San José podría enfrentar una demanda por congelación de alquiler

San Jose's prohibición reciente de aumentos de alquiler posiblemente podría llevar la ciudad a los tribunales.

Douglas Dennington, un abogado de uso de la tierra de Rutan & Tucker LLP, que representa a los propietarios de todo San José, presentó una carta a los líderes de la ciudad el 1 de febrero en la que indicaba que los propietarios se oponen firmemente a la congelación de los alquileres y advierten que la ciudad puede "desear limitar esta responsabilidad significativa al derogando inmediatamente la prohibición ".

Dijo que la congelación de alquileres, que fue aprobada por los legisladores esta semana y detiene los picos de alquiler hasta junio para los inquilinos afectados por COVID-19, entra en conflicto con la ley estatal y federal y podría provocar demandas de los propietarios que buscan recuperar el dinero perdido durante la pandemia.

La congelación del alquiler de San José se aplica a los inquilinos que viven en apartamentos y casas móviles de alquiler controlado.

“Como se establece en este documento, la prohibición general propuesta contraviene las leyes estatales y federales y, además, puede dar lugar a reclamos monetarios sustanciales a favor de los propietarios y contra la ciudad”, escribió Dennington en su carta.

La abogada de la ciudad, Nora Frimann, se negó a comentar debido a un posible litigio, pero dijo que no estaba al tanto de ninguna acción legal pendiente sobre el congelamiento del alquiler.

Dennington advirtió que la prohibición de los aumentos de alquiler viola la Constitución de los Estados Unidos porque impide que un estado apruebe una ley que "perjudique la obligación de los contratos".

Dijo que la prohibición también entra en conflicto con la nueva ley de California.

El Proyecto de Ley del Senado 91, adoptado el 29 de enero, extendió la prohibición estatal de desalojos hasta el 30 de junio. El proyecto de ley prohíbe a los gobiernos locales promulgar medidas locales destinadas a proteger a los inquilinos del desalojo durante el COVID-19 antes del 1 de julio, cuando vencen las protecciones bajo la SB 91. Dennington afirma que la congelación de alquileres, que busca abordar la inestabilidad de la vivienda, actúa como una protección local contra el desalojo.

La Legislatura de California exige que las protecciones locales contra los desalojos no entren en vigor antes del 1 de julio, según Dennington. El congelamiento del alquiler de San José entró en vigencia el 2 de febrero. Dennington agregó que un inquilino puede usar las protecciones del congelamiento del alquiler como defensa en un procedimiento de desalojo que, en este caso, demostraría que la ordenanza violó la ley estatal.

La ciudad tendría problemas para demostrar cómo una congelación de alquiler ayudará a mantener a los inquilinos alojados, agregó, especialmente porque se supone que la prohibición de desalojos en todo el estado proporciona esas protecciones.

Dennington no pudo ser contactado de inmediato el jueves. No está claro a cuántos propietarios representa. La carta decía que la oficina legal representa a "varios proveedores de vivienda".

“Si bien el 'tsunami' de desalojos que alguna vez sirvió como impulso para la moratoria de desalojo nunca llegó a buen término, la Ciudad puede esperar un 'tsunami' de demandas por reclamos por parte de los propietarios que buscan recuperar sus pérdidas a manos de la Ciudad”, Dennington escribió.

Pero no todos los propietarios se oponen a la congelación del alquiler.

Jeff Zell, propietario y propietario de Zell Associates, no se opone a la congelación de alquileres, pero dijo que no le sorprendería que la ciudad fuera demandada por impedir que los propietarios cobraran el alquiler. Zell no dijo si personalmente consideraría demandar por pérdidas.

Zell, que posee 150 unidades en San José, dijo que tomó una decisión comercial personal de no aumentar los alquileres para las personas afectadas por COVID-19 incluso antes de que San José adoptara el congelamiento de alquileres.

"Siento que es una situación terrible para todos", dijo Zell. “Realmente me siento mal por algunas de estas personas que tienen estos saldos altos, y luego nunca los pagarán y perderán un lugar donde vivir en algún momento. Me siento muy mal por ellos. No se que hacer."

Una desventaja de la ordenanza, según Zell, es la capa adicional de supervisión del gobierno además de las regulaciones estatales, que pueden limitar la capacidad del propietario para negociar planes de recuperación de la inversión y reducciones de alquiler.

Dijo que SB 91 promete dar el 80% del saldo de un inquilino en alivio de alquiler a los propietarios. Pero un propietario puede arriesgarse a perder ese beneficio si intenta cobrar la deuda de alquiler de un inquilino mientras las protecciones bajo la SB 91 están vigentes.

“No hay incentivo ni motivación para renunciar al alquiler o hacer tratos con los inquilinos debido al panorama legislativo cambiante”, dijo Zell. “Lo triste es que nuestros inquilinos nos han pedido cosas y nuestra respuesta es 'estamos esperando a ver qué pasa'”.

Desde que comenzó la pandemia, Zell dijo que perdió más de $ 1 millón debido a la falta de pago de la renta, los cargos por pagos atrasados ​​y los aumentos de la renta.

"No hay forma de compensar las pérdidas", dijo Zell, y agregó que los propietarios tendrían suerte si obtuvieran incluso una fracción de los fondos estatales de ayuda al alquiler. “El gobierno federal es el único que puede imprimir dinero y en este momento, sin permitir que la gente vuelva a trabajar, tenemos que dar un paso al frente y pagar el alquiler de estas personas que no pueden ir y mantenerse por sí mismas”.

Comuníquese con Carly Wipf en [email protected] o sigue a @CarlyChristineW en Twitter.