Palo Alto busca una rezonificación para limitar los impactos del proyecto de ley estatal.

Preocupada por una nueva ley de vivienda que fomenta la construcción cerca de las zonas de transporte público, Palo Alto está considerando numerosos cambios en la zonificación que mitigarían el impacto de la nueva legislación en barrios como Old Palo Alto y Greenmeadow, que están dominados por viviendas unifamiliares.

Los funcionarios de Palo Alto buscan minimizar los impactos de SB 79, un proyecto de ley estatal de vivienda que flexibiliza los estándares de altura y densidad para proyectos cercanos a paradas de transporte público, antes de que entre en vigor el 1 de julio.

Tres estaciones de transporte público de la ciudad se verían afectadas por la legislación: las estaciones de Caltrain en University Avenue, California Avenue y San Antonio Road. Las nuevas normas de desarrollo permitirían proyectos de vivienda de entre cinco y seis pisos si se encuentran a menos de 800 metros de la estación de tren, y de hasta casi 10 pisos si el proyecto está directamente adyacente a la estación.

Pero la ley también proporciona a las ciudades varias formas de limitar los impactos al eximir los sitios históricos y rezonificar las áreas de tránsito para proporcionar al menos el 50% de lo que de otro modo estaría permitido bajo la SB 79, y Palo Alto parece ansioso por explorar ambas vías, según un informe. informe del personal antes del próximo debate del Ayuntamiento el 4 de mayo.

Una de las principales preocupaciones de los funcionarios municipales son los numerosos sitios históricos ubicados en la zona afectada por la ley SB 79, como los barrios de Eichler cerca de la estación de Caltrain de San Antonio y Old Palo Alto cerca de las estaciones de Caltrain del centro y de California Avenue. Según la ley SB 79, solo el 10 % del área total rezonificada puede protegerse mediante una ordenanza local de recursos históricos, lo que significa que no todas las propiedades históricas pueden quedar exentas a largo plazo, según el análisis del personal.

La ciudad debe aprobar una ordenanza para propiedades y distritos históricos antes del 31 de enero de 2032, pero los funcionarios planean hacerlo mediante una ordenanza de emergencia antes de que la SB 79 entre en vigor en julio.

Según este enfoque, las normas predeterminadas de la SB 79 seguirían vigentes el 1 de julio de 2026, pero la ciudad adoptaría una ordenanza que aclarara la aplicación de la SB 79 a nivel local e identificara los sitios exentos, según indica el informe del personal. Este enfoque proporciona mayor control local y participación comunitaria, y permite la exención temporal de los recursos históricos.

Otra vía que exploró el personal municipal fue la de rezonificar las propiedades sujetas a la SB 79 para permitir al menos el 50% del desarrollo que de otro modo permitiría la legislación, eximiendo posteriormente a esos terrenos de la aplicación total de la ley hasta 2032. Si los funcionarios municipales optan por esta vía, tendrán seis años para adoptar un Plan Alternativo de Desarrollo Orientado al Transporte (TOD, por sus siglas en inglés) "para abordar la futura producción de viviendas y planificar mejoras de infraestructura anticipándose al crecimiento futuro", escribieron los funcionarios.

Tanto las exenciones históricas como la rezonificación están sujetas a revisión estatal, y esta última también puede requerir una evaluación ambiental conforme a la Ley de Calidad Ambiental de California.

“Dada la incertidumbre sobre el cronograma, podría haber un período transitorio durante el cual se aplicarían las normas predeterminadas de la SB 79 hasta que la rezonificación entre en vigor”, escribieron los funcionarios en el informe.

La nueva ley estatal también complica el trabajo en curso para el Plan de Vivienda del Centro de la ciudad, que fue puesto en el El año pasado quedó en segundo plano. Tras la aprobación de la SB 79, el plan, financiado en gran medida con fondos estatales, busca impulsar el desarrollo de viviendas en una zona de la ciudad que ha experimentado escaso crecimiento residencial en los últimos años. El centro de la ciudad también quedó prácticamente excluido de los planes estatales para la construcción de 6,086 viviendas para 2031; el sur de Palo Alto y la zona aledaña a San Antonio Road han asumido la mayor parte del cumplimiento de dichos objetivos.

La concejala Pat Burt, que forma parte del comité especial encargado de revisar el proyecto de ley SB 79, señaló en una audiencia pública el pasado mes de noviembre que dicho proyecto de ley crearía miles de viviendas con una densidad que la ciudad nunca había previsto y con "impactos potencialmente enormes en el tráfico y las necesidades de infraestructura".

Ahora, el comité ad hoc recomienda que la ciudad continúe con el Plan de Vivienda del Centro, "adaptando el plan a los estándares de la SB 79 y teniendo en cuenta otras consideraciones locales", según el informe del personal.

Tras analizar los datos de desarrollo iniciales y los criterios de selección, el personal sugiere que el centro de la ciudad podría contar con aproximadamente 1,600 nuevas viviendas en los próximos 25 años como resultado de la ley SB 79. El área alrededor de la estación Cal Ave podría ver 900 viviendas, y San Antonio podría ver otras 200.

Sin embargo, el comité ad hoc realizó su propio análisis y consideró realista suponer que estas cifras podrían duplicarse debido a las leyes estatales de bonificación por densidad, la simplificación de los trámites de solicitud y otros mandatos estatales.

Si bien Palo Alto también está impulsando un Plan del Área de San Antonio Road para promover la producción de viviendas en el extremo sur de la ciudad, el personal hizo poca mención de la superposición entre esos planes y el SB 79. Casi todos los desarrollo en el plan de área quedaría fuera del radio de media milla alrededor de la estación de tren que está sujeto a la SB 79.

Sin embargo, el personal señaló en el informe que la zona alrededor de la estación de Cal Ave podría ser la más afectada debido a la gran cantidad de parcelas que superan los 10,000 pies cuadrados, lo que significa que no sería necesario consolidarlas para dar cabida al desarrollo de apartamentos.

Además, el barrio de Old Palo Alto, al noreste de la estación, está dominado por viviendas unifamiliares y posibles sitios históricos. Si bien las autoridades municipales se han estado preparando para un aumento en la construcción de viviendas en el centro, a lo largo de El Camino Real y cerca de San Antonio Road, el área alrededor de Cal Ave. no se ha identificado para un desarrollo en la misma medida.

“Las nuevas construcciones realizadas según las normas de la SB 79 pueden parecer incongruentes con el patrón de desarrollo histórico al noreste de la estación de Caltrain”, escribieron los funcionarios en el informe.

Por ejemplo, una propuesta para una complejo de apartamentos de tres edificios El proyecto en el sitio de Mollie Stone's en Cal Ave. ha sido objeto de litigio entre el promotor y la ciudad, además de una fuerte oposición por parte de los vecinos. Uno de los tres edificios alcanzaría los 17 pisos, según los documentos de planificación, debido a que el promotor presentó la solicitud al amparo de la excepción para constructores. Este procedimiento permite a los promotores eludir las restricciones de zonificación locales si la ciudad aún no ha aprobado un Plan de Vivienda, algo que Palo Alto no tenía cuando el promotor presentó la solicitud en noviembre de 2023. El consejo municipal planea debatir el proyecto en 156 Cal Ave. en una sesión a puerta cerrada la próxima semana.