesamiento de la ciudad no se sumen al costo del desarrollo de ADU. El préstamo estaría en mora si el propietario intenta incluir la ADU a través de AirBnB u otro servicio de alquiler a corto plazo similar dentro de la duración del préstamo.

Esta bonanza burocrática parece ser lo contrario de lo que se necesita. Los propietarios no querrán tener convenios en su propiedad durante al menos cinco años. ¿Cuál es la implicación para los propietarios de un "préstamo perdonable" como ingreso según el IRS? ¿Cómo pueden los propietarios financiar las ADU o refinanciar sus propiedades con estas restricciones?

¿Quién va a verificar la residencia y no uso de AirBnB? ¿El Housing Trust Silicon Valley se hará cargo del costo de la supervisión del personal y del asesoramiento legal necesario para elaborar los documentos legales requeridos? ¿Cómo se hará un seguimiento del dinero para garantizar que se gaste correctamente? Hay más preguntas que respuestas y no va a mover la aguja ni un ápice en términos de ADU y la tragedia de la vivienda que estamos presenciando.

Centrémonos en reducir la burocracia, no en aumentarla, y hagámoslo simple. Nuestros funcionarios electos se lo deben a los buenos residentes de San José para, como mínimo, hacer eso.

El columnista de Spotlight de San José, Bob Staedler, es director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen cada primer lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.