Bramson: Construyendo nuestra salida del control local

La cuestión de quién pone qué y dónde en una comunidad determinada es interesante. Durante décadas, la autoridad del uso de la tierra (el poder de decidir si se permiten o no posibilidades comerciales, residenciales, industriales y una serie de otras posibilidades en una parcela determinada) ha recaído en el gobierno municipal donde se encuentra la parcela de tierra. Independientemente de quién sea el propietario de la tierra, las ciudades y los condados históricamente han tenido la última palabra sobre lo que se puede o no construir allí.

Considerado como un medio para preservar el carácter comunitario y adaptar el desarrollo a las necesidades de la comunidad, desafortunadamente el control local ha tenido consecuencias no deseadas que en ocasiones obstaculizan el progreso, exacerban la desigualdad e impiden la asignación eficiente de recursos. Y en la crisis de vivienda asequible que enfrentamos hoy, con demasiada frecuencia el control local ha surgido como un obstáculo significativo y costoso para la construcción de las viviendas que necesitamos desesperadamente para nuestros residentes más pobres.

Dado que los funcionarios electos, especialmente los de ciudades o distritos más pequeños, están en deuda con sus electores, tomar decisiones impopulares cuando se trata de desarrollar viviendas más asequibles en casi cualquier lugar puede ser un suicidio político. Temores infundados de devaluación de la propiedad, el aumento del tráfico o el aumento de la delincuencia se convierten en el grito de guerra de los líderes vecinales y propietarios de negocios que a veces forman la oposición. Y cuando se enfrentan a la multitud en la plaza pública, puede resultar más fácil para los responsables de la toma de decisiones buscar refugio para ellos mismos en lugar de permitir que se construyan viviendas para otros.

Además de esto, muchos gobiernos locales utilizan regulaciones de zonificación que efectivamente excluyen por completo las opciones de viviendas multifamiliares asequibles. Las leyes de zonificación obsoletas a menudo exigen lotes de gran tamaño, requisitos mínimos de pies cuadrados y otras restricciones que aumentan el costo de la construcción. Estas restricciones hacen que sea financieramente inviable para los desarrolladores crear unidades de vivienda asequibles, perpetuando la crisis de asequibilidad. La evidencia de esta preocupante realidad está aquí mismo en casa, donde 94% de todo el suelo residencial en San José está zonificado únicamente para viviendas unifamiliares.

Para empeorar las cosas, la naturaleza descentralizada del control local del uso de la tierra significa que cada ciudad o condado tiene su propio conjunto de regulaciones y procesos de aprobación. Por lo tanto, los promotores de viviendas asequibles no sólo necesitan recorrer el mundo para encontrar un terreno que el gobierno local considere “aceptable”, sino que también deben navegar por una red de complejidad burocrática que resulta en ineficiencia, demoras y costos adicionales, lo que desalienta aún más el desarrollo de viviendas asequibles. Y ante la falta de voluntad política para incentivar el avance de estos proyectos, existe una tendencia natural a alejarse de tantos sitios que de otro modo habrían sido lugares ideales para construir.

Quizás la faceta más perjudicial de esta cuestión es que este tipo de autoridad puede perpetuar la segregación y contribuir al desplazamiento. Cuando los poderes de zonificación se utilizan para mantener alejadas las viviendas asequibles, tiene el potencial de reforzar ciertas disparidades económicas y raciales que pueden existir en una comunidad. Sin que se desarrollen activamente alternativas, los residentes de bajos ingresos son expulsados ​​de los barrios que han sido sus hogares durante generaciones y no tienen otro lugar adonde ir.

En California, la buena noticia es que en los últimos años el estado ha intervenido y ha creado una serie de nuevas leyes que ayudan a garantizar que ahora existan viviendas más asequibles. Simplificar la legislación como SB 35 (2016) y AB 2162 (2018) ha acelerado los tiempos de aprobación y limitado los retrasos. Otras leyes nuevas como SB 330 (2019) han abierto la puerta en comunidades que de otro modo habrían dicho no incluso a un solo nuevo desarrollo asequible. Y, aún más recientemente, los legisladores han centrado su atención en lugares vacíos y subutilizados, como edificios de oficinas y estacionamientos, con AB 2011 (2022) y SB 6 (2022)  permitiendo explorar un número aún mayor de oportunidades de desarrollo residencial para el futuro.

A nivel local, varias ciudades ya han adoptado algunas de estas nuevas herramientas. San José, Morgan Hill y Mountain View redujeron los tiempos de aprobación, abrieron nuevas parcelas y trabajaron con desarrolladores para descubrir cómo asociarse de manera más efectiva para utilizar la legislación en toda su extensión. Trabajar con el condado de Santa Clara y utilizar recursos aprobados por los votantes, como la Medida A (2016) y la Medida E de 2020 (2020), miles de nuevas viviendas están en proyecto y avanzando más rápido que nunca. Cada jurisdicción todavía está íntimamente involucrada en garantizar que las nuevas viviendas se construyan con los más altos estándares y que la comunidad participe de manera efectiva. La diferencia ahora es que la opción de decir “no” está descartada.

Pero no nos equivoquemos: la lucha aún continúa. Muchos lugares que apuestan menos por la vivienda que nuestra región quieren recuperar el poder que les han quitado. Y algunas de las leyes más efectivas vigentes hoy en día desaparecerán pronto si no se vuelven a autorizar. Por eso es fundamental que presionemos para que se adopten leyes como SB 4 (vivienda asequible en tierras de educación superior y religiosas) y SB 423 (transmisión para acelerar el desarrollo) avance este año. Ahora no es el momento de poner las cosas más difíciles a las personas que más necesitan la vivienda.

La triste verdad es que el control local del uso de la tierra, si bien apunta a preservar el carácter comunitario, a menudo obstaculiza el progreso que necesitamos para que nuestros residentes prosperen. Al reconocer las limitaciones de este sistema y adoptar reformas que prioricen la vivienda asequible, podemos trabajar para crear comunidades más inclusivas, equitativas y vibrantes para todos.

El columnista de San José Spotlight, Ray Bramson, es el director de operaciones de Destination: Home, una organización sin fines de lucro que trabaja para acabar con la falta de vivienda en Silicon Valley. Sus columnas aparecen cada segundo lunes del mes. Póngase en contacto con Ray en [email protected] o sigue a @rbramson en Twitter.