Đại bồi thẩm đoàn dân sự cho biết trái phiếu nhà ở Quận Santa Clara đang đi đúng hướng bất chấp những rào cản

Một bồi thẩm đoàn dân sự cho biết trái phiếu nhà ở trị giá 950 triệu đô la của Quận Santa Clara đang hoạt động như đã hứa, cho nó xếp hạng "A" trong một báo cáo gần đây - mặc dù có một số lượng nhỏ các ngôi nhà thu nhập thấp được xây dựng kể từ khi được phê duyệt.

Dự luật A, được 68% cử tri thông qua vào năm 2016, sẽ cung cấp tài chính để xây dựng 4,800 ngôi nhà giá cả phải chăng trên toàn quận trong khoảng một thập kỷ một cuộc khủng hoảng vô gia cư bùng nổ.

Sáu năm thực hiện sáng kiến, Quận Santa Clara đã hoàn thành 289 căn hộ giá cả phải chăng — khoảng 6% mục tiêu cuối cùng. Tính đến tháng 1,246 năm ngoái, 1,302 ngôi nhà đang được xây dựng, với 41 ngôi nhà vẫn đang trong quá trình xây dựng. Điều đó khiến khoảng XNUMX% mục tiêu về nhà ở của quận sẽ được xác định.

Cam kết gần 1 tỷ đô la đã thu hút sự phẫn nộ của cư dân vào năm ngoái khi công ty kế toán MGO nói trong một cuộc kiểm toán rằng Biện pháp A “đã không hiệu quả trong việc hoàn thành sứ mệnh của nó,” với lý do tốc độ xây dựng và bàn giao các dự án chậm là mối đe dọa đối với việc cung cấp nhà ở cho những người có nhu cầu nhất. Một ủy ban giám sát cũng báo động vào năm 2020 về tốc độ xây dựng chậm.

Thi công chậm 

Đại bồi thẩm đoàn bắt đầu điều tra một đơn khiếu nại được gửi vào năm ngoái về số lượng nhỏ ngôi nhà đã thực sự hoàn thành thông qua Biện pháp A. Báo cáo tháng XNUMX của nó, được gọi là "Biện pháp A kiếm được điểm A", cho thấy quận không có nghĩa vụ phải di chuyển xây dựng trước, như nhiều rào cản — chẳng hạn như chống đối và chậm trễ ở cấp thành phố và khó đảm bảo phù hợp với quỹ tiểu bang — nằm ngoài thẩm quyền của quận.

Báo cáo cũng cho thấy rằng chi phí xây dựng và lạm phát tiềm ẩn không ảnh hưởng đến sự phát triển của Biện pháp A. Quận đã cam kết 108 triệu đô la để mua 16 bất động sản để tránh giá đất tăng.

Hạt Santa Clara đã thành công trong việc đáp ứng mục tiêu tài trợ cho nhà ở được hỗ trợ lâu dài và các căn hộ dành cho người có thu nhập từ rất thấp đến cực thấp, nhưng báo cáo cho thấy nó đang chậm tiến độ trong việc tài trợ cho việc sử dụng lại nhanh chóng — một chương trình được trợ cấp tiền thuê nhà cung cấp cho cư dân một thời gian tạm thời nơi để ở. Đại bồi thẩm đoàn kêu gọi quận tiếp tục khám phá Chìa khóa Home của Dự án của tiểu bang hoặc xem xét lại mục tiêu sử dụng lại nhanh chóng trước tháng XNUMX.

Nó cũng lưu ý rằng quận và ủy ban giám sát trái phiếu đang làm việc về các biện pháp khuyến khích mới để khuyến khích sự phát triển hơn và hợp lý hóa quá trình lập kế hoạch. Báo cáo cho biết đối với trách nhiệm của quận, tiền thế chấp nhà ở đang được chi tiêu một cách hợp lý và kịp thời.

