Los promotores intentan aprovechar un resquicio legal para construir nuevas viviendas en espacios abiertos del sur del condado. Pero los líderes del condado también han encontrado una laguna legal.
La Comisión de Planificación del Condado de Santa Clara votó el jueves 5-2 en contra de las apelaciones de dos proyectos diferentes del mismo promotor. Para impulsar los proyectos, el promotor intentó acogerse a una ley estatal conocida como " remedio del constructor ", que permite a los proyectos ignorar las restricciones de altura y densidad de construcción cuando los gobiernos locales carecen de la aprobación estatal para sus planes de vivienda. El condado incumplió el plazo original hace dos años, lo que abrió la puerta a la apelación, hasta que recibió la aprobación estatal en enero. Sin embargo, los planificadores del condado rechazaron los planes por tecnicismos relacionados con el incumplimiento de los plazos de solicitud y la información incompleta.
Los comisionados Marc Rauser, Aimee Escobar, Robert Levy, Jennifer Chang Hetterly y Jean Cohen votaron en contra de las apelaciones. Los comisionados Margaret Belska y Sean O'Donoghue votaron a favor de las apelaciones.
“Si bien creo que existe una necesidad de vivienda y demás —y al principio estaba muy a favor de la solución para constructores como concepto—, ahora nos encontramos con algo que es uno de los peores ejemplos de planificación y que genera problemas tanto para el condado como para los vecinos”, dijo Rauser en la reunión. “Estoy firmemente comprometido con el proceso y debemos respetarlo”.
En abril de 2024, el promotor inmobiliario Mike LaBarbera presentó solicitudes para dos proyectos en zonas no incorporadas cerca del sur de San José. Una propuesta consiste en la construcción de 49 viviendas unifamiliares en un terreno de 7,7 hectáreas (19 acres) en 19780 Almaden Road. La segunda consiste en 20 viviendas unifamiliares, cuatro de ellas con patio trasero, en 6591 Woodcliff Court, en un terreno de aproximadamente 39 hectáreas (97 acres).
Los funcionarios del condado informaron a LaBarbera que ambas solicitudes carecían de información crucial requerida por el jefe de bomberos, el departamento de salud ambiental, el geólogo del condado y otras oficinas. LaBarbera volvió a presentar ambas solicitudes, y este ciclo se repitió hasta que los funcionarios del condado le comunicaron que había incumplido el plazo de 90 días para la última ronda de presentaciones. Según el condado, esto elimina la protección del proyecto frente a las regulaciones locales de uso de suelo, amparada en la figura del recurso del constructor, o Proyecto de Ley del Senado 330.
El jueves, Labarbera presentó su defensa a través de su abogado, Travis Brooks, y el arquitecto Kurt Sanderson. Su equipo argumentó que cumplió diligentemente con cada una de las solicitudes de reenvío del condado y rechazó la idea de que las solicitudes formales debieran considerarse completas en 90 días para conservar la solicitud inicial.
Argumentaron que algunas solicitudes de información eran irrelevantes o directamente irrazonables.
“No podemos recomendarle a nuestro cliente que gastemos 150 000 dólares en informes geotécnicos hasta que tengamos la certeza de que el proyecto seguirá adelante. En ese caso, no tendremos ningún problema en hacerlo”, declaró Sanderson en la reunión. “Nos hemos opuesto a esto desde el principio. Quiero dejarlo claro a la comisión: hemos colaborado con el personal, pero no están de acuerdo con nuestras necesidades”.
Los planificadores del condado recalcaron que la decisión no paraliza los proyectos por completo; simplemente obliga al promotor a cumplir con las leyes de densidad locales y otros requisitos de zonificación. También señalaron una estadística que ilustra la situación general de las solicitudes de subsanación para constructores en el condado. Los promotores han presentado más de 40 solicitudes de subsanación, que abarcan más de 6,500 viviendas. De estas, aproximadamente 10 han avanzado tras ser consideradas completas.
Algunos comisionados cuestionaron si los requisitos del condado eran razonables.
“Estoy totalmente de acuerdo… en que esta solicitud no está completa. Pero no confío en la regla de los 90 días que estamos aplicando”, dijo O’Donoghue en la reunión.
Decenas de residentes protestaron contra los proyectos mediante cartas. Entre ellos se encontraban ambientalistas como Alice Kaufman, de Green Foothills. Argumentó que los proyectos pondrían en peligro el corredor de vida silvestre del arroyo Alamitos y destruirían el bosque de robles para construir viviendas. Reconoció que la región necesita construir más viviendas, pero en zonas urbanas de densificación, no en espacios naturales.
“¿Cuántas veces más tiene que pedir la información el personal del condado sin obtenerla?”, preguntó Kaufman en la reunión. “Esto no augura nada bueno para el futuro del proceso”.
Contacta con Brandon Pho en [email protected] o en @brandonphooo en X.
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