San José desprecia a los desarrolladores, lo que genera una posible pelea legal

San José está lanzando el guante a los desarrolladores, rechazando las solicitudes de proyectos de vivienda que intentan eludir los estándares y objetivos de desarrollo de la ciudad.

La semana pasada, la ciudad rechazó 14 propuestas de vivienda diferentes presentadas en la segunda mitad de 2023 por desarrolladores que afirmaban su derecho a construir lo que quisieran y donde quisieran, en virtud de una disposición de la ley de vivienda estatal conocida como el remedio del constructor. Las acciones de la ciudad podrían generar una serie de desafíos legales.

"Es muy agresivo, creo que es una lectura realmente agresiva de la ley", dijo a San José Spotlight Bryan Wenter, un abogado de uso de suelos que representa a desarrolladores con varios proyectos de remedios para constructores en la ciudad. "Creo que invita a un litigio".

La semana pasada, San José finalmente obtuvo la certificación estatal para sus planes de vivienda a largo plazo, conocidos como elemento de vivienda, con un año de retraso. Antes de la aprobación del estado, los desarrolladores aprovecharon en 2023, utilizando el remedio del constructor para presentar una serie de proyectos de vivienda nuevos o revisados ​​en toda la ciudad que eluden los estándares locales de zonificación y desarrollo.

Sin embargo, la ciudad está trazando una línea en la arena a partir del 20 de junio de 2023, fecha en que el Ayuntamiento de San José aprobó el elemento de vivienda de la ciudad. La semana pasada, los funcionarios de planificación de la ciudad enviaron cartas de rechazo a un grupo de desarrolladores que presentaron solicitudes de proyectos después de esa fecha, diciéndoles que sus propuestas de reparación del constructor no serán consideradas.

"Cuando consideramos nuestro elemento de vivienda, consideramos que cumplió sustancialmente el 20 de junio", dijo a San José Spotlight Chris Burton, director de planificación, construcción y aplicación de códigos de San José. "Creemos que esas solicitudes llegaron después de que la ciudad cumpliera sustancialmente con la ley sobre elementos de vivienda, y ahora se ha notificado a todos esos solicitantes que esa es nuestra posición".

Batalla polémica por delante

La postura de la ciudad parece ir en contra de cartas y memorandos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.

En una carta del año pasado a San José después de la presentación del elemento de vivienda en junio, el departamento dijo que el plan de San José aún no "cumplía sustancialmente" con los estándares estatales, lo que obligó a los funcionarios de la ciudad a trabajar con el estado hasta finales del mes pasado para elaborar un elemento final de la vivienda que se aprobó el 29 de enero.

El departamento también ha dicho anteriormente que las ciudades y los condados no tienen la autoridad para determinar cuándo un elemento de vivienda cumple sustancialmente con la ley estatal y deben obtener la aprobación del estado.

En las cartas de la ciudad a los desarrolladores, los funcionarios hicieron referencia a un fallo de un tribunal de apelaciones estatal de 2007 derivado de Gilroy, en el que los jueces dijeron que las determinaciones del departamento de vivienda estatal son sólo consultivas.

“Sería cuestión del tribunal determinar qué significa cumplimiento sustancial”, dijo Burton.

Para los proyectos de reparación del constructor presentados antes del 20 de junio de 2023, Burton dijo que la ciudad procesará esas solicitudes normalmente.

"Trabajaremos con esos desarrolladores para, con suerte, encontrar el mejor resultado para esos sitios, considerando lo que la ciudad había planeado para esos sitios y considerando lo que propone el desarrollador", dijo Burton.

Wenter dijo que aunque San José se presenta como una ciudad a favor de la vivienda, esta decisión de luchar contra los desarrolladores en proyectos de reparación es una postura contra la vivienda.

Dijo que San José efectivamente está mostrando "a todos el doble dedo medio y diciendo: 'Si no les gusta, llévennos a los tribunales'".

En numerosas solicitudes de remedios para el constructor en San José, los desarrolladores proponen entre docenas y cientos de viviendas en áreas donde los funcionarios de la ciudad no apoyamos la adición de viviendas.

Pero algunas de las mayores preocupaciones de los funcionarios de San José son los proyectos de reparación que exigen reducir significativamente proyectos previamente aprobados, a raíz de altas tasas de interés y costos de construcción, así como una menor demanda de espacio para oficinas, como en el sitio del Mercado de Pulgas de San José. El promotor allí propone recortar 2,510 viviendas, con lo que el total se reducirá a 940, en un plan de “aldea urbana” designado por la ciudad alrededor de la estación Berryessa BART.

Erik Schoennauer, un consultor de uso de la tierra que representa al desarrollador del sitio del mercado de pulgas, dijo anteriormente que la ciudad debe aceptar la solicitud de la propuesta. Después de recibir la carta de rechazo de San José, dijo que nada cambia y que su cliente seguirá adelante con su solicitud.

“El estado ha dicho que las ciudades no pueden autocertificar su elemento de vivienda. La ley dice que siempre que una ciudad tenga un elemento de vivienda que no cumpla, se aplica la reparación del constructor. Estos son los hechos de la ley”, dijo Schoennauer a San José Spotlight. "La ciudad puede hablar con cualquier teoría que quiera".

Dijo que es "desafortunado" que se estén tomando medidas para detener o ralentizar la producción de viviendas.

Wenter dijo que la elección de si emprender una lucha legal contra la ciudad y cómo hacerlo será diferente para cada proyecto, desarrollador e inversionistas potenciales.

“La ciudad apuesta por la idea de que algunos proyectos desaparecerán, pero no todos”, dijo Wenter. “El argumento que están haciendo es agresivo. Creo que es incorrecto, creo que debería fallar”.