Collins: COPA—Aquí vamos de nuevo

La Ley de Oportunidad de Compra Comunitaria, o COPA, está nuevamente en consideración. Esto se propuso por primera vez hace casi tres años como parte de una propuesta contra el desplazamiento del departamento de vivienda de San José. El año pasado, la COPA no pudo avanzar porque no tenía los votos para aprobarla. Es de nuevo con el nuevo consejo.

Entonces, ¿qué es COPA y por qué es una mala política? COPA daría a las organizaciones sin fines de lucro calificadas la oportunidad de hacer la primera oferta para comprar propiedades residenciales antes de que las propiedades se pongan en el mercado abierto. En resumen, cuando el dueño de una propiedad quiere vender su propiedad, debe notificar a un grupo predeterminado de organizaciones sin fines de lucro calificadas.

Las organizaciones sin fines de lucro calificadas tienen la oportunidad exclusiva de hacer una oferta por 15 días. Los propietarios no pueden comercializar su propiedad al público sin el riesgo de fuertes multas del departamento de vivienda. Si una organización sin fines de lucro calificada presenta una carta de intención, ahora tiene hasta 25 días para realizar la diligencia debida y presentar una oferta. Esta política, si se aprueba, le daría a la organización sin fines de lucro hasta 120 días para asegurar el financiamiento y cerrar.

Hay muchas razones por las que esta es una mala política. Por un lado, deprime el valor de la propiedad al obligar a los propietarios a esperar antes de poder poner su propiedad en el mercado libre y abierto, que es exactamente uno de los objetivos de la COPA. Al restringir la competencia en el mercado abierto, esencialmente permite que estas organizaciones sin fines de lucro calificadas se salten la línea y se deslicen a la primera posición al tiempo que reducen artificialmente el valor de la propiedad. Eso en sí mismo es malo, pero empeora.

Estas organizaciones sin fines de lucro calificadas serían seleccionadas personalmente por el departamento de vivienda y es posible que algunas ya reciban fondos de la ciudad, lo que parece ser un conflicto de intereses. También hay discusiones sobre la provisión de incentivos fiscales a las organizaciones sin fines de lucro. Entonces, esencialmente, un pequeño grupo recibirá fondos del gobierno y tendrá una oportunidad increíble de hacer crecer su cartera de viviendas, todo mientras recibe potencialmente exenciones de impuestos. Esto es demasiado poder para darle a un grupo selecto de organizaciones corporativas sin fines de lucro.

San Francisco adoptó COPA en 2019. Este programa ha sido difícil de administrar y requiere una financiación significativa cada año para mantenerlo. No ha producido una unidad nueva ni ha hecho de San Francisco una ciudad más asequible. El objetivo declarado era conservar 1,000 unidades al año; solo se han conservado 234 unidades desde 2019. Además, la inversión inicial de San Francisco para este programa de 2019-20 fue de $37 millones. Berkeley, East Palo Alto y Redwood City exploraron la COPA, pero ninguna optó por seguirla. Es difícil comprender por qué estamos considerando esta política fallida. ¿Creemos que podríamos adoptar un programa similar y de alguna manera obtener resultados diferentes?

Las consecuencias no deseadas de la COPA son significativas, incluso causar que los alquileres aumenten y limitar la inversión en viviendas futuras que necesitamos desesperadamente. Un enfoque mucho mejor para abordar el desplazamiento es considerar la posibilidad de financiar cupones de vivienda para aquellos que han pasado por una mala racha en la vida y necesitan una mano para estabilizar su situación de vivienda. Los fondos de la Medida E se utilizan mejor para construir más viviendas, pero creo que proporcionar vales de vivienda se puede implementar más rápidamente y será mucho más efectivo y eficiente para mantener a más personas alojadas en comparación con COPA.

 Piense en todos los recursos de personal y los gastos que se han utilizado en los últimos tres años para sacar adelante la COPA. Solo el mes pasado, varios concejales votaron para negarles a los residentes de los Distritos 8 y 10 la oportunidad de seleccionar a sus propios representantes porque la ciudad no podía permitirse una elección especial. Entonces, ¿cómo podríamos permitirnos la COPA? ¿Qué mensaje estamos enviando a los votantes de San José si restringimos la vivienda de un mercado libre y abierto justo después de quitarles el derecho a los constituyentes de D8 y D10 a tener una elección libre y abierta para determinar quién debería representarlos?

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o siga a @neilvcollins en Twitter.