Kế hoạch nhà ở của San Jose dự kiến ​​​​sẽ tốn kém hơn

Những nơi trú ẩn tạm thời được xây dựng nhanh chóng nhanh hơn và rẻ hơn đối với San Jose so với việc đầu tư vào nhà ở giá cả phải chăng lâu dài—đó là mục tiêu của Thị trưởng Matt Mahan trong sáu tháng đầu tiên tại vị. Nhưng khi các quan chức chuẩn bị phê duyệt ngân sách 5.2 tỷ đô la năm nay, chi phí dài hạn cho nhà ở ngắn hạn không hỗ trợ chính xác cho những tuyên bố sâu rộng của Mahan.

Đó là điều mà anh ấy đã quảng cáo ít nhất 15 lần tại các sự kiện tin tức, các cuộc họp của thành phố và trên phương tiện truyền thông xã hội vào tuần trước để thu hút sự ủng hộ cho mục tiêu chuyển hàng triệu khoản tài trợ của Biện pháp E từ nhà ở giá cả phải chăng đến nơi trú ẩn. Tuy nhiên, đó là một kế hoạch chia rẽ những người ủng hộ nhà ở đã chỉ trích, nói rằng thị trưởng có những con số sai. Họ nói rằng nhà ở tạm thời dài hạn sẽ đắt hơn và khiến thành phố rơi vào tình trạng lỗ hổng tài chính.

Vào năm 2020, các cử tri đã thông qua Biện pháp E, một loại thuế chuyển nhượng bất động sản, để gây quỹ cho những người vô gia cư và khủng hoảng nhà ở của thành phố. Nhưng kể từ khi nó được thông qua, Dự luật E đô la đã trở thành nguồn tài trợ chính của thành phố để hỗ trợ phát triển nhà giá rẻ.

Dân số vô gia cư của San Jose giảm 4.7% kể từ năm ngoái—lần giảm đầu tiên sau 13 năm. Nhưng vẫn còn hơn 6,300 cư dân vô gia cư—4,411 người trong số họ sống trên đường phố.

Nhưng trong khi Mahan ủng hộ rằng nhà ở ngắn hạn là lựa chọn tài chính tốt nhất, thì kế hoạch của ông không bao gồm hàng triệu đô la chi phí hàng năm để vận hành các địa điểm này. Phân tích của thành phố cho thấy rằng nếu San Jose phát triển tất cả các dự án nhà ở tạm thời của Mahan, thì sẽ tốn 60 triệu đô la một năm để vận hành quy hoạch 1,028 căn trước năm 2030. Hiện tại, thành phố đã chi khoảng 17.5 triệu đô la hàng năm cho sáu địa điểm nhà ở tạm thời hiện có.

Trong khi đó, nhà ở giá rẻ không có thành phần chi phí liên tục cho thành phố. Việc xây dựng ban đầu có thể tốn kém hơn, nhưng phần lớn số tiền của thành phố là các khoản vay dành cho các nhà phát triển, điều đó có nghĩa là số tiền này sẽ được hoàn trả theo thời gian.

Định giá tất cả 

Ngày nay, thành phố đang tài trợ cho hoạt động của 437 giường trên sáu địa điểm nhà ở tạm thời sử dụng cabin tạm thời, đúc sẵn—Cộng đồng Nhà ở Felipe Bridge, Cộng đồng Nhà ở Mabury Bridge, Monterey at Bernal, Rue Ferrari, Evans Lane và Guadalupe Lot E.

Kể từ năm 2018—khi thành phố phê duyệt hai dự án nhà ở tạm thời đầu tiên cho 80 ngôi nhà—họ đã chi 38.5 triệu đô la cho chi phí xây dựng, theo bộ gia cư của thành phố. Con số đó chia nhỏ thành khoảng 6.4 triệu đô la cho mỗi trang web hoặc 16,600 đô la cho mỗi đơn vị một phòng.

Để so sánh, kể từ năm 2018, thành phố đã chi 134.7 triệu đô la cho 22 dự án nhà ở giá rẻ khác nhau—6.1 triệu đô la cho mỗi dự án. Khoản đầu tư của thành phố vào khoảng 200,000 đến 250,000 đô la một căn cho căn hộ một hai phòng ngủ.

