Ritchie: la personalidad de la propiedad

Mientras vemos las primeras transacciones de venta de edificios de oficinas en dificultades de lo que románticamente se llama El Gran Reinicio (también conocido como el mayor evento de extinción del valor de una sola clase de activo en la historia del sector inmobiliario comercial), nos vienen a la mente algunas observaciones sobre el arrendamiento de estas torres destartaladas.

Al venderse por centavos de dólar respecto a los precios de hace apenas tres años, definitivamente estamos viendo una categoría de nuevos compradores más comprometidos, locales y privados. El gran auge del valor de las oficinas de la era prepandemia, digamos de 2012 a 2019, seguido de un breve suspiro de esperanza de que continuaría después de la pandemia en 2020-2021, terminó con un espectacular estallido que provocaron las tasas de interés y la remota revolución laboral cimentada.

El loco aumento de los valores de las oficinas de la época fue casi exclusivamente dominio de las fuentes institucionales de dinero de la cima de la cadena alimentaria frente a la riqueza privada. Todo esto estaría en manos de los operadores de fondos masivos que aprovechan los océanos de efectivo en poder de los fondos de pensiones gubernamentales, el dinero de dotación de universidades y colegios de primer nivel y los fondos soberanos de países extranjeros. Si se combinan esos montones con los planes directos de alquimia de Wall Street para recaudar dinero, se crea una fuente aparentemente inagotable de inversiones rápidas en edificios de oficinas y una apreciación salvaje en esa época.

El modelo de negocio general de los propietarios y operadores a gran escala de los asesores de fondos que compran todos estos activos no se trata realmente de ganar dinero con el activo en sí, sino más bien de recibir un pago por colocar el dinero en primer lugar. Si se vende con ganancias en el futuro, las ganancias se comparten, pero la verdad es que el riesgo de un fracaso futuro (como ahora) es ampliamente compensado por las recompensas asociadas con el simple hecho de procesar el dinero. Con algunas excepciones, el operador del fondo no pierde dinero, sólo el fondo que proporcionó el dinero. En cierto modo respalda mi teoría de que cuanto mayor es la distancia entre el dinero y el bolsillo de donde proviene, peores son las decisiones que se toman sobre cómo gastarlo.

Ahora entramos en el nuevo mercado de arrendamiento increíblemente desafiante con edificios en bases increíblemente bajas. Esto sitúa los alquileres en nuevos niveles bajos, algunos de los cuales se remontan a los de los años 1980.

¿Pero dónde están los inquilinos? La respuesta es que deben provenir de las relaciones que tienen los nuevos propietarios; el atractivo es la personalidad del propietario.

Cuando SKS/Swig alquila un piso completo después de la compra rompedora de 350 California St. a Bridge Housing, es porque esa estelar organización sin fines de lucro fue fundada por el difunto bisabuelo de Paul Stein (el S de SKS) hace unos 40 años y Paul ha sido un miembro activo de la junta directiva durante décadas. Cuando alquilamos recientemente el segundo piso del 15 W. San Fernando St. aquí en San José para las oficinas de la organización sin fines de lucro Boys and Girls Club, fue directamente debido a la relación de uno de los propietarios del edificio con el director ejecutivo de esa excelente organización. .

Si llama a 550 California St. para solicitar espacio, el nuevo propietario, Roger Field, y sus hijos se encargarán del proceso de arrendamiento y construcción. Aquí en el centro de San José, las dos primeras compras de edificios de oficinas de valor derrumbado en 303 Almaden y 111 N. Market/111 W. Saint John no fueron compradas por una entidad de fondos gigante o un comprador de Wall Street cuyo nombre de propiedad en los arrendamientos se lee como un contraseña cifrada, sino del fundador y propietario del imperio minorista The Shoe Palace, un tal George Mersho.

Parece como si estuviéramos regresando a una era en la que el nombre del propietario del edificio figura en el contrato de arrendamiento y el inquilino conoce al propietario por la vida comunitaria, empresarial o política, ¡o incluso por haber cenado en Original Joe's! De alguna manera hace que nuestras grandes ciudades vuelvan a ser pueblos pequeños. No es un pequeño alivio el hecho de que, a medida que avanzamos en la redefinición de nuestros centros urbanos, se necesitará un pueblo.

Mark Ritchie, columnista de San José Spotlight, es propietario de la agencia inmobiliaria comercial Ritchie Commercial y ha dedicado toda su carrera al sector inmobiliario comercial. Sus columnas se publican el segundo miércoles de cada mes. Puede contactar con Mark en [ email protected]