San José envía plan de vivienda revisado al estado tras reveses

Con casi un año de retraso, San José espera que a su plan de vivienda obligatorio ya no le falte un dólar a los ojos de los funcionarios estatales.

Los funcionarios de la ciudad presentaron una versión revisada del elemento de vivienda de San José al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California para su revisión el 29 de noviembre, con la esperanza de obtener un sello de aprobación hasta ahora difícil de alcanzar. El elemento de vivienda es un documento de planificación detallado que establece cómo San José pretende acomodar y alentar la construcción de decenas de miles de viviendas en los próximos años para cumplir con los objetivos establecidos por el estado. El objetivo de San José para el ciclo 2023-2031 es 62,200 viviendas adicionales.

La fecha límite de California para la adopción de planes que cumplan con la ley estatal fue el 31 de enero de 2023. San José, después de trabajar con el estado para revisar un borrador del plan desde finales de 2022 hasta mediados de 2023, presentó un plan aprobado por el Ayuntamiento de San José a finales de Junio. El estado lo entregó volver en agosto, negándose a certificarlo hasta que San José hiciera nuevas revisiones.

"Todos hemos estado esperando en la oscuridad para ver qué sucederá", dijo a San José Spotlight Bob Staedler, un consultor de uso de la tierra de San José. “Esta es la encrucijada para el futuro de vivienda en san jose, porque si no lo hacen bien esta vez, no sé cuál será el camino a seguir”.

Los funcionarios de la ciudad dicen que se han estado comunicando frecuentemente con el estado y confían en que su último enviarlo a consideración pasará la prueba.

Necesidades de vivienda

En ciclos consecutivos de ocho años, California evalúa las necesidades de vivienda y asigna objetivos para diferentes regiones del estado, después de lo cual exige que las ciudades y condados presenten planes de vivienda para alcanzar esos objetivos. La esperanza general es aliviar una aplastante crisis de vivienda y asequibilidad en gran parte del estado.

Si bien las agencias públicas no son responsables de la construcción de viviendas, deben ilustrar en los planes dónde y cómo se podrían construir nuevas viviendas y explicar cómo las políticas ayudarán a lograr los objetivos de vivienda.

En los últimos años, el gobernador Gavin Newsom y su administración han buscado una mayor rendición de cuentas por parte de ciudades y condados de todo el estado que durante mucho tiempo no han cumplido sus objetivos de vivienda, pero que anteriormente enfrentaron pocas o ninguna consecuencia.

Los funcionarios locales dicen que la curva de aprendizaje para lograr la aprobación estatal ha sido pronunciada este año, junto con las presiones adicionales de un mayor escrutinio público e interés en los planes.

"Este elemento de vivienda circular es más del doble del trabajo de los elementos de vivienda anteriores, dados los requisitos adicionales debido a la preocupación y el deseo del estado de abordar las crisis de vivienda", dijo Michael Brilliot, subdirector de planificación de San José, a San José Spotlight.

Con una certificación de su elemento de vivienda por parte del estado, los funcionarios de San José podrían evitar perder oportunidades de recibir subvenciones millonarias. La falta de aprobación también podría abrir aún más la puerta a los llamados proyectos de “remedio para el constructor” que podrían permitir a los desarrolladores embestir a través de proyectos de vivienda en la ciudad.

Brilliot dijo que este año la ciudad ya tiene solicitudes para aproximadamente 30 proyectos de reparación de constructores en todo San José, pero señaló que la ley estatal sobre el tema es vaga y que es posible que los tribunales deban opinar sobre el asunto para decidir si esos proyectos tienen un camino. adelante.

A finales de septiembre informe de la ciudad dijeron que los funcionarios sienten que su presentación anterior estaba en gran medida de acuerdo con la ley estatal y debería ser suficiente para cerrar proyectos de desarrollo deshonestos.

Si bien una carta del estado a San José a fines de agosto sobre su plan de vivienda decía que el trabajo de la ciudad efectivamente abordaba muchos requisitos, todavía no “cumplía sustancialmente” con la ley sobre elementos de vivienda. La carta sugiere que, sin más remedios, la ciudad volverá a enfrentarse al rechazo del Estado.

Compromiso mejorado

El estado dijo que el plan de la ciudad necesitaba mostrar y decir mejor cómo los sitios alrededor de la ciudad que actualmente tienen negocios, iglesias o escuelas eventualmente podrían convertirse en áreas de viviendas. El estado también enfatizó que San José necesitaba involucrarse más con varios grupos comunitarios que expresaron preocupaciones sobre la falta de alcance público, oportunidades de vivienda y equidad y desplazamiento.

Brilliot dijo que la ciudad ha revisado cada parte de las preocupaciones con el estado y ha recibido más comentarios de las organizaciones comunitarias para mejorar el plan, recibiendo cartas de apoyo después de la cura.

Robert Chapman Wood, profesor de la Universidad Estatal de San José y presidente del capítulo local del comité de vivienda de la Asociación de Facultad de California, dijo que cree que el nuevo borrador que la ciudad ha presentado aún no está a la altura.

"Me parece que San José ha estado jugando con el estado desde 2011 y no ha tomado en serio las reglas estatales básicas", dijo a San José Spotlight.

Wood dijo que su capítulo de la Asociación de Facultad de California cree que la ciudad necesita zonificar al menos seis millas cuadradas más de terreno para posibles futuras viviendas de densidad media, además de las casi cinco millas que tiene ahora, para cumplir con los objetivos estatales.

La ciudad tiene planes a largo plazo para albergar más viviendas de densidad media en el próximo ciclo del documento del elemento, dijo Brilliot. Pero se opuso a la idea de rezonificar rápidamente seis millas cuadradas con sólo un trazo de lápiz en una ciudad mayoritariamente urbanizada.

"Casi no tenemos tierra", dijo Brilliot. "Ya no estamos hablando de (rezonificación) huertos, estamos hablando de casas, negocios o áreas comerciales de la gente".

San José espera tener noticias del estado pronto. Si el plan no se certifica antes del 31 de diciembre, la ciudad podría correr el riesgo de renunciar a $59 millones en fondos de la Subvención One Bay Area que recibirá de la Comisión de Transporte Metropolitano.

Sin embargo, debido a que el estado tiene hasta 60 días a partir del 29 de noviembre para responder, Brilliot dijo que la comisión puede ofrecer un período de gracia para la fecha límite de la subvención a San José y otras ciudades en situaciones similares.

Staedler dijo que debido a la financiación y la remedio del constructor proyectos, muchos otros en la ciudad están conteniendo la respiración esperando la certificación.

"Realmente espero que puedan lograrlo esta vez", dijo, "porque hay mucho en juego".