Staedler: es hora de cambiar a Vivienda asequible 2.0

Mucho se ha escrito sobre la tragedia de la vivienda que estamos viviendo en Silicon Valley.

Digo tragedia porque el término trillado y usado en exceso “crisis de la vivienda” ya no describe lo que estamos enfrentando. La tragedia de la vivienda que estamos viviendo ha provocado desplazamientos, destrozando familias y nada está cambiando lo suficientemente rápido como para mejorarlo, lo que lo convierte en una tragedia en mi opinión.

Tenemos que dejar de tomar medidas a medias, arrojar la retórica predecible y no hacer todo lo posible para construir viviendas asequibles. Los desarrolladores de viviendas asequibles están compitiendo con los desarrolladores de viviendas a precio de mercado por sitios en todo San José y Silicon Valley. El único alivio para los desarrolladores de viviendas asequibles en San José es la regla de 1.5 acres, que permite construir viviendas en sitios comerciales si es 100 por ciento asequible.

San José necesita crear una superposición de viviendas asequibles por separado en todas las áreas de relleno.

Esto permitiría a los legisladores renunciar a la mayoría de las regulaciones que se interponen en el camino de la vivienda asequible, como requisitos de estacionamiento, limitaciones de altura, contratiempos, requisitos comerciales en la planta baja y más, etc. Otro ancla para el desarrollo de viviendas asequibles es el requisito de poner comerciales Espacio en planta baja.

La construcción del espacio comercial no puede utilizar créditos fiscales para financiar su construcción. Esto obliga a los desarrolladores de viviendas asequibles a tener que ir al mercado financiero tradicional para pagar eso, lo que lleva a un espacio vacante que es contraproducente para su objetivo de activación del nivel de la calle.

Un ejemplo de un proyecto bien diseñado que no tiene espacio comercial en la planta baja es First Community Housing's Japantown Senior Apartments. Trabajé en este proyecto mientras estaba con la Agencia de Reurbanización de San José y contó con el amplio apoyo de la Comunidad Japantown.

Centrémonos en las familias de viviendas y no en agregar barreras al desarrollo de viviendas asequibles. La exención categórica en el Ley de calidad ambiental de California provisto debe usarse en la mayor medida legalmente posible. Esto permitiría un proceso de aprobación simplificado que es necesario para reducir la burocracia.

También necesitamos cambiar la regla de 1.5-acre a 2-acres sin limitación de ningún tipo. El conjunto de reglas alucinantes a continuación ha frustrado el desarrollo de viviendas asequibles en todo San José. Si no me cree, consulte las siguientes reglas aprobadas en diciembre 18, 2018:

Para aumentar la oferta de viviendas asequibles, se permitirían desarrollos de viviendas asequibles restringidas al 100% en sitios fuera de las Áreas de Crecimiento existentes en propiedades con una designación de uso de suelo comercial o de vecindario / comunidad de uso mixto si el desarrollo cumple con los siguientes criterios:

• El sitio es 1.5 acre o menos.

• El sitio está vacante o infrautilizado.

• El sitio tiene propiedades adyacentes con una designación residencial de Plan General de Uso de la Tierra / Diagrama de Transporte en al menos dos lados de un lado y el desarrollo sería compatible con el vecindario circundante.

• El desarrollo no afectaría la viabilidad de las propiedades o negocios comerciales o industriales circundantes.

• El sitio está ubicado a media milla de una línea de tránsito existente.

• El desarrollo integra usos comerciales que apoyan el proyecto de vivienda asequible y / o el vecindario circundante.

• El desarrollo en propiedades que contienen estructuras que se encuentran o son elegibles para su inclusión en el Inventario de Recursos Históricos de la Ciudad de San José debe reutilizar estas estructuras de manera adaptativa.

San José debe eliminar este criterio y simplificar todo con una superposición de viviendas asequibles. El condado de Santa Clara parece bastante satisfecho de ser el banco de vivienda asequible para financiar proyectos, y el hecho de que se adelanta a lo previsto con los fondos de la Medida A me lleva a creer que los funcionarios del condado agradecerían esta acción.

La avalancha de empleos a punto de llegar al centro de San José compensará con creces cualquier cantidad minúscula de trabajos perdidos que podrían crearse en sitios pequeños.

No podemos mirar a los ojos a las personas que están sufriendo por esta tragedia y usar excusas como la posible pérdida menor de creación de empleo al desarrollar tantas viviendas asequibles como sea posible. Es hora de actuar y mostrarle al mundo que la capital de Silicon Valley puede girar hacia la vivienda asequible 2.0.

El columnista de Spotlight de San José, Bob Staedler, es director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen cada primer lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.