Kế hoạch tái phát triển gây phản đối ở khu vực phía Nam San Jose.

Cư dân của một khu phố ở phía Nam San Jose đang tổ chức phản đối kế hoạch tái phát triển một lô đất nhà ở riêng lẻ, cáo buộc chủ đầu tư dự án lạm dụng luật nhà ở của tiểu bang. Những người phản đối lo ngại tiền lệ mà dự án này có thể tạo ra nếu nó được phép tiếp tục.

Theo hồ sơ cấp phép, một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) có liên kết với công ty phát triển bất động sản Samara có trụ sở tại Redwood City đã nộp đơn xin phép phá dỡ một ngôi nhà nằm trên khu đất rộng gần nửa mẫu Anh tại địa chỉ 15385 Warwick Road và thay thế nó bằng một căn nhà song lập.

Cư dân sống gần đó tại khu dân cư Homestead Acres đã coi dự án này là một hành vi lợi dụng trái phép Đạo luật số 9 của Thượng viện , một đạo luật quan trọng về nhà ở của California cho phép chia nhỏ lô đất và xây dựng nhà song lập tại các khu đất ngoại ô. Họ lo ngại đề xuất xây nhà song lập trên đường Warwick chỉ là cái cớ, và sau khi việc phá dỡ hoàn tất, chủ đầu tư sẽ chuyển sang xây dựng một tòa nhà chung cư lớn hơn, có thể làm ảnh hưởng đến khu dân cư yên tĩnh của họ.

Cư dân cũng cáo buộc các quan chức quy hoạch thành phố San Jose, những người hiện đang xem xét đơn xin phép của chủ đầu tư, đã bỏ qua bằng chứng đáng lẽ phải loại bỏ dự án này khỏi các điều khoản của SB 9.

“Tôi không phản đối việc phát triển ở một mức độ nào đó,” Viet Nguyen, một cư dân đường Warwick phản đối kế hoạch này, nói với San José Spotlight. “Vấn đề lớn là các nhà phát triển chỉ đang lợi dụng mọi kẽ hở, mọi luật lệ mà họ có thể, và không thực sự quan tâm đến khu dân cư.”

Các quan chức quy hoạch của San Jose đã bảo vệ quy trình xem xét của họ, đồng thời cho biết thêm rằng sau một cuộc điều tra "thiện chí", họ đã xác định dự án phải được tiếp tục theo các quy định được nêu trong luật nhà ở của tiểu bang.

Đại diện của Samara không phản hồi yêu cầu bình luận.

Các nhà tổ chức hàng đầu trong chiến dịch phản đối cho biết, tầm quan trọng của cuộc đấu tranh về nhà ở này vượt ra ngoài khu phố của họ, và việc bật đèn xanh cho dự án đường Warwick có thể truyền cảm hứng cho các nhà phát triển khác theo đuổi các chiến lược phát triển tương tự ở vùng ngoại ô San Jose.

Tất cả đang diễn ra trong bối cảnh các nhà lãnh đạo được bầu của San Jose đang xem xét cập nhật quy hoạch tổng thể của thành phố, điều này có thể làm tăng giới hạn mật độ xây dựng tại các khu dân cư nhà ở đơn lập.

Những người ủng hộ phát triển nhà ở tại San Jose cho rằng sự phản đối đối với những thay đổi này — cũng như đối với các luật nhà ở của tiểu bang như SB 9 — là không đúng chỗ. Họ lập luận rằng trừ khi thành phố mở cửa các vùng ngoại ô rộng lớn của mình cho các dự án phát triển quy mô lớn hơn, thành phố sẽ không bao giờ xây dựng đủ nhà để giảm bớt chi phí nhà ở đang tăng cao.

“Chúng ta đã thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong một thời gian rất dài… vì vậy, nhiều luật của chúng ta nhắm vào những khu vực mà chúng ta chưa xây dựng nhà ở, chẳng hạn như các khu dân cư nhà ở đơn lập,” Ali Sapirman, một ủy viên nhà ở thành phố, đồng thời là đại diện cho nhóm vận động Housing Action Coalition, nói với San José Spotlight. “Tôi sống trong một tòa nhà hai tầng gồm tám căn hộ, nằm giữa những ngôi nhà đơn lập – và tôi chắc chắn không cảm thấy nhà ở của mình làm giảm giá trị của phần còn lại của cộng đồng.”

Cư dân khu Homestead Acres từ lâu đã cảnh giác với bất kỳ sự xâm lấn nào vào khu phố mang đậm nét bán nông thôn của họ, nơi có những lô đất rộng trên những con phố không có lề đường, rãnh thoát nước, vỉa hè hay thậm chí cả đèn đường.

Họ đã vận động chống lại kế hoạch tái phát triển tại số 15385 đường Warwick trong hơn một năm nay. Theo hồ sơ cấp phép , một phiên bản kế hoạch trước đó, hiện đã bị rút lại, dự định sử dụng một đạo luật nhà ở khác của tiểu bang để chia nhỏ khu đất thành chín lô . Cư dân cho biết họ lo ngại việc xây dựng một tòa nhà chung cư lớn trên khu đất góc phố sẽ gây ra vấn đề giao thông và làm giảm giá trị bất động sản xung quanh.

