Collins: Los cambios en la industria inmobiliaria que necesita saber

El 15 de marzo, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) anunció un acuerdo que pondría fin a los litigios de reclamaciones presentadas en nombre de vendedores de viviendas relacionadas con las comisiones de los corredores. Este acuerdo propuesto puso fin a una serie de demandas imitadoras en todo el país luego de una decisión desfavorable en la demanda colectiva Sitzer-Burnett.

"NAR ha trabajado duro durante años para resolver este litigio de una manera que beneficie a nuestros miembros y consumidores estadounidenses", dijo Nykia Wright, directora ejecutiva interina de NAR. “Nuestro objetivo siempre ha sido preservar las opciones de los consumidores y proteger a nuestros miembros en la mayor medida posible. Este acuerdo logra ambos objetivos”.

Entonces, en los términos más simples, el acuerdo requiere que la compensación sea eliminada del Sistema de Listado Múltiple (MLS) y que los compradores tengan una relación contractual firmada con su agente. Según los términos del acuerdo de solución propuesto, estos cambios deben entrar en vigor a finales de julio. Ya existía una legislación estatal en proceso para hacer obligatorio un acuerdo de representación del comprador. El cambio sustancial es eliminar la compensación de la MLS.

Hoy en día, el agente de cotización comparte una parte de su compensación con el representante del comprador cuando se produce una transacción exitosa. Este nivel de compensación se incluye en la información del listado y describe claramente el monto de compensación que recibirá el representante del comprador. En algún momento antes de finales de julio, este campo de compensación se eliminará de la MLS para cumplir con los términos del acuerdo propuesto. Esto requerirá que los representantes del comprador negocien por adelantado con sus clientes y firmen un acuerdo de representación del comprador.

Para muchos agentes, esta será la primera vez que tendrán que enumerar la gama completa de servicios que realizan y el nivel de compensación que cobran por esos servicios. Si bien la compensación siempre ha sido negociable, este cambio dará lugar al surgimiento de nuevos modelos de negocio. Es posible que vea un modelo de tarifa plana, tal vez incluso un modelo de tarifa por hora como cobran otros profesionales. Los agentes pueden ofrecer un plan de precios escalonado según el nivel de servicio que requieren sus clientes. Independientemente de cuál sea el modelo de negocio, el comprador tendrá una mayor transparencia sobre a qué se compromete gracias al acuerdo de representación del comprador.

Hoy en día, al representante del comprador se le paga al momento del cierre una parte predeterminada de la comisión del agente del vendedor. Este porcentaje se negocia previamente con el vendedor. Si bien el porcentaje de compensación siempre ha variado, el concepto es el mismo. La oferta de compensación tiene como objetivo atraer a más compradores a hacer una oferta.

Después de julio, el vendedor aún puede optar por ofrecer un incentivo, como una cantidad fija en dólares o un porcentaje de la comisión del precio de venta, para ayudar a compensar el costo de representación del comprador. Sin embargo, es posible que esta oferta ya no aparezca en la MLS. En el futuro, sólo se permitirán concesiones como los costos de cierre. Sin la ayuda del vendedor, los compradores necesitarán encontrar otras formas de pagar su representación. Un comprador podría incluirlo en la oferta o pagarle a su representante de su bolsillo. Sin embargo, dado que los compradores ya tienen el desafío de reunir las finanzas necesarias para comprar una casa, esto podría aumentar las cargas específicamente para los compradores de vivienda por primera vez.

Si bien un comprador no está obligado a utilizar un agente, se recomienda encarecidamente que cada parte cuente con una representación profesional capacitada. En noviembre mi columna sobre por qué es importante la representación del comprador describimos solo algunos de los servicios críticos que ofrece un agente de compradores.

Si bien es parte de la naturaleza humana buscar un “trato” o alguien que haga el trabajo por el precio más bajo, la experiencia y la habilidad sí importan. Comprar una casa es una experiencia que cambia la vida. Debería desear la mejor representación absoluta para ayudarle a navegar a través de este mercado inmobiliario turbulento y desafiante.

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o siga a @neilvcollins en X, anteriormente conocido como Twitter.