Những người ủng hộ nhà ở địa phương cho biết quận luôn có thể làm nhiều hơn để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng họ thừa nhận các quan chức đã thực hiện công việc "to lớn" với Biện pháp A.

“Đã có rất nhiều bài báo nói về việc Biện pháp A quá chậm hay quá nhanh,” Mathew Reed, giám đốc chính sách của SV@Home, nói với San José Spotlight. “Chúng tôi cảm thấy như báo cáo của đại bồi thẩm đoàn đã làm rất tốt trong việc đánh giá và hiểu được nhiều yếu tố (trong việc xây dựng nhà ở giá rẻ).”

Reed cho biết thêm, các dự án nhà ở giá cả phải chăng ở Thung lũng Silicon phải mất từ ​​XNUMX đến XNUMX năm lập kế hoạch và xây dựng trước khi cư dân có thể chuyển đến ở - ngay cả trước khi đại dịch xảy ra.

Các lớp chướng ngại vật 

Một trong những trở ngại lớn nhất đối với các nhà phát triển nhà ở giá rẻ trong khu vực là khả năng đảm bảo tất cả các nguồn vốn, đặc biệt là các khoản tín dụng thuế và phân bổ trái phiếu ở cấp tiểu bang, báo cáo lưu ý.

San Jose, cũng e dè về mục tiêu nhà ở của nó, đã nỗ lực khuyến khích nhiều nhà ở giá cả phải chăng hơn, bao gồm loại bỏ một chính sách hàng thập kỷ điều đó đòi hỏi một số phát triển để dành tầng trệt cho không gian thương mại.

Đánh giá viên Larry Stone của Hạt Santa Clara, người cũng là chủ tịch ủy ban giám sát trái phiếu, cho biết tốc độ xây dựng chậm là một mối lo ngại nghiêm trọng.

Stone nói với San José Spotlight: “Chúng tôi nói về nó trong mọi cuộc họp. “Chúng tôi không xây nhà nhanh như mong muốn… nhưng quỹ Dự luật A chỉ cung cấp một phần tài chính cho các đơn vị nhà ở.”

Ví dụ, dự án nhà ở La Avenida 100 căn ở Mountain View đã nhận được 19 triệu đô la thông qua Dự luật A. Nhưng nó vẫn cần 15 triệu đô la từ thành phố và 25 triệu đô la khác từ chương trình tín dụng thuế của tiểu bang để tiếp tục, báo cáo của bồi thẩm đoàn lưu ý . Dự án sẽ nằm im nếu không có các nguồn tài trợ tổng hợp.

Stone cho biết đại dịch cũng đã làm chậm lại nhiều diễn biến, do nhiều công nhân trong các sở quy hoạch và nhà ở thành phố đã rời bỏ công việc của họ để đáp ứng nhu cầu COVID-19. Ông nói, điều này đã tạo ra một công việc tồn đọng trên toàn quận.

Theo Stone, chính quyền địa phương cũng cần có những bước đi quyết liệt để tăng mật độ ở các thành phố của họ, điều này sẽ cho phép nhiều nhà ở đến.

Ông nói: “Bạn không thể xây nhà giá rẻ trong điều kiện thị trường. "Điều đó là không thể."

Giám đốc Văn phòng Hỗ trợ Nhà ở Consuelo Hernandez, người giám sát việc tài trợ Dự luật A cho quận, đã không trả lời một cuộc điều tra về báo cáo. Cô ấy trước đây đã bảo vệ cách tiếp cận của quận đối với trái phiếu nhà ở.

Kể từ khi ủy ban giám sát nêu lên lo ngại về tiến độ chậm, quận đã sử dụng ảnh hưởng của mình để giúp các nhà phát triển nhà ở giá rẻ bất chấp việc có thể.

Stone nói: “Chúng tôi đang gây áp lực nhiều nhất có thể lên chính quyền địa phương và các thành phố để phê duyệt các dự án.