Collins: Reimaginar la propiedad de la vivienda

En los últimos años ha habido muchas discusiones sobre los dúplex.

Esto incluye la legislación sobre los cambios de zonificación impulsados ​​por el estado para fomentar una mayor producción de dúplex y, más recientemente, una ordenanza local propuesta que otorgaría a las empresas sin fines de lucro una prioridad especial en la compra de estas y otras propiedades multifamiliares.

Lo que quiero discutir este mes es cómo estas propiedades multifamiliares más pequeñas pueden convertirse en una entrada asequible a la propiedad de vivienda. Según MLS Listings, el dúplex promedio se vendió por alrededor de $1.3 millones en San José el año pasado. Compare esto con el costo promedio de una casa unifamiliar el año pasado de $1.6 millones y creo que puede ver el valor de estas propiedades multifamiliares más pequeñas.

Entonces, hagamos los números.

Por el bien de este ejemplo, utilizaremos un pago inicial del 20 % y una tasa de interés sobre un préstamo conforme del 6.5 %. Su pago mensual de esa casa unifamiliar de $1.6 millones sería de aproximadamente $5,562. Ahora, ejecutemos un escenario similar para ese dúplex de $1.3 millones. Las unidades multifamiliares tienen préstamo diferente límites para préstamos conformes. Entonces, en este caso, todavía usaríamos un 20 % de pago inicial, pero la tasa de interés ahora sería del 7.5 %. La hipoteca de su dúplex terminaría costando $7,272 al mes.

Ahora, veamos qué sucede con sus gastos mensuales si vive en un lado del dúplex y alquila el otro lado. El alquiler promedio de un dúplex de 2 habitaciones es de aproximadamente $3,100 por mes. Si elige vivir en un lado del dúplex y alquilar el otro, podría compensar sustancialmente su hipoteca. En efecto, esto reduce su obligación de préstamo mensual en casi un 45%.

Hace poco me presentaron a Lan. Lan es una refugiada vietnamita que llegó a San José en 1982. Tuvo la suerte de encontrar una vivienda de bajos ingresos para poder asistir a Evergreen Community College, donde finalmente obtuvo su título de AA. Después de recibir su título, consiguió un trabajo en San Jose City College como asistente contable. En 1986, un amigo y vecino de esa misma vivienda de interés social sugirió comprar juntos un dúplex.

Era justo la oportunidad que Lan necesitaba para convertirse en propietario de una vivienda. Un año después, su amiga quería mudarse, por lo que Lan y su esposo asumieron el préstamo y comenzaron a alquilar el otro lado para compensar ese costo adicional.

Tom es un vendedor basado en comisiones. Estaba cansado de gastar dinero en el alquiler y estaba buscando una oportunidad de ser propietario de una casa, pero una casa unifamiliar estaba un poco fuera de su alcance financieramente, especialmente con un cheque de pago que era muy impredecible. Así que comenzó a mirar sus opciones y se concentró en un triplex en San José.

Pudo comprar esto con solo un 10% de pago inicial, ya que vivía en una de las unidades como su residencia principal. El alquiler de las otras dos unidades ayudó a Tom a reducir significativamente su riesgo financiero y convirtió la propiedad de la vivienda en una realidad para él. Su costo mensual total fue mucho menor que alquilar un estudio o un apartamento de una habitación. Tom compró ese triplex en 2018 y pudo venderlo tres años después. La equidad y la riqueza que se generó a partir de ese triplex le dieron los recursos financieros que necesitaba para comprar la casa unifamiliar de sus sueños.

La compra de una pequeña unidad de vivienda multifamiliar puede no ser para todos, pero al menos es una opción a considerar al considerar la propiedad de una vivienda. Si está dispuesto a volver a imaginar lo que podría ser la propiedad de una vivienda, podría ser una gran oportunidad para que construya una riqueza generacional. Como siempre, es fundamental trabajar con un REALTOR® local y un prestamista con experiencia en el mercado multifamiliar.

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o siga a @neilvcollins en Twitter.