Khi kiểm tra chi phí vận hành và duy trì nhà ở tạm thời, các con số cao hơn nhiều so với chi phí trả trước phát sinh cho nhà ở dài hạn. Theo bộ phận nhà ở của thành phố, các yêu cầu bảo trì vào khoảng 41,600 đô la hàng năm cho mỗi phòng ngủ.

Dựa trên dữ liệu này, trong 15 năm, San Jose sẽ chi tiêu tương tự để xây dựng và bảo trì một ngôi nhà tạm thời hơn là một ngôi nhà giá cả phải chăng. Trong XNUMX năm, thành phố sẽ chi tiêu gần gấp ba lần cho một ngôi nhà tạm thời.

Jefferey Buchanan, giám đốc chính sách công của tổ chức phi lợi nhuận địa phương Working Partnerships USA cho biết: “Với mức giá đó, thành phố có thể trợ cấp cho việc xây dựng 2.8-3.7 đơn vị nhà ở hỗ trợ lâu dài hoặc tái định cư nhanh chóng cho các cá nhân và gia đình vô gia cư. “Nhà ở được xây dựng theo tiêu chuẩn để tồn tại trong 99 năm.”

Ông lưu ý rằng thành phố có thể tìm cách giảm chi phí vận hành cho những nơi trú ẩn tạm thời, nhưng dự đoán nó vẫn sẽ tiêu tốn hàng chục triệu mỗi năm. Con số đó sẽ vượt qua mức thặng dư dự kiến ​​trong 25.9 năm của thành phố—XNUMX triệu đô la—có nghĩa là một số thứ từ ngân sách của thành phố có thể sẽ phải bị cắt giảm.

Buchanan cho biết: “Có khả năng yêu cầu cắt giảm chương trình lớn đang diễn ra đối với các dịch vụ thiết yếu hiện có hoặc chấm dứt hoạt động (nhà ở tạm thời) và đưa cư dân quay trở lại đường phố,” Buchanan nói.

Mahan khẳng định rằng cuối cùng cái giá phải trả sẽ xứng đáng, bởi vì điều kiện vô nhân đạo trên đường phố là mối lo ngại trước mắt có tác động kinh tế lớn trên toàn thành phố.

“Đó là một mệnh lệnh đạo đức rõ ràng… cung cấp nhà ở trang nghiêm cơ bản với các dịch vụ hỗ trợ cũng như sự riêng tư, ổn định và an ninh cho mọi người trong cộng đồng của chúng ta,” Mahan nói. “Trước khi chúng tôi áp dụng chiến lược chậm nhất, tốn kém nhất có thể (nhà ở giá rẻ).”

Nó không cộng lại

Giám đốc Nhà ở Jacky Morales-Ferrand cho biết thành phố sẽ cần dựa vào đô la của tiểu bang, liên bang hoặc từ thiện để duy trì các chi phí cần thiết để vận hành khoảng 1,000 phòng nhà ở tạm thời theo kế hoạch do Mahan đề xuất—vì đô la hiện không tồn tại. Với việc San Jose dự đoán mức thâm hụt ngân sách là 18.8 triệu đô la vào năm 2024-25, kế hoạch này sẽ đào thành phố xuống hố sâu hơn. Nó sẽ đặt một vết lõm thậm chí còn lớn hơn trong ngân sách.

“So sánh chi phí (xây dựng) là thiển cận,” Morales-Ferrand nói với San José Spotlight. “Cuối cùng, nhà ở giá cả phải chăng ở các mức thu nhập là giải pháp cho cuộc khủng hoảng nhà ở và vô gia cư của chúng ta. Chúng ta cần mở rộng tài trợ cho mỗi bên thay vì đọ sức với nhau.”

