Tại sao việc xây nhà ở San Jose ngày càng trở nên không có khả năng chi trả?

Khi Justin Ponzio, hiệu phó tại trường trung học Branham ở San Jose, mua lại 800,000 đô la nhà cho một gia đình với sự giúp đỡ tài chính thông qua quận, ông nói rằng đó là một vụ ăn cắp.

“Thành thật mà nói, tôi khá may mắn vì có một chút suy thoái,” Ponzio nói.

Điều đó, cộng với một số cuộc thương lượng thân thiện với người môi giới của anh ấy đã giúp anh ấy có một nơi ở với mức giá trong mơ.

Các giáo viên đồng nghiệp của anh ấy chỉ cách đó vài phút tại Thống nhất San Jose và Các quận trường trung học East Side Union trong khi đó, việc cầu xin cho chính các căn hộ giá rẻ với dự án nhà ở giá rẻ chỉ dành cho giáo viên được đề xuất vẫn đang mòn mỏi trong giai đoạn lập kế hoạch.

Đó là một biện pháp phổ biến ở Thung lũng Silicon, nơi có giá thuê trung bình hàng tháng nhiều hơn $ 3,000, theo Viện Nghiên cứu Khu vực Thung lũng Silicon.

Theo các chuyên gia, chi phí cắt cổ là do cơn bão hoàn hảo về đất đai khan hiếm, chi phí nhân công cao và rất nhiều băng đỏ từ chính quyền thành phố, quận và tiểu bang.

Theo một nghiên cứu 2017 bởi Smart Cities Prevail, một tổ chức tư vấn trong ngành xây dựng, 71% chi phí của một dự án là chi phí “cứng”, như vật liệu, thiết bị và tiền lương. Phí nhà thầu và nhà phát triển chiếm 18%. Các chi phí khác, như dịch vụ kiến ​​trúc và kỹ thuật, cải tiến bên ngoài công trường và phí cấp phép cũng như tác động chiếm khoảng 15%.

David Bini, giám đốc điều hành của Santa Clara & San Benito County Building & Construction Trades Council, cho biết: “Mặc dù thực tế là lao động chỉ chiếm 15% chi phí của một dự án, nhưng nó thường được trích dẫn không chính xác như là yếu tố chính gây ra chi phí nhà ở. đại diện cho hơn 30,000 công nhân xây dựng địa phương. Bini cho biết thêm: “Có thể có một số biến động nhỏ trong các chi phí đó, nhưng nguyên vật liệu có thể biến động mạnh nhất.

Các quan chức thành phố và quận đã thực hiện nhiều nỗ lực để giảm chi phí nhà ở, bao gồm trợ cấp, chương trình giảm tiền thuê nhà, phát triển nhà ở do tổ chức phi lợi nhuận dẫn đầu và kiểm soát tiền thuê. California là một trong năm tiểu bang duy nhất trong cả nước, cùng với Đặc khu Columbia, có các thành phố có luật kiểm soát tiền thuê nhà.

Hai nỗ lực nhằm ban hành kiểm soát tiền thuê nhà trên toàn tiểu bang ở California trong 2018 và 2020 cả hai đều bị đánh bại một cách rõ ràng tại thùng phiếu.

Hơn 1,500 đơn vị nhà ở giá rẻ đã được hoàn thành hoặc trong một số phần của quá trình xây dựng hoặc lập kế hoạch từ tháng 2019 năm 2020 đến tháng XNUMX năm XNUMX tại San Jose, theo thông tin mới nhất của thành phố Báo cáo Sản xuất và Bảo quản. Khoảng 4,000 đơn vị khác đang chờ các quyền lợi và tài trợ. Điều đó đưa thành phố đi hơn nửa chặng đường so với mục tiêu của Thị trưởng Sam Liccardo là tạo ra 10,000 đơn vị nhà ở giá cả phải chăng bởi 2022.

