Las empresas tecnológicas mejoran las evaluaciones de propiedades y las apelaciones en el condado de Santa Clara

Este año, la lista de evaluación del condado de Santa Clara, que determina los impuestos a la propiedad en Silicon Valley, alcanzó la asombrosa cifra de $ 516 mil millones, impulsado por las principales empresas tecnológicas comprando tierras y abriendo grandes campus de oficinas en South Bay.

Pero ese número viene con una advertencia: muchos de los mismos titanes tecnológicos que apuntalan la lista de evaluación también representan casi el 57 por ciento de los $ 78.9 mil millones del condado en apelaciones activas de evaluación de impuestos a la propiedad. Eso significa que el rollo, que ha aumentado su valor en un 53 por ciento en los últimos ocho años, sería mucho más bajo si los activos de esas compañías se valoraran en lo que considerarían justo.

Una junta de apelaciones de tres miembros decidirá si los valores en cuestión se mantendrán o se anularán durante el proceso de apelaciones. Reducir los valores tasados ​​significa menos dólares recaudados por el condado en impuestos a la propiedad, lo que en última instancia afecta a los distritos escolares locales que dependen de los fondos que tanto necesitan.

La lista de impuestos de evaluación es un recuento de los valores de las propiedades en el condado. Describe no solo cuánto dinero los propietarios deben pagar en impuestos sobre sus tierras y los activos que descansan en ese suelo, sino que también actúa como un referente para la economía del Valle.

“El mercado de oficinas de Silicon Valley cerró en otro año récord, un período de expansión mucho más largo que el 'boom de las puntocom', hace 19 años”, dijo el asesor del condado de Santa Clara, Larry Stone, en una declaración reciente sobre la lista de evaluaciones.

La presentación de la lista en el condado de Santa Clara marca el comienzo de la temporada de apelaciones, cuando los propietarios grandes y pequeños tienen el derecho de cuestionar si la oficina del asesor hizo la llamada correcta en sus tierras. Cada año, entre las apelaciones de 4,000 y 5,000 generalmente terminan en la oficina del condado para su revisión.

A partir de mayo, el condado estaba revisando las apelaciones de 5,066. Se permitió a los residentes y dueños de negocios comenzar a presentar apelaciones para la lista de evaluación publicada más recientemente en julio 2.

Apelaciones: un desglose

La mayor parte de las apelaciones presentadas anualmente provienen de propietarios de viviendas o pequeños propietarios. Muchos se resuelven rápidamente porque surgen de malentendidos sobre la ley de impuestos a la propiedad, dijo Stone.

“Una vez que entienden el sistema, a menudo lo retiran”, dijo.

Pero cuando se trata de valor, solo las compañías 10 representaron más de $ 44.9 mil millones de las apelaciones pendientes del condado hasta mayo, según la oficina del Asesor del Condado de Santa Clara. Las apelaciones de esas compañías 10 están valoradas en alrededor de $ 449 millones en ingresos fiscales potenciales. Aproximadamente la mitad de los dólares del impuesto a la propiedad del condado van a escuelas públicas.

El principal de las compañías que apelan el valor de sus propiedades evaluadas en el condado de Santa Clara es Apple Inc., con sede en Cupertino. El fabricante de iPhone abrió el año pasado su campus 2.8 de "nave espacial" circular Apple Park de un millón de pies cuadrados, que se rumorea que costará más de $ 5 mil millones a construir en su ciudad natal.

Apple tiene casi $ 11.18 mil millones en llamamientos de evaluación pendientes, $ 3.2 mil millones más que cualquier otra compañía tecnológica. Una gran parte del atractivo de Apple proviene de una pregunta de cuánto Apple Park podría obtener en el mercado abierto.

“Básicamente van a decir, 'Oye, esto ha mejorado mucho”, dijo David Ginsborg, adjunto del evaluador. “Dirán 'Nadie pagaría por un ascensor en espiral ... en un teatro, y el teatro está bajo tierra'. El punto es ... hay obsolescencia funcional ".

Applied Materials, con sede en Santa Clara, ocupa el segundo lugar en la lista, con casi $ 7.96 mil millones en apelaciones de evaluación de propiedades actualmente pendientes, según documentos del condado.

Notablemente, Apple tiene su sede en Cupertino, pero sus impuestos a la propiedad van principalmente a beneficiar al Distrito Escolar Unificado de Santa Clara, dijo Jeff Bowman, director de operaciones y portavoz comercial del Distrito Escolar Unido de Cupertino.

El distrito utiliza un modelo de financiación que le permite obtener gran parte de su financiación del estado en función del número de estudiantes matriculados. Aun así, Bowman dijo que los impuestos a la propiedad juegan un papel indirecto en la financiación.

“Los impuestos a la propiedad son importantes para el presupuesto estatal”, dijo. "Así que hay un impacto indirecto ... siempre hay un impacto".

Los representantes de la Junta de Educación de Santa Clara y el Distrito Escolar Unificado de Santa Clara no respondieron a una solicitud de comentarios sobre su financiamiento la semana pasada.

Sin compromisos en impuestos a la propiedad

Pero Stone, quien ha sido el asesor del condado de Santa Clara desde 1994, dijo que sus cálculos son agnósticos cuando se trata de quién se beneficiará o sufrirá. No hay tal cosa como un compromiso cuando se trata de decidir el valor de una propiedad, dijo.

"O tienes un valor en la tirada que es exacto o no", dijo Stone. “El evaluador representa una cosa y es poner valores precisos en la función de evaluación de manera oportuna y defender esos valores cuando hay un archivo de apelaciones de evaluación”.

Eso es lo que hizo que la demanda reciente, y muy publicitada, en torno a la apelación de la evaluación de los 49er de San Francisco por su interés en el estadio Levi's de Santa Clara, fuera tan notable.

La junta encargada de resolver tales apelaciones, conocida como la Junta de Apelaciones de Evaluación, redujo la participación de los 49ers en el valor del estadio por una suma de $ 36 millones, lo que reduciría su contribución de impuestos a la propiedad en aproximadamente $ 6 millones anuales.

Pero la junta, que Stone llamó un equipo de "gente de calidad", no ofreció una explicación de cómo decidió el valor de la participación del equipo de la NFL en el estadio frente a la participación de la ciudad. Eso empujó a Stone a lanzar su primera demanda contra el cuerpo voluntario de los gurús inmobiliarios locales.

Stone dijo que cree que la complejidad del acuerdo de los 49ers con la ciudad alrededor del estadio fue una fuerza impulsora en la decisión.

"Creo que levantaron las manos y dijeron que lo dividan 50/50", dijo. "Los legisladores se comprometen ... no se puede hacer eso con valor".

En promedio, el condado retiene alrededor del 90 por ciento del valor evaluado anualmente. El año pasado, retuvo alrededor del 97 por ciento de su valor tasado en las apelaciones resueltas, dijo Stone. Muchas apelaciones pueden manejarse de manera informal, sin una audiencia completa ante la Junta de Apelaciones de Evaluación y sin una demanda.

Para apelar una evaluación del impuesto a la propiedad de 2019, los residentes y propietarios pueden visite el sitio web de ese condado y optar por que su apelación se escuche más rápido a través de un Funcionario de Audiencias de Valor en lugar de la Junta de Apelaciones de Evaluación formal.

“Tengo la responsabilidad y expreso lo que creemos que es un valor válido y exacto, pero ¿cometemos errores? Sí, ”dijo Stone. "Evaluamos en exceso a las personas que no queremos y es por eso que hay un proceso [de apelaciones] muy simple y económico".

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