CẬP NHẬT: San Jose nới lỏng các yêu cầu phát triển nhà ở.

Hội đồng thành phố San Jose đã thông qua ba biện pháp về nhà ở nhằm thúc đẩy phát triển địa phương bằng cách điều chỉnh một số yêu cầu mà các nhà xây dựng nhà ở cho rằng đã cản trở các dự án mới.

Hai trong số các biện pháp này mở rộng các chương trình ưu đãi nhằm giảm thuế xây dựng và nới lỏng các yêu cầu về nhà ở giá rẻ cho các nhà phát triển. Biện pháp thứ ba cải tổ lại quy hoạch của San Jose. chính sách nhà ở hòa nhậpĐiều này yêu cầu các nhà phát triển nhà ở theo giá thị trường phải dành một phần vốn đầu tư của họ để xây dựng nhà ở giá rẻ dành riêng cho cư dân có thu nhập thấp.

Cả hai biện pháp thuộc chương trình khuyến khích đều được thông qua nhất trí. Việc điều chỉnh chính sách nhà ở hòa nhập được thông qua với tỷ lệ 9-2, với các thành viên Hội đồng Domingo Candelas và Pamela Campos bỏ phiếu chống.

Những người ủng hộ gói cứu trợ nhà ở cho rằng nó sẽ mang lại sự cứu trợ thiết yếu cho San Jose. ngành công nghiệp nhà ở đang gặp khó khănThành phố đã phải vật lộn để triển khai các dự án do những khó khăn kinh tế kéo dài. Nhưng các biện pháp này cũng vấp phải sự phản đối gay gắt từ một số nhà hoạt động, những người cho rằng thành phố đang quá chú trọng vào phát triển nhà ở theo giá thị trường, và làm suy yếu sự hỗ trợ cho nhà ở giá rẻ mới.

“Do tình hình tài chính của thành phố, do sự hỗ trợ của chính phủ liên bang ngày càng giảm, chúng ta đang cạn kiệt các phương án để hỗ trợ việc xây dựng nhà ở giá rẻ,” Alison Cingolani, giám đốc của tổ chức phi lợi nhuận vận động cho nhà ở giá rẻ SV@Home có trụ sở tại San Jose, chia sẻ với San José Spotlight.

Tuy nhiên, Thị trưởng San Jose, Matt Mahan, một người ủng hộ mạnh mẽ những thay đổi này, lập luận rằng sự kết hợp giữa các khoản phí và yêu cầu hiện tại của thành phố chỉ làm trầm trọng thêm các rào cản đối với việc xây dựng nhà ở mới.

“Các chính sách nhà ở giá rẻ chỉ hiệu quả nếu nhà ở thực sự được xây dựng,” ông Mahan nói trong một email gửi cho cử tri hôm Chủ nhật, nêu rõ các biện pháp về nhà ở. “Với chi phí xây dựng cao, nguồn tài chính eo hẹp hơn và lãi suất cao hơn, các quy định không còn phù hợp với thực tế thị trường nữa — và điều đó có nghĩa là ít nhà ở được xây dựng hơn, giá thuê tăng và tình trạng người dân phải di dời gia tăng.”

Những thay đổi đối với thành phố chương trình nhà ở hòa nhậpTất cả đều hướng đến việc giảm bớt gánh nặng cho các nhà phát triển, và đây lại là cuộc bỏ phiếu gây tranh cãi nhất về nhà ở hôm thứ Ba. 

Biện pháp này điều chỉnh lại công thức phức tạp được sử dụng để xác định số lượng nhà ở giá rẻ mà chủ đầu tư phải cung cấp trong các dự án mới, cũng như mức thu nhập mà họ phải nhắm đến.

Ví dụ, trước thứ Ba, các nhà phát triển tòa nhà chung cư có thể đáp ứng yêu cầu bằng cách dành ra 15% số căn hộ trong một tòa nhà mới cho người thuê nhà có thu nhập từ 50% đến 100% thu nhập trung bình của khu vực. Hoặc, họ có thể dành ra 10% số căn hộ cho người thuê nhà có thu nhập chỉ bằng 30% thu nhập trung bình của khu vực.

