La zonificación 'injusta' en San José es criticada por los defensores de Alum Rock
Una cerca de tela metálica rodea el sitio cerca de un proyecto propuesto en 2101 Alum Rock Ave. en el este de San José, donde una política de zonificación inusual permite a los desarrolladores dar luz verde a los proyectos sin mucho escrutinio público. Foto de Lorraine Gabbert.

En el este de San José, los desarrolladores pueden obtener la aprobación de proyectos sin un voto del Concejo Municipal o una amplia participación del público mediante una regla de zonificación especial, un proceso que no ocurre en ningún otro lugar de la ciudad.

Los líderes y defensores de la comunidad dicen que la política es injusta y debe terminar.

En una carta al alcalde Sam Liccardo, Rolando Bonilla, vicepresidente de la Comisión de Planificación de San José, instó al Concejo Municipal a prohibir inmediatamente zonificación basada en formularios en el este de San José, que permite a los desarrolladores obtener luz verde para proyectos con solo un voto de la Comisión de Planificación.

Bonilla dijo que los residentes de Alum Rock pensaron que la zonificación basada en formularios se implementaría en toda la ciudad cuando se propuso hace más de una década, pero la política solo afecta al este de San José. Los líderes dicen que le roba al público la oportunidad de tener voz en la remodelación de sus barrios históricos.

“Queremos tener voz y voto en cómo vamos a dar forma a nuestra comunidad”, dijo Bonilla. “El mensaje en el Ayuntamiento bajo la zonificación basada en formularios solo en el este de San José es 'tu opinión no importa', mientras que en el resto de la ciudad, no solo importa tu opinión, hay un proceso extenso que permite tu opinión para dar forma a cómo se verán estos proyectos ".

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Bonilla dijo que la zonificación basada en formularios debe promulgarse en toda la ciudad o no debe promulgarse, y debe detenerse hasta que San José lleve la política a otros vecindarios.

Michael Brilliot, subdirector de la división de planificación de la ciudad, dijo que las pautas estatales pueden prohibir que el Concejo Municipal detenga la política de zonificación basada en formularios de San José. Sin embargo, los residentes pueden apelar un proyecto de zonificación basado en formularios ante el Concejo Municipal después de su aprobación por la Comisión de Planificación, pero el concejo puede optar por no tomar medidas, dijo.

El alcalde dijo que está abierto a discutir cómo las reglas de zonificación han impactado en East Side.

“Daría la bienvenida a una audiencia pública ante el consejo para que consideremos cualquier cambio o la eliminación de su política y es importante para nosotros entender realmente qué significa la zonificación basada en formularios y lo que ha hecho”, dijo Liccardo a San José Spotlight.

Borrando historia

Los defensores, incluido Jaime Alvarado con Alum Rock Urban Village Advocates (ARUVA), dicen que están más preocupados por el nuevo desarrollo que desplaza a los residentes del este de San José. El área es el hogar de una población mayoritariamente latina y tiene una fuerte comunidad empresarial minoritaria.

Por ejemplo, desde 2019 los residentes han preocupaciones expresadas sobre una importante propuesta de construcción de uso mixto de SiliconSage Builders, una empresa que recientemente fue criticada por presunto fraude. El proyecto, en 2101 Alum Rock Ave., requiere un edificio de uso mixto de 5 pisos con 738 apartamentos, 26,500 pies cuadrados de tiendas y estacionamiento. Muchos temen que el proyecto expulse a los dueños de negocios locales.

Bajo la zonificación basada en formularios, las solicitudes para edificios de uso mixto son aprobadas por la Comisión de Planificación y los desarrolladores pueden acelerar los proyectos sin la aprobación del Ayuntamiento. Alvarado dijo que esto es problemático porque limita el diálogo público.

Danny Garza, un defensor desde hace mucho tiempo de la Asociación de Vecinos Plata Arroyo, dijo que la zonificación basada en formularios va en contra de la comunidad del este de San José.

“Esta es una comunidad minoritaria deprimida que está siendo abusada”, dijo Garza. “Aún somos jornaleros. Seguimos siendo personas que no tienen tarjetas de residencia. Y seguimos siendo personas que no lucharemos por el miedo que surge de estar subrepresentadas y dirigidas. Lo que necesitamos es que nos traten de manera justa ".

Garza dijo que el desplazamiento y la gentrificación están borrando el patrimonio y la cultura en San José. Es por eso que ARUBA aboga por que los edificios a lo largo de Alum Rock Avenue reflejen arquitectónicamente la herencia de la comunidad del East Side.

“Nos gustaría que ese tramo tuviera un tema arquitectónico”, dijo Alvarado. “Queremos que refleje la herencia histórica de nuestra comunidad. Queremos que la aldea urbana sea eventualmente un destino al que pueda acudir la gente ”.

Brilliot dijo que aún no se han construido proyectos utilizando la zonificación basada en formularios, pero se han aprobado dos proyectos de viviendas asequibles y se están considerando dos proyectos más de uso mixto.

Cambios de zonificación anticipados en toda la ciudad

La zonificación basada en formularios surgió como resultado de la Iniciativa de Vecindarios Sólidos del Ayuntamiento a principios de la década de 2000 que se suponía beneficiaría a las comunidades de bajos ingresos desatendidas mediante la renovación de los vecindarios.

Brilliot dijo que Alum Rock estaba teniendo problemas para atraer nuevas inversiones en ese momento, por lo que la zonificación basada en formularios era una estrategia para incorporar nuevos desarrollos de uso mixto y ayudar a lograr la visión de la comunidad para el corredor Alum Rock.

La idea, según Brilliot, era implementar distritos de zonificación basados ​​en formularios a lo largo de otros corredores en San José, pero el plan nunca llegó a buen término, en parte, debido a la Gran Recesión y los posteriores recortes de personal.

Brilliot dijo que el resto de la ciudad pronto adoptará distritos de zonificación similares, y agregó que el Concejo Municipal podría votar en marzo.

El centro de San José cuenta actualmente con un proceso simplificado que permite que los edificios con una combinación de tiendas y viviendas se construyan rápidamente. Todavía hay audiencias públicas organizadas sobre estos desarrollos, dijo Brilliot, pero la decisión la toma finalmente el director de planificación sin la aprobación del consejo.

Mientras los líderes de la ciudad de San José discuten las pautas futuras de zonificación, Bonilla quiere asegurarse de que el este de San José sea tratado por igual.

“Esto nunca se ha tratado de enfrentar a una parte de la ciudad con otra”, dijo Bonilla. "Esto siempre se ha tratado de garantizar que nosotros, en el este de San José, seamos tratados como si fuéramos parte de la ciudad en su conjunto".

Comuníquese con Carly Wipf en [correo electrónico protegido] o sigue a @CarlyChristineW en Twitter.

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