Buchanan: así es como Google puede desarrollarse sin desplazamiento

Desde que Google anunció por primera vez los planes para construir un nuevo mega campus en San José, la principal preocupación planteada por los residentes ha sido cómo el proyecto afectará el aumento de los alquileres y el desplazamiento.

Durante la última década, el auge tecnológico ha traído a casi nuevos trabajadores de 200,000 al condado de Santa Clara, pero se han construido menos de 50,000 nuevas viviendas. Eso impulsó los alquileres mucho más rápido que los salarios, creando una crisis histórica de vivienda.

Si bien los alquileres se han disparado, la ciudad de San José no ha logrado cumplir con las metas de vivienda asequible identificadas por el estado y el alcalde Sam Liccardo. Solo se ha construido el 8% de las viviendas necesarias para personas de bajos ingresos y la ciudad admite que le faltan casi XNUMX millones de dólares para alcanzar las metas del alcalde.

Con las familias trabajadoras ya extendidas hasta el punto de quiebre, el nuevo proyecto de Google está listo para traer a los trabajadores adicionales de Google 20,000 altamente remunerados y a los trabajadores de servicios subcontratados 8,000 de bajo salario a San José, creando una mayor demanda de viviendas asequibles.

Google dice que construirá viviendas, pero permanece en silencio sobre los detalles, lo que deja a muchos cuestionando si el desarrollo de Google conducirá a un mayor desplazamiento y cómo se puede evitar.

Es por eso que contratamos a Beacon Economics, una firma de investigación independiente con una larga historia de investigación para ciudades de California, así como para las cámaras de comercio e incluso la Asociación de Apartamentos de California, para estudiar estas preguntas.

Los hallazgos son aleccionadores. A menos que Google cree suficientes viviendas asequibles, las personas que alquilan sus viviendas pagará $ 235 millones adicionales cada año en alquiler una vez que el campus esté en pleno funcionamiento (el estudio supone que los trabajadores de Google se incorporarán gradualmente entre 2024-2030). Las familias que alquilan en San José serían las más afectadas con un aumento de $ 816 en el alquiler de Google anualmente.

Para cuando se construya el campus de Google, las familias asiáticas, afroamericanas y latinas tendrían que gastar entre 38% y 53% de sus ingresos en alquiler en promedio, lo que hace aún más difícil que las comunidades de color permanezcan en San José.

Estos datos pintan una imagen sombría, pero los aumentos de alquiler no son inevitables. Beacon Economics también calculó la vivienda necesaria para satisfacer la demanda creada por el campus de Google y evitar nuevos desplazamientos: más de 5,284 nuevas viviendas asequibles y 12,450 con tarifas de mercado. Estos están por encima de los objetivos establecidos por el estado y el alcalde (desarrollado antes de que hubiera un proyecto de Google para que la ciudad lo considerara).

Pero, ¿por qué deberíamos esperar que Google aborde sus impactos? San José está vendiendo valiosas tierras públicas de Google, duplicando la capacidad de desarrollo de Google, permitiendo que la compañía reescriba los planes de uso de la tierra y permitiéndole dar forma a $ 10 mil millones en inversiones públicas que se unen en Diridon. Deberíamos esperar más de Google.

La buena noticia es que con la combinación correcta de estrategias, Google y la ciudad de San José pueden evitar más aumentos de alquileres, desplazamientos, hacinamiento y súper viajes diarios.

La forma más directa en que Google puede actuar es simplemente construir casas. La ciudad ha establecido una meta que 25% de todas las casas nuevas en el área necesitaría ser asequible. Si Google incluye una gran cantidad de unidades de vivienda en sus planes y cumple con ese objetivo, contribuirá en gran medida a construir suficientes viviendas asequibles en el área. Además de su propia construcción, Google debería abogar por que la ciudad permita unidades totales de 12,450 en general en los acres de 240 en el área de la estación de Diridon.

Si San José aprobó una tarifa de vinculación comercial y cobró tarifas en línea con lo que los desarrolladores como Google pagan en lugares como Sunnyvale y Mountain View, eso podría subsidiar a 960 a hogares asequibles de 1,600.

Cuando Google estaba desarrollando una gran expansión en Mountain View en 2015, ofreció pagar más de $ 110 (ajustado por inflación) por pie cuadrado de desarrollo para beneficios comunitarios y tarifas de impacto, incluso para viviendas asequibles. Si el Ayuntamiento de San José negociara un acuerdo similar, eso equivaldría a casi $ 900 millones. Centrar el plan de beneficios comunitarios de Google en viviendas asequibles y asistencia legal para los inquilinos que enfrentan el desalojo será importante para lograr estos objetivos.

Si la ciudad de San José negoció estos compromisos con Google y dedicó una parte de los impuestos a la construcción, los ingresos de la venta de terrenos públicos y los futuros planes de financiamiento del distrito, esas unidades asequibles de 5,284 están al alcance.

Con grandes desarrolladores como Jay Paul, Boston Properties y Gary Dillabough planeando desarrollos masivos en todo San José, el desplazamiento solo empeorará a menos que creamos un nuevo modelo, comenzando con Google. Este proyecto presenta una oportunidad para el desarrollo tecnológico para crear oportunidades en lugar de más desplazamiento. Es hora de terminar con el camino de la gentrificación, los desalojos y la desigualdad desestabilizadora impulsada por la tecnología, para que todas las familias de San José, blancas, negras, marrones y - tengan la libertad de quedarse y prosperar a medida que Google crece.

Jeffrey Buchanan es el director de políticas públicas de Working Partnerships USA, un grupo de expertos laborales con sede en San José.