Chủ đầu tư dự án Los Gatos cảnh báo về chi phí pháp lý.

Tuần trước, chủ đầu tư của một dự án xây dựng chung cư 13 tầng ở Los Gatos đã cảnh báo Hội đồng thị trấn về chi phí pháp lý tiềm tàng nếu ngăn chặn dự án, mặc dù hội đồng cho biết đơn xin phép của chủ đầu tư vẫn đang được tiến hành.

“Tôi trân trọng muốn nói với quý vị rằng nhiều vụ kiện của thị trấn (liên quan đến việc xây dựng nhà ở), bao gồm cả việc cố gắng ngăn chặn dự án này, sẽ khiến thị trấn phải trả giá đắt, không chỉ về tiền bạc mà còn phải trả cho các luật sư của chính mình, cũng như tiền phạt cho các nhà phát triển thắng kiện và cho tiểu bang”, Ben Eilenberg, nhà phát triển dự án Vista Capri gồm 119 căn hộ gần giao lộ Winchester Boulevard và Quốc lộ 85, phát biểu tại cuộc họp.

Eilenberg đang triển khai dự án Vista Capri theo một đạo luật của tiểu bang được gọi là... biện pháp khắc phục của người xây dựngĐiều này cho phép các nhà phát triển bỏ qua các hạn chế về chiều cao và mật độ xây dựng khi chính quyền địa phương thiếu sự chấp thuận của tiểu bang đối với các kế hoạch nhà ở của họ. Ông cũng đang làm việc trên các dự án khắc phục khác dành cho nhà xây dựng trong tiểu bang, bao gồm cả ở Santa Barbara và Carpinteria.

Phát biểu trực tuyến tại cuộc họp hội đồng ngày 16 tháng 12, Eilenberg nhấn mạnh lập trường của mình.

“Tôi sẽ không nói quá với bạn. Gần đây chúng tôi đã nhận được khoản tiền phí luật sư từ một thành phố khác và đang trong giai đoạn đàm phán cuối cùng về số tiền phí luật sư mà một thành phố thứ ba sẽ trả cho chúng tôi,” ông nói. “Điều này xảy ra sau khi cả hai thành phố đều được luật sư khuyên nên dàn xếp vì không còn con đường nào để thắng kiện và họ cần phải chấm dứt tình trạng thua lỗ.”

Tuy nhiên, hội đồng vẫn nhất trí thông qua nghị quyết bác bỏ tuyên bố của Eilenberg rằng các nhà quy hoạch Los Gatos đang gây trở ngại cho dự án Vista Capri.

“Khi tôi xem xét vấn đề này, chúng tôi đang xử lý đơn xin cấp phép,” Phó Thị trưởng Maria Ristow cho biết. “Tôi không thấy bất kỳ bằng chứng nào cho thấy chúng tôi đang cản trở nó. Cũng giống như chúng tôi phải tuân thủ Đạo luật Trách nhiệm Giải trình về Nhà ở California, người nộp đơn cũng vậy. Và chúng tôi có các tiêu chuẩn khách quan yêu cầu báo cáo của chuyên gia về cây xanh, yêu cầu báo cáo của kiến ​​trúc sư. Ý tôi là, đây đều là những hạng mục mà mọi đơn xin cấp phép đến với chúng tôi đều phải trải qua.”

Luật sư thị trấn Los Gatos, Gabrielle Whelan, trả lời câu hỏi của các thành viên hội đồng, cho biết thị trấn đã nhận được 16 dự án khắc phục sự cố xây dựng và đã phê duyệt. ba trong số họTrong đó, 13 vụ còn lại vẫn đang được xử lý. Vụ kiện duy nhất do một nhà phát triển bất động sản khởi kiện chống lại thị trấn là từ Eilenberg.

Eilenberg đã mua khu đất hình nêm rộng nửa mẫu Anh tại số 14288 đường Capri Drive, giáp với đại lộ Winchester, với giá 1.7 triệu đô la vào cuối năm 2023. Một ngôi nhà hiện có trên khu đất này đang được chủ sở hữu của cửa hàng California Home & Garden ở Campbell thuê, và các tác phẩm điêu khắc sân vườn được trưng bày ở khu vực sân liền kề.

Công ty Los Gatos LLC, do Eilenberg thành lập có trụ sở tại một cửa hàng cho thuê hộp thư ở thành phố Fullerton, Nam California, lần đầu tiên nộp đơn xin phép xây dựng khu Vista Capri cho các nhà quy hoạch Los Gatos vào tháng 8 năm 2024. Hồ sơ công khai cho thấy hơn 50 công ty LLC khác có liên quan đến Eilenberg được liệt kê tại cùng địa chỉ này.

Eilenberg là một luật sư ở California, hiện nay đang... bị đình chỉ tập luyện sau một loạt các biện pháp kỷ luật do hiệp hội luật sư tiểu bang áp dụng từ năm 2017 đến năm 2024.

Ông Eilenberg từ chối bình luận về Vista Capri hoặc các dự án khác của mình do vụ kiện đang chờ giải quyết.

Vào tháng 7, Los Gatos LLC đã kiện thị trấn, cáo buộc các nhà quy hoạch đã coi thường luật tiểu bang khi từ chối phê duyệt dự án Vista Capri.

Cũng trong tháng đó, Eilenberg đã mua một khu đất rộng 355 mẫu Anh với giá 5.5 triệu đô la dọc theo đường Higuera Highland Lane ở khu Mount Pleasant chưa được sáp nhập vào thành phố thuộc hạt Santa Clara, gần Evergreen ở San Jose.

Vào tháng 9, Los Gatos tuyên bố hồ sơ xin phép xây dựng Vista Capri đã hoàn tất, có nghĩa là chủ đầu tư đã nộp đầy đủ thông tin cần thiết để thị trấn hoàn tất quá trình xử lý yêu cầu. Tuy nhiên, thị trấn cũng yêu cầu Los Gatos LLC thực hiện thêm một số bước mà chủ đầu tư cho rằng không được phép theo quy định về biện pháp khắc phục dành cho nhà xây dựng trong một vụ kiện riêng biệt — những tuyên bố mà hội đồng thị trấn đã bác bỏ trong cuộc bỏ phiếu tuần trước.

Cả hai bên đều phải chờ phán quyết của tòa án để giải quyết tranh chấp, ngay cả khi họ vẫn tiếp tục tiến hành các thủ tục giấy tờ.
Kelly Snider, một chuyên gia tư vấn về sử dụng đất và giáo sư tại Khoa Quy hoạch Đô thị và Khu vực của Đại học Bang San Jose, cho biết cuộc tranh chấp ở Vista Capri là hệ quả của thị trường nhà ở khan hiếm tại California.

“Nhưng đó không phải là lạm dụng quyền khiếu nại của nhà xây dựng, đó là hệ thống đang hoạt động đúng như dự định,” Snider nói với San José Spotlight. “Mỗi thành phố ít nhất cũng nên tìm ra điểm chung để đáp ứng nhu cầu của các nhà phát triển nhà ở… Cho đến khi điều đó xảy ra trên diện rộng, thì những đề xuất gây sốc như thế này sẽ tiếp tục lan rộng, vừa làm gia tăng sự thù địch và nỗi sợ hãi đối với những ngôi nhà mới, vừa gây tốn kém tiền thuế của người dân cho các khoản phí dàn xếp pháp lý.”

Ghi chú của biên tập viên: Tên của nhà phát triển, Ben Eilenberg, đã bị viết sai chính tả thành Eisenberg.

Liên hệ Mike Langberg tại [email được bảo vệ].