En una ciudad que apenas ha crecido durante las últimas dos décadas, Los Gatos busca agregar más viviendas, casi el doble de unidades de las que necesita para 2040.
Las autoridades recomiendan la construcción de 3,783 nuevas viviendas en los próximos 20 años. Esto representa un aumento significativo del 90 % con respecto al objetivo de construcción de viviendas establecido por el estado para la ciudad, que es de 1,993. Según los propios cálculos de la ciudad , Los Gatos necesita entre 1,500 y 2,000 nuevas viviendas para 2040 para satisfacer el crecimiento demográfico.
Los funcionarios de la ciudad dijeron que el ambicioso plan de vivienda es un esfuerzo para hacer que Los Gatos sea más inclusivo para los residentes menos ricos y no blancos. Pero los oponentes dicen que los números no cuadran.
“También queremos abordar el tema de la inclusión, pero no sé si esta es la respuesta”, dijo el residente Lee Fagot a San José Spotlight. "Esta no es una verdadera demanda".
Los líderes de Los Gatos están planeando alejarse de las viviendas unifamiliares hacia opciones de viviendas multifamiliares como dúplex y casas adosadas.
Según el borrador del Plan General de Los Gatos 2040 , la densidad de viviendas se duplicará con creces en toda la ciudad por primera vez en la historia reciente, lo que podría suponer la construcción de casi el doble de viviendas de las necesarias para dar cabida al crecimiento demográfico en 20 años.
Los vecindarios de baja densidad podrían ver hasta 12 unidades de vivienda por acre, un salto desde un máximo de 5 unidades por acre bajo el plan general anterior.
Un cambio propuesto en la designación del uso de la tierra permitirá más desarrollos de uso mixto y opciones de viviendas multifamiliares, incluidos dúplex, triplex, cuadrúplex, canchas de cabañas y casas adosadas, que generalmente son más asequibles que las viviendas unifamiliares, según el plan. .
Esto permitirá a los desarrolladores construir más densos o más altos en casi todos los vecindarios, dijo la administradora municipal Laurel Prevetti a San José Spotlight.
“La ciudad realmente se enfoca en cómo convertirse en una comunidad más inclusiva (a través de viviendas asequibles) y ser más acogedora para las personas que ganan menos dinero”, dijo Prevetti.
Demanda de vivienda
Pero a algunos residentes les preocupa que las nuevas viviendas puedan empeorar el tráfico y estirar los recursos limitados en el área, como el agua y la energía.
“Esto es contrario a los cambios de nuestra población, que han sido planos o en declive”, dijo Fagot. "Simplemente no vemos ese nivel de demanda de vivienda en la ciudad".
Fagot, un residente de más de 30 años, agregó que “temía que el plan sea una respuesta al objetivo de vivienda del estado” en lugar de un cambio de política que tenga sentido para la ciudad.
El municipio está obligado a contar con políticas que permitan la construcción de nuevas viviendas, pero no tiene la responsabilidad de construirlas, declaró Joel Paulson, director de Desarrollo Comunitario de Los Gatos, en una reunión comunitaria.
Durante años, Los Gatos ha sido una ciudad de casas unifamiliares. En 2019, el precio medio de una vivienda era de aproximadamente 1.69 millones de dólares, según datos del censo. El cuarenta por ciento de la población de la ciudad ganaba más de 200,000 dólares al año en 2019.
De las 13,299 viviendas, el 71.5% son casas unifamiliares. Casi todas las viviendas nuevas construidas en la última década fueron casas unifamiliares, según muestran los datos del municipio.
Esto ha disuadido a los recién llegados, según informaron las autoridades. La población de la ciudad creció en aproximadamente 1,200 residentes entre 2010 y 2018. Esto representa un aumento anual del 0.5%, una de las tasas de crecimiento más bajas en South Bay . Los Gatos contaba con unos 30 000 residentes en 2019, según datos del censo.
Los Gatos también ha experimentado una creciente tasa de vacantes en la última década que creció de 5.3% a 6.5% entre 2010 y 2018, según los datos de la ciudad. En comparación, la tasa de disponibilidad de viviendas en el condado de Santa Clara disminuyó durante el mismo período, de 4.4% a 3.9%.
'Una pregunta importante'
El objetivo del plan general, dijo Prevetti, se enfoca en traer “una variedad más amplia (de viviendas) y una variedad más amplia de precios” a una nueva población que históricamente no podía permitirse vivir en Los Gatos.
Los Gatos tiene la tarea de proporcionar 1,993 unidades de vivienda en el marco del ciclo de Evaluación Regional de Necesidades de Vivienda 2023-2031, un mandato estatal que exige a las ciudades locales planificar para satisfacer sus necesidades de vivienda asequible. Sin embargo, no existe ninguna sanción si las ciudades no cumplen con los objetivos de vivienda establecidos por el estado.
