El fallo estatal sobre la venta de tierras propiedad de San José puede afectar más a otras ciudades

Un fallo de esta semana de un tribunal estatal de apelaciones sobre cómo las ciudades de California deben vender sus tierras excedentes para priorizar viviendas asequibles puede haber sido adaptado a San José, pero la decisión probablemente afectará más a otras ciudades, según el alcalde de la ciudad.

“San José tiene muy poca tierra de propiedad de la ciudad que se pueda desarrollar y, en su mayor parte, esas parcelas pasan por el departamento de desarrollo de viviendas asequibles”, dijo el alcalde Sam Liccardo en una entrevista el miércoles. Pero reconoció que el fallo "podría tener un gran impacto en otras ciudades más pequeñas" que sí poseen más tierras.

El Tribunal de Apelaciones del Sexto Distrito dictaminó el martes que la ciudad más grande del Área de la Bahía no tiene derecho a crear sus propias pautas para vender tierras de propiedad municipal y, en cambio, debe seguir una ley estatal que exige que se priorice la tierra para el desarrollo de viviendas asequibles. los Ayuntamiento en 2016 adoptó una política que priorizaba la vivienda en terrenos de propiedad pública, pero le permitió a San José algunas excepciones, incluidas interrupciones para desarrollos de gran altura en el centro y ventas únicas para estimular el desarrollo económico con otros tipos de proyectos inmobiliarios.

La ciudad fue demandada rápidamente por un par de inquilinos que dijeron que la política es ilegal.

San José ha argumentado que, como ciudad autónoma, tiene más poder para gobernar sus asuntos locales, incluida la forma de disponer del exceso de propiedad, un argumento con el que estuvo de acuerdo un juez de primera instancia, pero la corte de apelaciones anuló. La crisis de la vivienda es tan intensa que el estado "tiene un interés más sustancial en el tema que la ciudad autónoma", según el fallo de esta semana.

La decisión es importante para todo el estado porque toca algunos de los problemas más críticos que enfrenta California hoy en día, incluida la política de uso de la tierra, la escasez de viviendas asequibles y el equilibrio del control local versus estatal sobre esos asuntos.

Sin embargo, algunos expertos locales se muestran escépticos de que el proyecto de ley estatal sea la mejor opción para administrar el excedente de tierras propiedad de la ciudad para estimular más viviendas.

"Obviamente, el estado de California está en una crisis de vivienda y todas las comunidades deben continuar produciendo viviendas", dijo el miércoles Erik Schoennauer, consultor de uso de la tierra de The Schoennauer Co. "Pero debe ser un control local completo o incluir criterios más extensos que permitan una gama de opciones dependiendo de la ubicación de la tierra, el tamaño de la tierra y otros factores".

Tal como están las cosas, la política de San José sobre la venta de tierras no se desvía significativamente de la política del estado, dijo el abogado de la ciudad Richard Doyle.

"Da prioridad a la vivienda, pero hay una excepción ... para el desarrollo económico", dijo. "Creemos que somos los más adecuados para decidir qué sitios se deben utilizar para el desarrollo económico ... en lugar del enfoque único para Sacramento".

Pero otros expertos locales en el uso de la tierra dicen que el estado se encuentra en un lugar difícil a raíz de una crisis de vivienda de más de una década.

“Cuando hay una tragedia inmobiliaria como esta, todo lo que se puede hacer con una legislación como esta es una talla única”, dijo Bob Staedler, director de la consultora de uso de suelo Silicon Valley Synergy. "No tienen tiempo para lidiar con los matices, y los malos actores en California han lastimado a los buenos actores que están tratando de construir viviendas".

Doyle no dijo si la ciudad, que lideró la lucha para defender la política junto con el apoyo de la Liga de Ciudades de California, apelará ante la Corte Suprema de California.

La ley estatal, la Ley de Tierras Excedentes, requiere que las ciudades busquen compradores de tierras de la ciudad con desarrolladores que quieran crear viviendas de bajos ingresos con al menos 25 por ciento de ellas consideradas asequibles durante años 55. Si no se puede encontrar un comprador en esas condiciones, la ciudad puede buscar otros compradores, pero si se construyen más de 10 en el sitio, el porcentaje de 15 de esos debe considerarse asequible para los hogares de bajos ingresos, de acuerdo con la ley estatal.

La política de San José se desvía de la ley estatal al crear la exención para desarrollos de gran altura en el centro y oportunidades de desarrollo económico. La ciudad también adoptó una visión más liberal que el estado de lo que se consideraría asequible.

San José es una de las ciudades chárter de 121 en el estado, por lo que, a menos que el caso sea apelado y revocado nuevamente, el fallo establece un precedente de que cualquier ciudad que pretenda vender tierras debe cumplir un estricto conjunto de requisitos que prioriza el desarrollo de viviendas asequibles por encima de todo.

Los funcionarios de la ciudad tienen 60 días para decidir si apelar el fallo y los concejales brindarán orientación sobre cómo proceder en las próximas semanas, dijo Doyle.

Liccardo no dijo si se presentaría una apelación, pero dijo que planea “defender vigilantemente el gobierno local, como cualquier ciudad lo hará, porque hay una serie de muchos otros problemas que se encuentran bajo la categoría de gobierno local y hemos tenido algunas batallas realmente dolorosas en la última década ".

En particular, Liccardo es partidario de algunos proyectos de ley estatales que reemplazarían el control local, incluido SB 35, que se aprobó en 2018 y simplifica los proyectos de vivienda que cumplen ciertas condiciones. También es compatible con SB 50, que, de aprobarse, elevaría efectivamente la zona de la tierra cerca de paradas de tránsito de alta frecuencia.

Pero no está convencido de que el proyecto de ley regule cómo las ciudades charter venden sus tierras excedentes, dijo, y agregó que "los detalles de cómo se aplica ese principio importan, y son muy importantes".

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