Chính sách mới sửa đổi phương án đầu tiên và cũng giới thiệu phương án thứ ba, theo đó nhà phát triển có thể dành 7% số căn hộ mới cho những người có thu nhập bằng 50% thu nhập trung bình của khu vực. Thu nhập trung bình của một gia đình bốn người ở Quận Santa Clara là $ 195,200.

Các nhà vận động cho nhà ở giá rẻ đã bày tỏ lo ngại rằng chính sách mới có thể dẫn đến việc xây dựng ít nhà ở có giá thấp hơn giá thị trường hơn.

Ông Candelas đề xuất hoãn một số phần của chính sách nhà ở hòa nhập để cho nhân viên có thêm thời gian xem xét các tác động tiềm tàng, nhưng đề xuất của ông đã bị bác bỏ. 

“Tôi tin rằng chúng ta có cơ hội để soạn thảo và cập nhật một sắc lệnh toàn diện, nhưng không được bỏ sót các cộng đồng yếu thế,” ông nói. 

Các thành viên hội đồng cũng đã thông qua một biện pháp để gia hạn thời hạn của thành phố. chương trình khuyến khích phát triểnĐược thông qua vào tháng 12 năm 2024, chương trình giảm một số loại thuế và phí. đối với các dự án đủ điều kiện, bao gồm giảm 50% thuế xây dựng của thành phố. 

Những người ủng hộ chương trình cho rằng nó đã giúp 5 dự án – với tổng cộng hơn 1,400 ngôi nhà – khởi công xây dựng vào năm ngoái. Ngược lại, theo các quan chức thành phố, trong suốt năm 2024, không có một dự án xây dựng nhà ở thương mại nào được khởi công.

Giai đoạn đầu của chương trình đã kết thúc vào đầu năm. Việc gia hạn hôm thứ Ba đã lùi thời hạn kết thúc thêm một năm và cũng nâng giới hạn về số lượng dự án được phép tham gia. 

Biện pháp thứ ba mở rộng chương trình xây dựng nhà cao tầng lâu đời ở trung tâm thành phố San Jose để bao gồm các dự án chuyển đổi các tòa nhà văn phòng thành nhà ở mới. Các dự án này giờ đây sẽ được hưởng các ưu đãi tài chính, cho phép họ được miễn 100% thuế xây dựng của thành phố và 50% phí tác động đến công viên.

Sự thay đổi này là một phần trong nỗ lực rộng lớn hơn của thành phố nhằm khuyến khích các nhà phát triển chuyển đổi các tòa nhà thương mại ít được sử dụng thành nhà ở.

Thành phố San Jose thu được một khoản doanh thu đáng kể từ thuế và phí phát triển, dùng để tài trợ cho các ưu tiên quan trọng của thành phố như các chương trình giao thông công cộng và công viên. Theo các quan chức, việc gia hạn chương trình ưu đãi phát triển nhà ở thêm một năm sẽ đồng nghĩa với việc mất đi khoảng 6.6 triệu đô la.

Tuy nhiên, chuyên gia tư vấn về sử dụng đất Erik Schoennauer, người đại diện cho một số dự án nhà ở có thể hưởng lợi từ chương trình ưu đãi, cho biết nếu không có những thay đổi này, nhiều dự án sẽ vẫn rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính.

“Cần phải hiểu rằng đây thực sự là một tình huống khẩn cấp cấp độ 911, năm cấp độ báo động. Thiếu nhà ở thực sự là nguyên nhân gốc rễ của nhiều thách thức mà chúng ta đang gặp phải,” Schoennauer nói với San José Spotlight. “Hội đồng thành phố phải thực hiện mọi biện pháp để việc xây dựng nhà ở trở nên rẻ hơn, nhanh hơn và dễ dàng hơn. Ngành công nghiệp và thị trường cần giúp đỡ".

Liên hệ Keith Menconi tại [email được bảo vệ] hoặc @KeithMenconi trên X.

Bài viết được cập nhật ngày 6 tháng 2 lúc 5:20 chiều. Bài viết gốc được đăng ngày 26 tháng 1 lúc 8:30 sáng.

Ghi chú của biên tập viên: Bài viết này đã được cập nhật để làm rõ những thay đổi mà các thành viên hội đồng đã phê duyệt đối với chính sách nhà ở hòa nhập của thành phố.