“La última vez solo tuvimos que planificar 600 unidades de vivienda con nuestra (asignación)”, dijo Prevetti. “Esta vez tenemos que planificar al menos 2,000. Así que esta es una pregunta importante y la ciudad está a la altura del desafío ".
Según la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía, los objetivos de vivienda para el Área de la Bahía aumentaron en este ciclo para compensar las metas no alcanzadas en ciclos anteriores. Esta agencia exige que cada ciudad o pueblo del Área de la Bahía cumpla con un objetivo de vivienda cada ocho años.
Al menos seis jurisdicciones del Área de la Bahía han apelado sus asignaciones obligatorias de vivienda bajo el ciclo RHNA 2023-2031. Los Gatos no lo hizo.
La nueva propuesta no se aplica a las áreas de las laderas de la ciudad por preocupaciones de seguridad de los incendios forestales.
Mayor densidad
A falta de terrenos baldíos, la ciudad dependerá de proyectos de reurbanización en áreas de uso mixto, así como áreas residenciales de densidad media y alta, para cumplir con su ambicioso objetivo.
Prevetti dijo que la ciudad dará prioridad a los proyectos de reurbanización de uso mixto a lo largo de corredores comerciales o centros comerciales más antiguos. Al menos el 20% de las nuevas unidades deben ser asequibles para los hogares de ingresos bajos o moderados, los que ganan entre $ 117,750 y $ 177,624 al año para una familia de cuatro, respectivamente.
La ciudad identificó ocho áreas donde esto puede ocurrir, incluido el centro, Los Gatos Boulevard, North Santa Cruz Avenue, North Santa Cruz Avenue District, Winchester Boulevard y Lark Avenue.
Los vecindarios residenciales de baja densidad también verán cambios, pero los nuevos desarrollos deben seguir las pautas de diseño para que coincidan con el estilo arquitectónico de la ciudad.
“Esto también permitirá aumentos suaves en la densidad dentro de los vecindarios siguiendo nuestras pautas de diseño residencial”, dijo Prevetti. "Realmente no podrá ver el cambio, pero dentro de un edificio en particular, si alguien quisiera dividirlo en unidades individuales, podría hacerlo".
La elevada meta equivaldría a agregar 200 nuevas unidades de vivienda al año. Los funcionarios dijeron que duplicaron la meta porque quieren planificar los próximos dos ciclos de la asignación de vivienda.
“Este es un ritmo que nunca se ha visto en el área y ciertamente no en la ciudad”, dijo Fagot. "No veo ninguna base de por qué deberían establecerse tales números".
Entre 2010 y 2018, la ciudad agregó 250 unidades en total, un aumento de aproximadamente 0.2% anual, según los datos de la ciudad.
Según la ley estatal , un lote unifamiliar puede albergar hasta tres unidades de vivienda, incluidas las unidades de vivienda accesorias . El municipio también cuenta con estas últimas para alcanzar su objetivo de vivienda.
Recursos limitados
El plan para densificar Los Gatos y duplicar sus objetivos de vivienda surge mientras San José, la ciudad más grande del Área de la Bahía, se prepara para su propia batalla por una iniciativa llamada " Vivienda de Oportunidad ".
Esta política permitiría a los promotores construir hasta cuatro viviendas en parcelas destinadas exclusivamente a viviendas unifamiliares.
Una residente de Los Gatos llamada Leonie expresó en una reciente reunión comunitaria su preocupación por cómo el plan podría agravar los problemas de agua y tráfico de la ciudad. No proporcionó su apellido.
“Los Gatos es un embudo para la playa en (la carretera) 17”, dijo. "No podemos planificar demasiados (muchos) edificios más si no tenemos el agua y las carreteras que los sostendrán".
Los Gatos está haciendo un informe de impacto ambiental para evaluar estas preocupaciones, dijo Paulson. El informe debe presentarse este verano.
Los funcionarios de la ciudad han celebrado cuatro reuniones comunitarias para revisar la propuesta desde 2018, lo que Fagot dice que no es suficiente.
“Necesitamos más participación ciudadana en este proceso”, dijo. "El impacto de este plan será en la próxima generación, así que tenemos que pensar en esto".
Los líderes de Los Gatos dicen que realizarán más audiencias antes de que se adopte el plan en noviembre.
Para obtener más información sobre el Plan General de Los Gatos 2040, haga clic aquí.
Puedes contactar con Tran Nguyen en [email protected] o seguirlo en Twitter en @nguyenntrann.
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