Collins: ¿Puede un comprador de vivienda encontrar una vivienda por menos de $1 millón en el mercado local actual?
Mark y Amanda, compradores de vivienda por primera vez, con el agente inmobiliario Ben Frieden. Foto cortesía de Neil Collins.

    Últimamente, los medios han informado extensamente sobre una desaceleración en las ventas de viviendas, pero ¿qué está sucediendo realmente aquí en el condado de Santa Clara? Este mes profundizo en los datos del mercado y lo que significan para los compradores de vivienda.

    Si estamos experimentando una desaceleración en las ventas de viviendas, entonces una desaceleración del mercado debería generar un aumento en el inventario y precios más bajos. En agosto pasado, según MLS Listings, se vendieron 1,112 viviendas unifamiliares. Al mismo tiempo este año, las ventas de viviendas unifamiliares cayeron a 794 unidades. Esa es una disminución de casi el 30%, lo que realmente suena bastante alarmante.

    Sin embargo, el año pasado fue una anomalía, con ventas que superaron todas las expectativas y haciendo que 2021 uno de los mercados más calientes en una década. También el año pasado, los vendedores recibieron ofertas que promediaron un 9% sobre el precio de cotización. Sin embargo, este agosto, la oferta promedio fue solo un 1% por encima del precio de cotización. Estos puntos de datos son indicaciones de que el mercado se ha realineado y los precios se han moderado. De hecho, las ventas de viviendas unifamiliares aumentaron un 23% en agosto en comparación con julio.

    Los condominios y casas adosadas experimentaron una caída de casi el 40 % en las ventas año tras año en agosto, pero los precios se han mantenido bastante estables año tras año. Estas condiciones actuales proporcionan una oportunidad para entrar en la propiedad de la vivienda por menos de $ 1 millón. A partir del 7 de septiembre, había 306 condominios y casas adosadas en el condado de Santa Clara en el mercado y disponibles para la venta. Esa es la mayor cantidad desde mayo de este año. Además, también había 116 viviendas unifamiliares a la venta.

    Gráfico de propiedades del condado de Santa Clara vendidas por menos de $ 1 millón

    Dado que la asequibilidad de la vivienda en el condado de Santa Clara oscila entre el 18 y el 20 %, las propiedades que cotizan en $1 millón o menos son viviendas críticas para muchos compradores primerizos. Ahora es un momento oportuno para aprovechar este inventario de viviendas de bajo precio. Los datos históricos nos dicen que menos personas quieren mudarse después de que ha comenzado el año escolar y aún menos quieren mudarse durante las vacaciones. Esto significa que habrá menos competencia al hacer una oferta por una propiedad, lo que en última instancia se traduce en mejores posibilidades de que esa oferta sea aceptada.

    La combinación de estos factores podría proporcionar una pequeña ventana para que los compradores de vivienda tengan un apalancamiento sustancial. Este apalancamiento puede permitir la libertad de negociar el precio solicitado o las reparaciones. También puede permitir la oportunidad de incluir contingencias, como la venta de una casa actual, por ejemplo.

    Entiendo que el aumento de las tasas de interés está inquietando a algunos. Pero Dave Campagna, gerente de ventas de la sucursal de Cross Country Mortgage dice: "Quieres casarte con la casa, pero solo estás saliendo con la tasa". En otras palabras, una vez que se establezca en una casa en la que pueda verse viviendo durante los próximos cinco a siete años, no tenga miedo de dar ese salto. Si las tasas de interés más altas ponen nerviosos a los compradores, sepa que la refinanciación siempre es una opción si las tasas bajan, que es exactamente lo que predice la Asociación de Banqueros Hipotecarios para los próximos dos años.

    Ver la asociación previsión de financiación hipotecaria para agosto abajo:Gráfico de previsión de financiación hipotecaria: cortesía de la Asociación de banqueros hipotecarios

    Por último, no asuma que no hay otra alternativa que hacer un pago inicial del 20% para comprar una propiedad. Hay muchas opciones de financiamiento disponibles con tan solo un 3-5% de pago inicial. El Housing Trust Silicon Valley administra el Programa Empower Homebuyers para compradores de vivienda por primera vez en el condado de Santa Clara. Si un comprador de vivienda tiene al menos el 3 % del precio de compra de una vivienda para el pago inicial, un préstamo Empower puede proporcionar el 17 % del precio, lo que permite un pago inicial del 20 %.

    Campagna también comparte que los nuevos límites de ingresos entrarán en vigencia en 2023 para que un comprador de vivienda pueda calificar para una hipoteca más grande con un pago inicial más pequeño.

    “Se prevé que el nuevo límite sea de $ 715,000 para toda la nación para préstamos conformes de Fannie Mae”, dijo. “El Área de la Bahía recibe un límite de saldo alto de aproximadamente el 150% de ese nivel o $1,072,500. Suponiendo que HUD haga lo mismo, como lo ha hecho en años anteriores, eso significa que el nuevo límite de la FHA también coincidirá con el del Área de la Bahía. HUD generalmente anuncia su número alrededor del feriado de Acción de Gracias”.

    Campagna dice que si este es el caso, entonces un préstamo de la FHA con un mínimo de 3.5% de pago inicial y un monto de préstamo de $1,072,500 permitiría un precio de compra máximo de $1,111,398, mientras que un préstamo de Fannie Mae con un pago inicial mínimo de 5% con un saldo alto límite de $1,072,500 equivaldría a un precio de compra máximo de $1,128,947. Los compradores de vivienda pueden usar sus propios fondos u obtener un regalo de un miembro de la familia para cubrir el pago inicial.

    Si un comprador de vivienda se pregunta cuánto necesita realmente para el pago inicial, Anna Lisa Truong López, gerente de ventas de Wells Fargo Home Mortgage, también compartió un tremendo recurso sobre lo que los compradores de vivienda deben saber sobre la compra de una casa. Además, Wells Fargo ofrece opciones de financiación de pago inicial bajo, incluidos programas de pago inicial del 0 % para veteranos militares.

    La conclusión es esta: si está en una posición financiera para dar ese salto a la propiedad de vivienda, ahora es el momento. El sector inmobiliario siempre ha tenido uno de los mejores resultados a largo plazo, incluso durante la incertidumbre económica. Durante los próximos 90 días, los compradores de viviendas deberían ver mucha menos competencia de lo previsto para la primavera y deberían aprovechar estos programas de pago inicial bajo.

    El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [correo electrónico protegido] o siga a @neilvcollins en Twitter.

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