Sand Hill invoca la controvertida ley estatal para construir 91 casas adosadas en Saratoga
Una representación de algunos de los condominios y áreas de descanso en la remodelación propuesta de Quito Village en Saratoga. Sand Hill Property Co., con sede en Cupertino, está utilizando SB 35 para proponer 91 casas adosadas para la venta y 5,000 pies cuadrados de espacio comercial en la propiedad. Dahlin en el arquitecto para el proyecto y, la Asociación Guzzardo es el arquitecto paisajista. Imagen cortesía de Sand Hill.

Sand Hill Property Co. está planeando un nuevo desarrollo de 91 casas adosadas en Saratoga, pero el proyecto viene con un giro: el desarrollador prominente está utilizando una controvertida ley estatal para simplificar las aprobaciones de la ciudad.

Desde que el Proyecto de Ley 35 del Senado entró en vigencia en 2018, la ley, que acelera el desarrollo de ciertos proyectos de vivienda, se ha utilizado solo unas pocas veces en el Área de la Bahía, generalmente para proyectos de alto perfil que se han estancado en el pasado, o que El miedo de los desarrolladores puede detenerse.

Es la segunda vez que las propiedades de Sand Hill con sede en Palo Alto utilizan la ley, incluida la controvertida remodelación del centro comercial Vallco en Cupertino.

Esas preocupaciones jugaron un papel en Saratoga, dijo Steve Lynch, director de planificación y derechos de Sand Hill.

“Saratoga tiene una larga historia de aprobar con cautela proyectos residenciales que, en última instancia, tardan años en presentarse al ayuntamiento y no siempre tienen éxito”, dijo. "Pero en este caso, el estado nos ofreció otra vía".

El jueves, los funcionarios de Sand Hill Property Co. presentaron planes a la ciudad, anunciando su intención de usar la ley para construir las casas adosadas de dos a cuatro habitaciones junto con aproximadamente 5,000 pies cuadrados de espacio comercial en lugar del centro comercial existente de Quito Village. El centro comercial hoy en día abarca aproximadamente 80,000 pies cuadrados, pero está ocupado en un 25 por ciento, según Sand Hill.

Aun así, el alcalde de Saratoga, Howard Miller, dijo el jueves por la noche que está "muy decepcionado de que una de las pocas áreas comerciales de Saratoga pueda convertirse en predominantemente residencial y ya no satisfaga las necesidades comerciales del vecindario".

Si el proyecto se aprueba a través de SB 35, cada casa tendría dos pisos de altura, que abarcaría entre 1,700 y 2,400 pies cuadrados y tendría un garaje para dos autos. El sitio incluiría nuevos espacios verdes, un jardín comunitario y un jardín de rosas, un área de juegos infantiles y barbacoas, donde hoy en día se encuentran principalmente espacios de estacionamiento.

De las 91 casas a la venta, el 10 por ciento, o nueve casas adosadas, se reservarían como casas asequibles, aunque los precios aún no se han establecido, dijo Lynch.

Una representación del edificio comercial (derecha) a lo largo de Cox Avenue, un área de descanso y casas adosadas (izquierda) en el propuesto pueblo de Quito en Saratoga. Imagen cortesía de Sand Hill.

La propuesta surge aproximadamente una década después de que Sand Hill compró el robusto centro comercial en la esquina de Paseo Presada y Cox Avenue. El inquilino principal del centro, Gene's Fine Foods, cerró a fines de 2017 y Sand Hill ha tenido problemas para atraer a un nuevo minorista ancla desde entonces.

“Compramos esto como una retención a largo plazo, por lo que era una propiedad de inversión; no se compró como una oportunidad de reurbanización ”, dijo Lynch. "Desafortunadamente, a medida que la industria de abarrotes y la industria minorista simplemente continuaron hundiéndose, se convirtió en una oportunidad de remodelación".

Usar SB 35 para impulsar el proyecto es un movimiento lógico, dijo Bob Staedler, presidente de la consultora de uso del suelo Silicon Valley Synergy.

“Tiene absolutamente sentido porque quieren certeza y un proceso en el que puedan contar”, dijo. "¿Habrá voluntad política para que no se sigan haciendo travesuras?".

Sand Hill utilizó por primera vez el SB 35 el año pasado para reformar el centro comercial Vallco Shopping Mall en un importante centro de uso mixto con millones de pies cuadrados de oficinas, locales comerciales y espacio comunitario junto a miles de unidades residenciales.