Cốt lõi lập luận của họ rằng thành phố nên bác bỏ dự án là tuyên bố chủ sở hữu trước đây của bất động sản đã cho thuê một phòng trong nhà. Những người soạn thảo dự luật SB 9 đã đưa vào một điều khoản loại trừ bất kỳ bất động sản nào đã từng là nơi ở của người thuê nhà trong vòng ba năm qua, một biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng di dời do việc phá dỡ gây ra.

Tuy nhiên, theo các email mà tờ San José Spotlight thu được, các quan chức thuộc Sở Quy hoạch, Xây dựng và Thực thi Quy định của thành phố San Jose cho biết chủ sở hữu hiện tại và trước đây của khu đất đã nộp các giấy xác nhận có công chứng rằng không có người thuê nhà nào từng sinh sống tại đó.

“Thành phố đã tiến hành cuộc điều tra này một cách thiện chí và thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết bằng cách đặt câu hỏi về người thuê nhà và thu thập thêm thông tin từ các chủ sở hữu trước đây và hiện tại,” phát ngôn viên của sở, Vivian Truong, nói với San José Spotlight. “Thành phố có nghĩa vụ phải tiếp tục xem xét và phê duyệt đơn đăng ký.”

Những người phản đối dự án vẫn chưa bị thuyết phục. Họ cho rằng thành phố đã phớt lờ những bằng chứng ủng hộ lập luận của họ, bao gồm cả đoạn video, ảnh chụp thư có dấu bưu điện và lời khai của những người hàng xóm.

“Thành phố đang ưu ái các nhà phát triển, những người đang phá hoại cảnh quan khu phố của chúng tôi,” Kenny Seok, một cư dân khác trên đường Warwick, nói với tờ San José Spotlight. “Nếu dự án này được phép tiếp tục bất chấp những bằng chứng chúng tôi đã cung cấp, điều đó sẽ gửi tín hiệu đến các nhà phát triển khác rằng họ có thể phớt lờ quy hoạch, bỏ qua bằng chứng thực tế và phớt lờ những lo ngại chung của cộng đồng để xây dựng các công trình mật độ cao ở những khu vực không phù hợp.”

Khởi đầu chậm chạp của SB 9

Các nhà tổ chức khu phố chỉ ra dự án đường Warwick và một số dự án khác rải rác khắp các vùng ngoại ô California như một dấu hiệu cho thấy các dự án tái phát triển nhà ở đang ngày càng phát triển mạnh mẽ tại các khu dân cư nhà ở đơn lập.

Cho đến nay, những dự án như vậy vẫn còn rất hiếm hoi. Từng được quảng bá là đạo luật sẽ chấm dứt quy định phân vùng nhà ở một gia đình tại California, dự luật SB 9 — cho phép chủ sở hữu bất động sản xây dựng tối đa bốn ngôi nhà trên một lô đất dành cho nhà ở một gia đình — chỉ tạo ra một lượng nhỏ nhà ở mới.

Theo dữ liệu nhà ở của thành phố, từ cuối năm 2022 đến tháng 3 năm nay, Sở Công trình Công cộng San Jose chỉ phê duyệt 17 giấy phép xây dựng theo dự án SB 9. Để so sánh, thành phố đã phê duyệt hơn 2,600 giấy phép cho các dự án nhà ở phụ trợ trong cùng kỳ.

Các chuyên gia về nhà ở cho rằng một số hạn chế được ghi trong luật đã gây khó khăn cho việc sử dụng hình thức này, đặc biệt là khi xét đến lợi nhuận tài chính tương đối khiêm tốn mà các dự án quy mô nhỏ thường mang lại.

“Tôi nghĩ giá thuê nhà hiện tại vẫn chưa hợp lý,” Bob Staedler, một giám đốc của công ty bất động sản Silicon Valley Synergy, chia sẻ với San José Spotlight.

Nhưng những người khác lại kỳ vọng rằng theo thời gian, khi nhiều chủ sở hữu bất động sản quen thuộc hơn với SB 9 và các luật nhà ở gần đây , việc sử dụng chúng có thể trở nên phổ biến hơn.

“Đây không còn là một quy trình khó hiểu, khó quản lý nữa. Nó đang dần đi vào quỹ đạo,” Kelly Snider, một chuyên gia tư vấn về sử dụng đất và giáo sư quy hoạch đô thị tại Đại học Bang San Jose, nói với San José Spotlight. “Trong số 100 ngôi nhà hiện có, có lẽ bốn hoặc năm ngôi nhà sẽ trở thành dự án SB 9 trong vài năm tới.”

Liên hệ với Keith Menconi qua địa chỉ email [email protected] hoặc @KeithMenconi trên X.