Một điều mà cử tri địa phương đã thông qua là Biện pháp A, một trái phiếu nhà ở giá cả phải chăng trị giá 950 triệu đô la vào năm 2016 mà một số chuyên gia cho rằng đã đặt ra một sự sụt giảm trong nhu cầu nhà ở của khu vực.

Geoff Morgan, giám đốc điều hành của First Community Housing, một nhà phát triển và quản lý nhà ở giá rẻ phi lợi nhuận, cho biết: “Tôi đã bắt tay và trao chìa khóa cho những căn hộ có những người đã nói với tôi:“ Cảm ơn, bạn đã cứu mạng tôi ”. "Các cử tri đã phát biểu, họ đã tạo ra các biện pháp trái phiếu đang giúp chúng tôi tiếp tục xây dựng nhà ở."

Nhưng một cuộc kiểm tra gần đây phát hiện ra rằng quận đang đứng trong việc đáp ứng các mục tiêu về nhà ở của mình bằng cách sử dụng Đô la Mỹ. Các kiểm toán viên đã viết rằng tốc độ xây dựng và bàn giao dự án chậm đã khiến các dự án dễ bị tăng giá, cuối cùng đe dọa khả năng cung cấp nhà ở của quận cho những người có nhu cầu nhất.

Cư dân đủ tiêu chuẩn nhận nhà ở giá cả phải chăng dựa trên mức thu nhập của họ so với thu nhập trung bình của quận là khoảng $ 141,000 một năm. Một người làm công việc lương tối thiểu ở San Jose kiếm được khoảng $ 32,000 mỗi năm.

Tuy nhiên, thành phố vẫn còn chậm trong việc đạt được mục tiêu về nhà ở của Liccardo khi chỉ còn một năm nữa. Và với chi phí sinh hoạt ngày càng tăng trong bối cảnh nền kinh tế địa phương tràn ngập đại dịch, giá nhà ở phải chăng cũng sẽ tăng lên.

Giá sẽ bao giờ giảm? Miễn là nhu cầu cao và chính sách địa phương ưu tiên bảo tồn các ngôi nhà dành cho một gia đình hơn là xây dựng các căn hộ cao tầng với các căn hộ giá cả phải chăng, các chuyên gia cho rằng giá sẽ giảm không sớm. Và ngay cả khi các quan chức thành phố muốn xây dựng dày đặc hơn, cách bố trí của thành phố có thể gây khó khăn.

Robert Wood, giáo sư quản lý và kinh doanh tại Đại học bang San Jose, cho biết: “Vấn đề để đạt được mật độ cao như vậy là bạn phải làm gì đó để xe ô tô vào được bên dưới các ngôi nhà.

Nhưng theo đuổi những vùng đất mở xa hơn về phía nam và xây dựng nhà ở dày đặc hơn sẽ có ích, ông nói.

“Không có lý do gì tại sao chúng tôi không thể có chính sách nhà ở như Seattle ở đây,” ông nói thêm, đề cập đến thành phố chính sách mật độ nhà ở tích cực.

Một trong những đề xuất về nhà ở giá rẻ mới nhất của thành phố, kế hoạch xây dựng lên đến 3,500 căn hộ, với 15-20% trong số đó là căn hộ giá cả phải chăng trên trang chợ trời mang tính biểu tượng của thành phố, mang lại sự ngạc nhiên tương tự như đã thấy trong các đề xuất tại Học khu Trung học Thống nhất San Jose và East Side Union.

“(Bạn) đang cố gắng nói rằng dự án này sẽ mang lại nhiều nhà ở hơn. Nhà ở cho ai ?, ”Veronica, một nhà bình luận công khai tại một cuộc họp Ủy ban kế hoạch gần đây để thảo luận về dự án nhà ở giá rẻ chợ trời. "Đó là câu hỏi thực sự."

Liên hệ với Lloyd Alaban tại [email được bảo vệ] hoặc theo @lloydalaban trên Twitter.