San José está inundado de propuestas de viviendas, pero ¿dónde están las palas?
Una vista aérea del centro de San José. Foto de Ramona Giwargis.

San José se encuentra en medio de un crecimiento acelerado que reinventará el carácter de la ciudad y remodelará su horizonte, habiendo captado la atención y la imaginación de los principales desarrolladores e inversores que se concentran en la ciudad más grande del Área de la Bahía con visiones de grandes edificios de oficinas nuevos.

Pero esa atención viene con sus propios desafíos en una región que lamentablemente tiene escasez de viviendas. Aunque San José es una de las pocas ciudades en el Área de la Bahía que tiene más hogares que trabajos, un hecho que ejerce presión a la baja sobre el presupuesto de la ciudad, todavía tiene grandes objetivos para mantenerse al día con las necesidades de vivienda a medida que avanzan las nuevas propuestas de edificios de oficinas. en.

Y San José ya se está quedando atrás en la construcción de suficientes viviendas para las decenas de miles de nuevos trabajadores que se espera que desciendan sobre la ciudad.

El desarrollo de viviendas en San José no parece estar en camino de ascender rápidamente como líderes de la ciudad, esperaban residentes y desarrolladores, pero hay un área inesperada que parece tener potencial: la convivencia.

El alcalde de San José, Sam Liccardo, dio a conocer en 2017 una meta ambiciosa de construir 25,000 viviendas nuevas en la ciudad, incluidas 10,000 unidades asequibles, para 2022. Eso significa que se deben aprobar 5,000 casas nuevas y comenzar a aumentar cada año entre 2017 y 2022.

Eso no esta pasando.

“Dado ... el panorama actual, se necesitarán todos los puertos de la tormenta para alcanzar ese objetivo”, dijo Blage Zelalich, gerente del centro de San José. "Creo que desde nuestra perspectiva también nos damos cuenta de que se necesita una variedad de tipos de vivienda ... La conclusión es que todo está bien".

En las áreas programadas para las densidades más altas, el centro y alrededor de la estación Diridon, actualmente se están construyendo alrededor de 1,836 unidades residenciales distribuidas en un puñado de proyectos, mientras que otras 2,556 unidades están aprobadas por la ciudad, aunque no está claro cuándo, o incluso si, la mayoría comenzará la construcción.

Pero eso no se debe a la falta de interés. Además de las unidades residenciales 4,392 aprobadas o en construcción en el centro, actualmente se proponen más de unidades residenciales 3,750 o están en la etapa de propuesta preliminar en el área del centro, según muestran los documentos de la ciudad.

“La mayoría de esas unidades en este momento están estancadas debido a factores de costo, por lo que desde la perspectiva de la vivienda existe una preocupación real de que debemos estar muy enfocados en la vivienda”, dijo Leslye Corsiglia, directora ejecutiva de viviendas sin fines de lucro. [correo electrónico protegido] "A medida que agregamos puestos de trabajo, tenemos que saber dónde van a vivir esas personas".

Entonces, ¿qué es evitar que los desarrolladores caven?

En muchos casos, los proyectos residenciales no se "dibujan a lápiz", según Chris Neale, vicepresidente ejecutivo de Core Cos., Un desarrollador residencial con sede en San José con varios desarrollos en la ciudad.

“A pesar de que las ganancias pueden parecer grandes en estos proyectos, el ejercicio de 'lápiz' se trata de cuál es la ganancia en ese proyecto y, con eso, ¿podría conseguir que un prestamista le prestara dinero para construirlo? Y con lo que queda, ¿hay suficiente para atraer a un inversor? " él dijo. "Cuando esa ganancia es demasiado escasa ... ellos (los inversores) prefieren poner su dinero en otra comunidad".

Y mientras los alquileres aumentan, y los precios de las personas salen de las viviendas en toda el Área de la Bahía, Neale dijo que el costo de construir esas viviendas también ha aumentado significativamente, lo que dificulta la venta de nuevos proyectos para atraer a esos inversores, incluso cuando los alquileres están programados para costar miles de dólares. dólares al mes

Los líderes de la ciudad han escuchado esa preocupación repetidamente en los últimos años, dijo Zelalich.

Pero incluso cuando la ciudad aprueba nuevos proyectos de vivienda, hay pocas palancas que un organismo gubernamental puede impulsar para alentar a un desarrollador a construir en un mercado influenciado por factores como un grupo reducido de mano de obra en la construcción, el aumento del costo de los materiales y los altos valores de la tierra, ella agrega.

Lo que la ciudad puede controlar son cosas como tarifas e impuestos, zonificación y procesos que pueden hacer que obtener un permiso sea más rápido o más lento, y Liccardo se comprometió este año a buscar formas de hacer que todos esos procesos sean más amigables para los desarrolladores que quieran construir en la ciudad. en el centro y en otros lugares.

Los funcionarios han avanzado en algunas áreas que, según dicen, ayudarán a impulsar el desarrollo, como elevando las alturas de los edificios en el centro de la ciudad, lo que da cabida a 8.6 millones de pies cuadrados adicionales de desarrollo en el área de la Estación Diridon que podrían generar millones en impuestos anuales a la propiedad de la ciudad.

Y aunque queda por ver si un proyecto estancado es impulsado por límites de altura más laxos, un paso dado por la ciudad, agregar la convivencia al código de zonificación, parece que ya está impulsando más producción doméstica.

Para los no iniciados, la convivencia es un tipo de vivienda relativamente nuevo que ha estado apareciendo principalmente en ciudades de alto costo en todo el condado. Generalmente incluye habitaciones privadas, completamente amuebladas, adyacentes a espacios compartidos, que incluyen cocinas y baños. Los espacios compartidos a menudo están abastecidos con artículos para el hogar por el propietario por una tarifa plana.