La reurbanización de Vallco, que había estado en el limbo durante años mientras los líderes de la ciudad y los residentes trabajaban para descubrir lo que querían en el sitio de 50 acres, obtuvo luz verde para el desarrollo el verano pasado debido a la ley estatal. Pero el desarrollador ahora enfrenta desafíos legales sobre esa aprobación por parte de un grupo de residentes con el objetivo de hacer agujeros en la propuesta y la ley para detener el proyecto, que dicen que es demasiado denso e incluye demasiado espacio de oficina.

El senador estatal Scott Wiener (D-San Francisco), autor de SB 35, dijo a San Jose Spotlight en una entrevista a principios de este año que la controversia de Vallco había enseñado a los líderes estatales lecciones sobre cómo endurecer partes de la ley.

"Cupertino nos ha hecho el servicio público de exponer cualquier ambigüedad o laguna en el proyecto de ley", dijo Wiener. "Entonces, de hecho, hemos aprobado varias leyes de seguimiento y limpieza para hacer aclaraciones y cerrar lagunas".

Aunque SB 35 puede acelerar las aprobaciones para ciertos proyectos de desarrollo, la ley también incluye una lista de requisitos y restricciones para calificar. Y hay cierta incertidumbre hasta que se resuelvan todos los litigios en torno a los proyectos que ya se han propuesto utilizando el proyecto de ley, dijo Staedler.

“Todo el mundo está esperando que un (proyecto) pase por el proceso y supere el litigio y salga por el otro lado”, dijo. "Es un canario en una situación de mina de carbón".

Entre los requisitos que deben cumplir los proyectos SB 35: dos tercios del espacio en el proyecto deben ser para uso residencial multifamiliar, el desarrollo debe ser construido por trabajadores que ganan salarios vigentes, lo cual es típico en los contratos sindicales, y debe ser asequible. vivienda, aunque la cantidad varía, en función de si cada ciudad está cumpliendo con sus objetivos estatales de construir nuevas viviendas asequibles, conocidas como Evaluación Regional de Necesidades de Vivienda.

En Cupertino, SB 35 requiere que Sand Hill reserve la mitad de los apartamentos en Vallco para los residentes que ganan menos que el ingreso medio del área. Pero en Saratoga, el requisito de vivienda asequible del estado es menor, con solo el 10 por ciento de las unidades, porque la ciudad no ha producido suficientes viviendas en las diversas categorías en los últimos años.

La propuesta de Sand Hill opta por poner esas nueve unidades asequibles a disposición de las personas que se consideran personas de muy bajos ingresos, un paso más en la escala de asequibilidad de lo que exige la ley. Para Sand Hill, la diferencia entre vender las casas a precios de muy bajos ingresos o simplemente a precios de bajos ingresos fue "insignificante" en el gran esquema del proyecto, dijo Lynch.

"Debido a que solo tenemos nueve unidades, queríamos traer algo un poco más significativo que los hogares de bajos ingresos", dijo.

A fines de 2018, los datos más recientes disponibles, Saratoga no había producido nuevas viviendas elegibles para personas con ingresos muy bajos, una categoría para las personas que ganan menos del 50 por ciento del ingreso medio del área, según muestran los datos estatales.

Una instantánea de la cantidad de hogares de “muy bajos ingresos” permitidos para fines de 2018 muestra que la mayoría de las ciudades están por debajo de las metas exigidas por el estado. La última barra en el gráfico es el condado de Santa Clara Imagen cortesía de [correo electrónico protegido]

La ciudad también había construido el 26 por ciento de sus unidades requeridas para personas que tenían un “ingreso superior al moderado”, que incluye hogares que ganan más del 120 por ciento del ingreso medio del área, una categoría que la mayoría de las ciudades del condado de Santa Clara han alcanzado o superado.

La mayoría de las ciudades están excediendo sus objetivos de desarrollo a tasas moderadas a partir de finales de 2018. Imagen cortesía de [correo electrónico protegido]

“Estamos trayendo viviendas nuevas a una comunidad que ha demostrado que casi no produce viviendas en los últimos cuatro años”, dijo Lynch. "Estamos emocionados de ayudarlos a alcanzar sus números RHNA en un sitio de centro comercial que ... es un sitio completamente vacío".

Póngase en contacto con Janice Bitters en [correo electrónico protegido] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

Nota del editor: Esta historia se ha actualizado para reflejar que Saratoga no ha producido suficientes "viviendas por encima del nivel moderado" en los últimos años, en comparación con el gráfico de la historia. Una versión anterior de esta historia solo decía "vivienda moderada", que es una categoría separada. Lamentamos el error. 

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