Los líderes empresariales y laborales de San José se enfrentan a los subsidios para los rascacielos del centro

Una propuesta para extender una reducción en las tarifas de desarrollo de viviendas en el centro de San José tiene defensores laborales en desacuerdo con la comunidad empresarial, quienes dicen que el programa de incentivos de larga data se ha vuelto repentinamente "politizado".

El jueves por la mañana, los dos grupos presentaron sus argumentos sobre el programa de incentivos, conocido como el Programa de incentivos para edificios altos del centro, en conferencias de prensa con una hora de diferencia y a pocas cuadras el uno del otro.

Los miembros del concejo municipal de San José votarán sobre el tema en la reunión del Concejo Municipal de la próxima semana el martes.

Por un lado, los defensores de la mano de obra y la vivienda asequible dijeron que el programa despoja a la ciudad de los fondos necesarios para la vivienda asequible, dando un "folleto" a los desarrolladores ricos en un momento en que la construcción de viviendas asequibles debe tener prioridad en la lucha contra el desplazamiento de los residentes vulnerables.

"Este no es el momento de dar ningún tipo de descanso a millonarios y multimillonarios", dijo Sandy Perry, presidenta de la Red de Vivienda Asequible del Condado de Santa Clara, durante una conferencia de prensa patrocinada por Silicon Valley Rising, Working Partnerships USA y South Consejo Laboral de la Bahía. "Tenemos lo que se llama un problema de desigualdad de riqueza en Silicon Valley y a nivel nacional, entonces, ¿cómo nos ayuda la creciente desigualdad a hacer una mejor ciudad en un mejor Silicon Valley?"

Los líderes empresariales refutaron el jueves esas declaraciones, criticando al movimiento laboral por politizar un problema que habían apoyado en el pasado.

“Es en el mejor interés del público ser muy sincero y honesto con usted. Este no es un programa nuevo ”, dijo Matt Mahood, presidente de la organización Silicon Valley, la antigua cámara de comercio del área. "Creo que solo están tratando de politizar un tema que en el pasado han apoyado".

Los funcionarios de San José aprobaron los incentivos por primera vez en 2007, justo antes de la Gran Recesión que detuvo el desarrollo en toda la región durante años. El programa de incentivos para edificios de gran altura incluye tarifas de impacto del parque reducidas a aproximadamente la mitad y la opción de retrasar el pago de algunos impuestos de construcción hasta que se complete el proyecto. Los desarrolladores deben cumplir con ciertos puntos de referencia dentro de un período de tiempo específico para calificar, un aspecto del programa destinado a encender un fuego debajo de los constructores para conseguir palas en el suelo.

Avance rápido a 2019, y la ciudad no ha encontrado el momento adecuado para eliminar el programa para siempre. En cambio, los funcionarios de la ciudad han extendido las iniciativas al menos dos veces en un esfuerzo por ayudar a que la cartera de propuestas de vivienda en el centro de la ciudad se convierta en casas de ladrillo y mortero de gran altura.

Según los funcionarios de vivienda que apoyan la extensión del programa, al menos las unidades residenciales 1,522 se han completado bajo el programa de casi 15 de años y hay un 1,043 adicional en preparación. Se proponen muchas más casas en el centro de la ciudad, pero los desarrolladores le han dicho a la ciudad y a San José Spotlight que muchos de los desarrollos no obtienen márgenes de beneficio lo suficientemente amplios como para atraer inversores externos, que ofrecen el dinero necesario para comenzar la construcción.

Un reciente estudio de factibilidad del desarrollo de viviendas en el centro de San José muestra que sin incentivos, los desarrolladores estarían trabajando con márgenes de alrededor del 4.13 por ciento, lo que según el estudio no es propicio para sacar el desarrollo del suelo.

Los defensores del trabajo y la vivienda asequible dudaban de esa afirmación y señalaron que incluso con los incentivos, el estudio no ofrece garantías de que los desarrollos seguirán adelante. Calculan que la ciudad recibirá alrededor de $ 67 millones menos en impuestos y tarifas, incluidos alrededor de $ 57 millones destinados a viviendas asequibles, si se extienden los incentivos. Si esos números son correctos, eso equivaldría a unas 450 viviendas asequibles, dijeron los defensores.

"Existe la posibilidad de que un desarrollador no construya si el desarrollador no recibe un subsidio suficiente, pero ¿cuánto subsidio debemos pagar?" preguntó Ben Field, director ejecutivo del Consejo Laboral de South Bay. "Realmente, no vale la pena en cierto momento subsidiar un proyecto si no obtienes nada a cambio".

Los funcionarios de la ciudad, sin embargo, dicen que es beneficioso hacer que tal desarrollo se mueva, incluso con los incentivos de reducción de costos, que son una parte de una ecuación más grande que hace que el desarrollo en la ciudad sea costoso.

Las tarifas "contribuyen a la acumulación de costos totales que los desarrolladores deben equiparar con los rendimientos financieros y las oportunidades que representa cada proyecto individual", dijeron el Director de Desarrollo Económico Kim Walesh y el Director de Vivienda Jacky Morales-Ferrand en un memorando conjunto. "Sigue habiendo un beneficio público significativo para aumentar la disponibilidad de viviendas y lograr una masa crítica de residentes en el centro de la ciudad".

El alcalde Sam Liccardo, un antiguo defensor del desarrollo en el núcleo de la ciudad, dijo que el objetivo de crear más viviendas supera con creces el argumento que alegan los "críticos de reducción de tarifas".

“El propio experto cuidadosamente seleccionado por estos críticos de reducción de tarifas nos dijo exactamente lo que el mercado nos dice: los costos de construcción extremadamente altos evitarán que cualquier constructor residencial obtenga el financiamiento para construir un edificio de gran altura en el centro durante varios años, a pesar de una crisis de vivienda que grita para más viviendas ", dijo Liccardo en un comunicado. "Nos enfrentamos a una elección directa: reducir las tarifas y construir viviendas, o nos sentamos en nuestras manos y esperamos algún milagro para resolver esta crisis de vivienda para nosotros".

La organización de Silicon Valley y otros grupos de presión a favor del desarrollo están preocupados de que si no se aprueba el programa, la ciudad podría perder la construcción de casi 3,500 viviendas que podrían albergar a “familias trabajadoras, estudiantes, maestros, enfermeras, oficiales de policía, bomberos y aquellos que requieren asistencia de vivienda asequible ". Pero los defensores del trabajo y la vivienda asequible están rechazando esa afirmación, diciendo que las casas construidas bajo el programa serán en su mayoría casas de "lujo", no apartamentos que los trabajadores podrán pagar.

Si se aprueba el martes, el programa se extenderá hasta diciembre 2023.

Comuníquese con Nadia Lopez en [email protected] o siga a @n_llopez en Twitter. Póngase en contacto con Janice Bitters en [email protected] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

Nota del editor: El director ejecutivo de Working Partnerships USA, Derecka Mehrens, es miembro de Junta Directiva de San José Spotlight.