El promotor de Vallco propone una importante reducción del proyecto de Cupertino

Un desarrollador de Silicon Valley está reduciendo sus planes para un desarrollo masivo y controvertido de oficinas, viviendas, comercios, restaurantes y parques en el sitio del antiguo Vallco Mall en Cupertino.

Representantes de Sand Hill Property Company, con sede en Palo Alto, dijeron que las altas tasas de interés, el aumento de los costos y los retrasos en los proyectos han obligado a recortar y rediseñar los elementos principales de The Rise, planeado durante mucho tiempo para un sitio vacante de 50 acres en la esquina de Wolfe Road y Stevens Creek Boulevard donde solía sentarse Vallco.

"Dentro de la industria, nadie es inmune a lo que el mercado nos está imponiendo a cualquiera de nosotros en este momento", dijo a San José Spotlight Reed Moulds, director general de Sand Hill. “La presión llega por ambos lados, tanto en términos de costes como de valores a la baja y las perspectivas de crecimiento son bajas. Para seguir avanzando es necesario hacer, en ciertos casos, cambios drásticos”.

La compañía presentó materiales para solicitar una modificación del proyecto a los funcionarios de planificación de Cupertino el lunes por la noche y el martes. Sand Hill espera que los cambios planificados se aprueben mediante un proceso de revisión de la ciudad.

Los principales cambios que Sand Hill propone incluyen reducir el espacio comercial planificado en todo el desarrollo de casi 430,000 pies cuadrados a aproximadamente 230,000 pies cuadrados. Moulds dijo que la compañía planea aumentar ligeramente la huella total de las tiendas, pero en general reducirá significativamente el espacio comercial y se centrará en minoristas y operaciones de restaurantes más pequeños, "basados ​​en la experiencia".

"Esta seguirá siendo una oferta minorista sólida, un entorno de uso mixto dinámico, transitable y con energía vibrante durante el día y la noche", dijo Moulds. "Los 429,000 pies cuadrados de comercio minorista tuvieron un peso considerable en el desempeño del proyecto".

El total de viviendas incluidas en el proyecto aumentará para ayudar a la viabilidad financiera del proyecto, de 2,402 apartamentos y casas previamente planificados, ahora a 2,669, y el número de viviendas asequibles se reducirá significativamente.

Anteriormente, los planes exigían que alrededor del 50% de las viviendas estuvieran por debajo del precio del mercado, pero ahora eso se reducirá a aproximadamente un tercio, a 890 viviendas en total.

Si bien anteriormente se planeó que las viviendas se concentraran en siete torres residenciales a 240 pies de altura, Sand Hill está reduciendo el número de torres a tres, todas de menos de 240 pies, y el resto de las casas estarán en edificios de 85 pies o menos.

Los planes representan el proyecto de vivienda más grande en la historia de Cupertino, una ciudad que se ha enfurecido y, en ocasiones, ha luchado abiertamente contra los mandatos del estado para aumentar el parque de viviendas, provocando la ira de los funcionarios y defensores de la vivienda de California.

“Al estar en un escenario donde los costos son tan altos, debemos seguir siendo creativos para encontrar una manera de hacer avanzar los proyectos, la alternativa es que no avancen en absoluto”, dijo Moulds.

La propuesta de desarrollo anterior también incluía planes para aproximadamente 1.98 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, y eso se ha reducido ligeramente a aproximadamente 1.95 millones de pies cuadrados en los últimos planes.

El desarrollador también está abandonando un parque en la azotea planificado, una tarea importante y característica principal del proyecto anterior. En cambio, Sand Hill ofrecerá más de siete acres de parque público y espacios de reunión a nivel de la calle, uno de varios cambios que, según Molds, ayudan a que esta propuesta revisada se alinee con algunas solicitudes anteriores de los residentes. Se pretendía que el parque estuviera interconectado a través de edificios más grandes con combinaciones de casas de alquiler y venta, pero el proyecto ahora incluirá edificios más pequeños con menos usos en cada uno, para reducir los costos.

La alcaldesa Hung Wei dijo el martes que necesitaba más tiempo para asimilar los detalles de la última propuesta de rediseño, pero dijo que en general está contenta de ver un aumento en el número de viviendas con alturas de construcción reducidas, aunque está un poco decepcionada al ver una reducción en el número de asequibles.

"A nadie, incluyéndome a mí, le gustaron los siete edificios de 20 pisos", dijo Wei a San José Spotlight. "Soy partidario de utilizar el espacio aéreo de manera razonable para dar cabida a más viviendas, pero hasta 20 pisos, es un poco alto para el lado oeste de Silicon Valley".

En 2018, el Ayuntamiento de Cupertino aprobó una versión de los planes de desarrollo que cumplían con la SB 35, una ley estatal entonces nueva destinada a agilizar las aprobaciones de proyectos de vivienda que se ajustan a las reglas de planificación y zonificación de la ciudad y cumplen con ciertos criterios. La propuesta incluía un paquete masivo de beneficios comunitarios, como un nuevo edificio para el ayuntamiento. Pero los desafíos legales retrasaron y amenazaron el proyecto, y los funcionarios de planificación propusieron y aprobaron un proyecto rediseñado sin esos beneficios en marzo de 2022.

Desde que Sand Hill se hizo cargo de la propiedad hace aproximadamente nueve años, el destino del sitio ha sido objeto de polémico debate, lo que ha provocado múltiples demandas, referendos y división entre facciones de residentes y líderes de la ciudad que lo apoyaron o se opusieron.

“Llevamos mucho tiempo en esto. Nunca ha habido un momento aburrido o tranquilo en los más de nueve años que hemos sido propietarios de esta propiedad inmobiliaria”, dijo Moulds.

Si el proyecto revisado aún cumple con la SB 35, los funcionarios de planificación de la ciudad podrán aprobar los cambios, sin la participación de la Comisión de Planificación de Cupertino o del concejo municipal, dijeron funcionarios de la ciudad.

"La ley estatal establece un período de revisión de 60 días y el personal de la ciudad participará plenamente en el proceso de revisión", dijo la subdirectora municipal Tina Kapoor a San José Spotlight. "Este es un paso prometedor para hacer avanzar el proyecto, hacia la reurbanización del sitio de Vallco y la producción de viviendas muy necesarias".

Sand Hill derribó todos los antiguos edificios del centro comercial en el sitio, eliminó la tierra contaminada y realizó algunos trabajos de servicios públicos. Si se aprueba la nueva versión del proyecto, Moulds dijo que espera que el trabajo se reanude en 2024 en una mayor preparación de los servicios públicos y del sitio, lo que se conoce como trabajo “horizontal”. Si todo va bien, los primeros edificios podrían empezar a ser verticales en 2025, afirmó.

Póngase en contacto con Joseph Geha en [email protected] or @josephgeha16 en Twitter.

Nota del editor: una versión anterior de esta historia incluía un error que exageraba la cantidad de espacio de oficina que se estaba reduciendo.