El costo de construir viviendas asequibles en San José

Los elevados costes de construcción en San José , entre los más altos del estado, ponen en peligro el suministro de una fuente crucial de financiación para viviendas asequibles: los créditos fiscales estatales.

“Cada año, estos programas cambian sus requisitos de financiación”, declaró Michael Lane, director de políticas estatales del centro de estudios sobre planificación urbana SPUR , a San José Spotlight. “Se necesitan varios años para poner en marcha uno de estos proyectos, y si cambian las reglas, resulta muy complicado”.

Según Lane, el estado está otorgando menos créditos fiscales a los proyectos del Área de la Bahía debido al alto costo de construcción en comparación con otras áreas del estado.

“Ellos dirán, 'Podemos construir por $ 400,000 la unidad en Stockton, contra $ 600,000 por unidad en San José, así que construiremos en Stockton'”, dijo Lane. "Pero luego los trabajadores están conduciendo de regreso a Stockton desde San José".

Cuando se construyeron los apartamentos para personas mayores de Park Avenue el año pasado, incluidas 99 unidades asequibles y una unidad de administrador, había mucho que celebrar.

Pero la construcción del proyecto costó 59,845,787 dólares , lo que equivale a 604,502 dólares por cada vivienda asequible.

Los proyectos de viviendas asequibles como Park Avenue se financian a través de una "pila de capital" que utiliza de cuatro a siete fuentes de financiación, según Lane. Los créditos fiscales federales y estatales se otorgan a los desarrolladores a cambio de construir viviendas asequibles. Luego, los desarrolladores venden estos créditos a inversores que los utilizan para reducir la carga del impuesto sobre la renta.

La Oficina del Tesorero del Estado de California recomendó créditos fiscales por valor de 6.3 millones de dólares para financiar los apartamentos para personas mayores de Park Avenue, lo que representa más del 10% del coste total del proyecto.

Los proyectos de viviendas asequibles también utilizan fondos del condado y la ciudad. La Medida A del condado de Santa Clara, aprobada en 2016, se usa para comprar o construir terrenos para viviendas asequibles. La Medida E de San José, aprobada en 2020, utiliza un impuesto mayor a la transferencia de bienes raíces para recaudar un estimado de $ 50 millones al año para viviendas asequibles.

Los desarrolladores también buscan préstamos privados de los bancos y otros inversionistas, dijo Lane, que ayudan a cubrir la construcción, a menudo el más fluido y caro de los costos debido al precio fluctuante de materiales como la madera y el concreto.

Jeff Scott, portavoz del departamento de vivienda de San José, afirmó que la ciudad tiene dificultades para obtener suficientes créditos fiscales para financiar las necesidades de vivienda asequible. El condado de Santa Clara tiene como objetivo construir 4,800 viviendas asequibles para 2026 , mientras que San José planea construir 10,000 viviendas asequibles para 2022.

La mayor parte de los costos de construcción provienen de la obra, que ascendió a unos 33 millones de dólares para los apartamentos para personas mayores de Park Avenue, lo que representa el 56% del costo total. Los costos de construcción son elevados para todo tipo de viviendas en el Área de la Bahía, y el 71% de estos costos se destina a materiales, equipos y salarios.

La adquisición de terrenos también es costosa, que asciende a aproximadamente $ 7 millones para Park Avenue Senior Apartments. La tierra se vende a $ 10 millones el acre alrededor de la estación Diridon, cerca del complejo de apartamentos.

Scott dijo que la construcción y la adquisición de terrenos se encuentran entre los costos más altos de construir viviendas asequibles en la ciudad. Pero las nuevas tecnologías y marcos podrían acelerar la construcción y reducir el precio de la construcción.

“El suministro de unidades modulares y la industria que se está acostumbrando al financiamiento de la construcción modular son obras en curso”, dijo. "La madera en masa es también una tecnología prometedora que ahora respalda el código de construcción".

Scott dijo que alrededor del 45% de los residentes de San José son considerados de bajos ingresos y califican para vivienda con crédito fiscal, pero solo alrededor de una cuarta parte del inventario de viviendas de la ciudad son apartamentos asequibles con alquiler restringido.

“Necesitamos mucha más oferta de la que tenemos”, dijo.

En definitiva, preservar las viviendas asequibles existentes, en lugar de construir nuevas, es un método más rentable para aumentar la oferta. El costo de adquirir y rehabilitar viviendas destinadas a ser preservadas como asequibles oscila entre $275,000 y $480,000 por unidad, según el Plan de Implementación de Vivienda Asequible de San José para el área de Diridon.

“Preservar viviendas asequibles puede costar tan solo la mitad del precio de las viviendas nuevas”, afirmó Sandy Perry, presidenta de la Red de Vivienda Asequible del Condado de Santa Clara . “Desde ese punto de vista, es una muy buena inversión”.

Perry afirmó que la rehabilitación de viviendas existentes mediante fideicomisos de tierras comunitarias, como el South Bay Community Land Trust , también puede garantizar que sigan siendo asequibles de forma permanente. Estos fideicomisos pueden centrarse en residentes cuyos ingresos se encuentren por debajo de los límites de bajos ingresos establecidos por el condado.

“El ingreso medio del condado de Santa Clara aumenta mucho más rápido que el ingreso fijo y los salarios de las personas”, dijo Perry. "Incluso la vivienda asequible se vuelve inasequible durante un período de tiempo".

Según Data USA , el ingreso familiar medio en el condado de Santa Clara es de $126,606 . Un residente individual tendría que ganar $58,000 o menos para calificar para un apartamento de bajos ingresos, según la Autoridad de Vivienda del Condado de Santa Clara.

South Bay Community Land Trust está trabajando para adquirir su primera propiedad este año. Perry dijo que es un modelo prometedor, particularmente considerando los $ 5 millones que San José asignó a la preservación de viviendas asequibles.

“Tienen los fondos, solo tenemos que convencerlos de que podemos hacer algún uso de ellos”, dijo Perry. "Es una idea cuyo momento ha llegado".

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