Nhưng Mahan cho biết anh ấy không lo lắng về chi phí hoạt động liên tục vì khoảng cách tài chính có thể được lấp đầy bởi các cơ quan khác đã giúp San Jose thông qua các chương trình và trợ cấp khác nhau. Ví dụ, các Nhà ở tạm thời Monterey và Branham trang web tiêu tốn 70 triệu đô la để xây dựng và một năm hoạt động—trong đó 51 triệu đô la đến từ tiểu bang, 4 triệu đô la từ Hạt Santa Clara, 5 triệu đô la từ Quỹ Sobrato và 10 triệu đô la đô la của thành phố.

Mahan cho biết ngay cả khi thành phố không có hỗ trợ tài chính từ bên ngoài, chi phí liên tục chỉ chiếm một phần nhỏ trong toàn bộ ngân sách của thành phố—và đối với thị trưởng, đó chắc chắn là một chi phí đáng giá.

“Chúng tôi đang nói về (ít hơn) 2.5% ngân sách hoạt động của chúng tôi trong quỹ chung để giải quyết vấn đề quan trọng nhất mà chúng tôi phải đối mặt với tư cách là một thành phố ngay bây giờ,” Mahan nói. “Thời điểm này đòi hỏi những khoản đầu tư táo bạo đòi hỏi sự cấp bách.”

Nhưng các nhà phê bình nhà ở, và thậm chí cả các đồng nghiệp của Mahan trong hội đồng thành phố, những người đã tạo ra các kế hoạch thay thế cho đề xuất Dự luật E của ông, vẫn nghi ngờ rằng đây là cách tốt nhất.

Ray Bramson, giám đốc điều hành tại Destination: Home, nói với San José Spotlight: “Nhà ở tạm thời là một sự đổi mới về nơi trú ẩn, không phải là một sự đổi mới về nhà ở. “Nó hiệu quả hơn rất nhiều so với các hình thức trú ẩn cũ dành cho người vô gia cư, nhưng nó không phải là nhà ở lâu dài—vì vậy chúng ta đừng so sánh hai hình thức này.”

Giải pháp ngắn hạn và dài hạn 

Các địa điểm nhà ở tạm thời được gọi là những ngôi nhà tạm thời, xây dựng nhanh, cung cấp nơi trú ẩn và các dịch vụ như thực phẩm hoặc quản lý trường hợp cho những người vô gia cư dễ bị tổn thương nhất ở San Jose. Cư dân ở lại các trang web này thường trong một vài tháng. Họ được cung cấp phòng riêng có khóa và một số phòng có phòng tắm. Thiết kế của những nơi trú ẩn này bao gồm từ các container vận chuyển được tái sử dụng cho đến những ngôi nhà tiền chế dự kiến ​​sẽ tồn tại trong khoảng 15-20 năm.

Dữ liệu của thành phố cho thấy khoảng 50% những người sống trong nhà ở tạm thời chuyển đến nhà ở lâu dài.

Ngoài ra, nhà ở giá rẻ chỉ là nhà ở thông thường, nhưng với giá thuê đủ thấp để những người có thu nhập dưới mức trung bình có thể đủ khả năng sống ở đó. Tại Hạt Santa Clara, thu nhập trung bình là $50,000 cho một cá nhân và $130,000 cho một gia đình.

Jen Loving, giám đốc điều hành của Destination: Home, cho biết nhà ở tạm thời là một phần của giải pháp—và một trong những giải pháp mà thành phố nên tiếp tục tài trợ—nhưng bà gặp vấn đề về cách thị trưởng so sánh nó với nhà ở giá rẻ.

“Thật là sai lầm khi diễn đạt nó như thể đột nhiên có một câu trả lời rẻ hơn, nhanh hơn mà không ai nghĩ tới,” Loving nói với San José Spotlight. “Nơi trú ẩn (nhà ở tạm thời) không tốt hơn từ góc độ kết quả, khi bạn so sánh nó với nhà ở lâu dài hoặc góc độ chi phí theo thời gian.”

Hội đồng thành phố San Jose sẽ có phiên điều trần cuối cùng về Dự luật E vào lúc 6 giờ chiều hôm nay và sẽ bỏ phiếu về kế hoạch chi tiêu vào lúc 11 giờ sáng ngày mai. cách xem và tham gia.

Liên hệ với Jana Kadah tại [email được bảo vệ] hoặc theo dõi @Jana_Kadah trên Twitter.