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A medida que la decisión tan esperada de cobrar tarifas a los desarrolladores comerciales por viviendas asequibles se dirige al Ayuntamiento de San José el 1 de septiembre, un estudio de viabilidad, junto con una pandemia global, sugiere que la tarifa podría ser un golpe de gracia para el crecimiento empresarial.
Sin embargo, los defensores de la tarifa de vinculación comercial están aumentando la presión. Habían planeado organizar un mitin el 20 de agosto y entregar "facturas" a los desarrolladores corporativos para hacer valer su punto. Pero debido a la mala calidad del aire, la manifestación se pospuso hasta las 11 am del 26 de agosto.
Los defensores dicen que la tarifa de vinculación, que se cobra a los desarrolladores para financiar nuevos proyectos de vivienda, podría generar más de $ 750 millones para viviendas asequibles en los próximos años. Quieren que las corporaciones más ricas de Silicon Valley den un paso al frente y hagan su parte para resolver la crisis inmobiliaria que ayudaron a crear.
Una perspectiva sombría
A Análisis de viabilidad, elaborado por el consultor Keyser Marston Associates, analizó las consecuencias de cobrar tarifas en el desarrollo comercial. Descubrió que las empresas estaban dispuestas a pagar hasta $ 30 por pie cuadrado en tarifas de vinculación comercial cuando se les realizó una encuesta antes de la pandemia. Pero ahora que la economía se ha desplomado, las cosas son diferentes.
"Debido a la mayor incertidumbre económica ... varios desarrolladores ahora sostienen que una tarifa de cualquier monto tiene el potencial de disuadir la actividad de desarrollo comercial durante la recuperación económica", afirma el informe.
San José podría perder oportunidades de desarrollo y los fondos resultantes para canalizarlos hacia viviendas asequibles, advierte el informe.
Los minoristas y los hoteles específicamente son más reacios a desarrollarse en San José, ya que las personas evitan viajar, comprar en línea y trabajar desde casa para permanecer socialmente distantes, según el informe.
El panorama es sorprendentemente menos sombrío para los espacios industriales, cuya renta no se ha visto afectada en gran medida por COVID-19. A medida que crecen las operaciones de comercio electrónico, la encuesta encontró que la demanda de almacenes podría aumentar. Estas proyecciones fueron el resultado de entrevistas de seguimiento que el consultor realizó con los desarrolladores después de COVID-19, pero las estimaciones de cuánto estaban dispuestas a pagar las empresas provienen de encuestas realizadas antes de abril.
Los edificios sujetos a la nueva tarifa incluyen oficinas, comercio minorista, hotel, industrial, investigación y desarrollo, almacén y atención residencial.
Los desarrolladores del centro encuestados en un escenario anterior a COVID-19 encontraron que $ 30 por pie cuadrado era una tarifa razonable para un edificio de gran altura. Un estudio publicado el mes pasado Encontró que la tarifa necesaria para cubrir los costos de vivienda relacionados con el nuevo desarrollo era mucho más alta, de $ 176.
“Solo ha habido un proyecto de oficinas de gran altura que se ha iniciado en el centro de la ciudad en más de una década”, dijo el alcalde Sam Liccardo. "Por eso, debemos encontrar una manera de obtener una tarifa que se utilice para construir viviendas asequibles y asegurarnos de que no obstaculicemos todos los desarrollos en el centro de la ciudad durante otra década".
Pide un nuevo estudio
La Organización de Silicon Valley, la cámara de comercio más grande del área, denunció el estudio por utilizar datos tomados antes de la pandemia y dijo que la ciudad debería rehacerlo para reflejar la economía actual.
“El estudio básicamente dice que los hoteles pueden soportar, en algunas partes de la ciudad, $ 15 por pie cuadrado. Eso probablemente no sea cierto en este entorno dado que nadie está viajando, nadie va a usar o necesitar esos hoteles al menos en 2020 o después ”, dijo Eddie Truong, director de gobierno y comunidad de SVO. relaciones.
Hoy en día, la ciudad cobra tarifas de enlace de aproximadamente $ 18 por pie cuadrado habitable solo en desarrollos residenciales, no comerciales.
El concejal Johnny Khamis dijo que la ciudad no debería considerar cobrar tarifas a las empresas durante el COVID-19.
“Este es probablemente el peor momento posible para pensar en aplicar tarifas de impacto comercial a las empresas cuando la tasa de desempleo es tan alta y la mayoría de los grandes empleadores están pensando dos veces antes de construir nuevos edificios de oficinas y hacer que sus empleados trabajen desde casa a través de Zoom, —Dijo Khamis.
Khamis dijo que otros impuestos, como la Medida A del condado, ya ponen la carga sobre las empresas para financiar viviendas asequibles.
“¿Cuándo es suficiente? Francamente, el informe que salió en realidad no abordó lo que sucedería si perdiéramos un nuevo empleador de un millón de pies cuadrados ”, dijo Khamis. “Por ejemplo, ¿cuánto obtenemos de una sede de Facebook? Si cambian de opinión, ¿cuánto podríamos perder, no solo cuánto podemos ganar, del dinero de los contribuyentes? ¿Cuánto podríamos perder si decidieran irse a otra parte? "
El informe encontró que algunos desarrolladores de oficinas todavía piensan que San José es un buen lugar para construir tan pronto como en 2021 si la economía se recupera.
"Se espera que Google asegure su acuerdo de desarrollo el próximo año", dijo Mathew Reed, director de políticas de Silicon Valley at Home. “Y eso es un tremendo impacto en la ciudad y en el centro de la ciudad y, francamente, crea un impulso para el crecimiento. No podemos permitirnos el lujo de no responder a una mayor demanda de viviendas asequibles ".
Familias expulsadas
De acuerdo a una Estudio Working Partnerships USA 2016, la mayoría de los trabajadores no pueden pagar el alquiler promedio de Silicon Valley de $ 2,850 por mes. El trabajador de cuello azul promedio tiene un ingreso anual promedio de $ 19,000. Los trabajadores de cuello blanco promedian $ 53,200 por año, según el informe, lo que significa que solo pueden pagar $ 1,330 en alquiler.
Los desarrolladores apoyaron la gradual implantación de las tarifas de vinculación comercial durante varios años y el aplazamiento de los pagos hasta que los espacios estén ocupados. Si las tarifas se aplazan, el dinero para financiar viviendas asequibles también lo será.
La Informe de bomba de tiempo de desalojo del condado de Santa Clara encontró que más de 43,000 personas en el condado están en riesgo de perder sus hogares como resultado de la pandemia. Robert Aguirre, un defensor de la vivienda de San José, dijo que ha luchado durante años para cobrar tarifas a las corporaciones y negocios para evitar que las familias se enfrenten a la falta de vivienda o al desalojo.
“Muchas de estas personas están siendo expulsadas porque no pueden pagar el alquiler ... Estoy tratando de asegurarme de que la gente no se quede sin vivienda”, dijo Aguirre. "Cualquier cosa que ayude a esa situación es algo por lo que voy a estar presionando".
Comuníquese con Carly Wipf en [email protected] o sigue a @CarlyChristineW en Twitter.
Nota del editor: Derecka Mehrens, director ejecutivo de Working Partnerships USA, forma parte de la Junta Directiva de San José Spotlight.
Una versión anterior de este artículo indicaba que la tarifa podría generar $ 3.5 mil millones para proyectos de viviendas asequibles. El número correcto es $ 750 millones.
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