La convivencia llega a San José

Cuando Starcity, una startup con sede en San Francisco, le dijo a los líderes de San José el año pasado que quería cambiar un proyecto de apartamentos tradicional ya aprobado en 199 Bassett St. con su mayor desarrollo de convivencia, que atrajo la atención de los funcionarios de la ciudad.

Una representación del proyecto de convivencia recientemente aprobado programado para elevarse en 199 Bassett St. en el centro de San José. Crédito de imagen: documentos de la ciudad de San José

Según Mark Tersini, presidente de KT Urban, la compañía detrás del apartamento original, la propuesta de desarrollo residencial tradicional para las unidades 304 que durante mucho tiempo había sido aprobada para el sitio en 199 Bassett St. no estaba atrayendo inversores. propuesta.

Starcity quería comprar el terreno y construir un desarrollo de convivencia con camas 800, que Jon Dishotsky, cofundador y CEO de Starcity, dijo que atraería inversionistas, asumiendo que los líderes de la ciudad agregarían co-living al código de zonificación de la ciudad para permitir que el proyecto avance.

Los funcionarios de San José trabajaron a una velocidad prácticamente de la luz cuando se trata de los plazos del gobierno para que esto sucediera. Los líderes de la ciudad comenzaron la divulgación pública en diciembre y aprobaron la convivencia en el centro dos meses después.

"Honestamente, es realmente bueno tener al sector privado como nuestro socio para presentar la innovación y eso es lo que sucedió en este caso", dijo Zelalich.

Desde entonces, no solo el desarrollo de Starcity en 199 Bassett St. continuó avanzando, sino que KT Urban también está reelaborando planes para otro desarrollo en el centro de la ciudad, conocido como Garden Gate en 600 S. First St., para ser potencialmente un conviviente proyecto debido al fuerte interés de los inversores en ese tipo de vivienda.

Pero a pesar de la lucha por hacer despegar los proyectos residenciales tradicionales, Zelalich dijo que no le preocupa que la ciudad sea superada por desarrollos de convivencia.

“Por lo general, siempre estás pensando en ese tipo de cosas en la parte posterior de tu cabeza cuando tienes conversaciones sobre diferentes tipos de vivienda”, dijo. "Pero realmente la conclusión es que, al final, todo se equilibrará".

Los residentes en el centro tampoco parecen demasiado preocupados.

“Obviamente, construir viviendas en San José es un desafío por muchas razones… pero necesitamos ser realmente creativos en términos de cómo vemos las viviendas”, dijo Bill Souders, un habitante del centro que también forma parte de la junta de la Asociación de Residentes del Centro de San José. "Creo que el co-alojamiento y el co-living serían una excelente solución para proporcionar un poco de válvula de seguridad en parte de la severa presión de la demanda en las viviendas existentes".

Souders y Elizabeth Chien-Hale, otro residente que forma parte de la junta de la Asociación de Residentes del Centro de San José, dicen que viven en el centro porque han elegido estar cerca del tránsito, las tiendas minoristas y abrazar a nuevos vecinos. La convivencia en el área, dicen, podría convertirse en una parte integral del ecosistema de la ciudad que brinda nuevas opciones para residentes de ingresos medios, jóvenes e incluso propietarios de viviendas mayores que buscan reducir su tamaño.

"Desde el punto de vista de los residentes del centro, es bueno porque estamos viendo que el comercio minorista en el centro se agita", dijo Chien-Hale. "Creo que al tener más personas viviendo en el área, deberíamos traer más comodidades para todos los residentes".

De hecho, San José, que ha tenido múltiples comienzos en falso en lo que respecta al desarrollo y los auges económicos en el pasado, está experimentando una transformación que podría traer más espacios comerciales al área.

Por ejemplo, Google actualmente está haciendo planes para un mega campus de uso mixto de 6 de millones a pies 8 cerca del centro de la ciudad, un proyecto que ha atraído mucha atención en los últimos años.

Las representaciones muestran las torres de oficinas propuestas en CityView Plaza en el centro de San José, que sumarían 3.4 millones de pies cuadrados en total. Cortesía de Jay Paul y Gensler.

Incluso antes de eso, el desarrollador de San Francisco Jay Paul Co. está buscando construir más de 4 millones de pies cuadrados del nuevo espacio de oficinas en el corazón del distrito financiero de la ciudad. Mientras tanto, Gary Dillabough, un desarrollador que ha recogido cientos de millones de dólares en terrenos en el centro de la ciudad, continúa comprando propiedades programadas para la reurbanización.

A medida que la ciudad continúa atrayendo la atención de empresas y desarrolladores, las principales propuestas de oficinas son aumento de las ansiedades entre algunos residentes quienes temen que sin una vivienda suficiente, los nuevos edificios de oficinas causarán el desplazamiento de comunidades vulnerables.

Pero Neale dice que esos desarrollos comerciales pueden no ser algo malo para la vivienda.

“Nosotros, los desarrolladores de viviendas, necesitamos a los desarrolladores de oficinas, y ellos también nos necesitan a nosotros”, dijo, y señaló que en el pasado San José ha sido principalmente mirado por proyectos de vivienda en lugar de espacio de oficinas. "Para mí, eso es lo que es un poco diferente en este momento: hay interés y mercado para ambos, así que eso me da esperanza".

Póngase en contacto con Janice Bitters en [correo electrónico protegido] o sigue a @JaniceBitters en Twitter.

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