Thành phố San Jose muốn đất công nghiệp được miễn trừ khỏi luật nhà ở.

Chỉ còn năm tháng nữa là luật nhà ở mang tính bước ngoặt có hiệu lực trên toàn bang California, các quan chức thành phố San Jose đang gấp rút tìm cách miễn trừ nhiều khu vực rộng lớn của thành phố khỏi luật này.

Dự luật Thượng viện số 79 của Thượng nghị sĩ Scott Wiener, được ký thành luật vào tháng 10, nhằm mục đích khuyến khích xây dựng nhà ở mật độ cao hơn xung quanh các trung tâm giao thông công cộng. Tại San Jose, luật này sẽ bao gồm 40,000 thửa đất, trong nhiều trường hợp sẽ đẩy giới hạn chiều cao và mật độ tối đa cho các tòa nhà dân cư mới xây dựng lên cao hơn, theo các quan chức thành phố.

Để đáp lại, các nhà lãnh đạo thành phố dự định viện dẫn một số điều khoản miễn trừ được ghi trong luật, bao gồm điều khoản cho phép các thành phố loại trừ những khu đất đã được chỉ định cho các mục đích liên quan đến tạo việc làm. Vào ngày 27 tháng 1, Hội đồng thành phố đã chỉ đạo các nhân viên quay lại vào tháng 3 với một biện pháp để miễn trừ khoảng 6,600 mẫu đất công nghiệp , chủ yếu nằm ở phía Bắc San Jose.

Trong khi một số lãnh đạo thành phố hoan nghênh sự thúc đẩy về nhà ở mà dự luật SB 79 có thể mang lại, những người khác lại lo ngại về những tác động không chắc chắn mà nó có thể gây ra cho cảnh quan đô thị của San Jose.

“Đây là một mớ hỗn độn. Nó sẽ gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho cộng đồng của chúng ta,” Phó Thị trưởng Pam Foley phát biểu tại cuộc họp hội đồng tuần trước. “Tôi thực sự không thích việc quyền tự chủ địa phương bị tước đoạt khỏi hội đồng thành phố, đặc biệt là đối với một vấn đề như thế này.”

Các quan chức cho biết sáu khu vực sẽ được hưởng ưu đãi miễn trừ của thành phố, bao gồm Bắc San Jose, Old Edenvale, Hành lang Thương mại Monterey, Đông Gish, Mabury và Khu công nghiệp quốc tế Berryessa.

Thành phố San Jose dự định xin miễn trừ theo điều khoản SB 79, cho phép các thành phố loại trừ những khu đất không có lối đi bộ trực tiếp dẫn đến trạm dừng phương tiện công cộng. Trong khi đó, các quan chức cũng đang xem xét những tác động tiềm tàng của luật này đối với các di sản lịch sử.

Thành phố đang đối mặt với thời hạn rất gấp để hoàn thành tất cả công việc này: Họ phải chứng nhận các trường hợp miễn trừ của mình với các cơ quan nhà nước trước ngày 1 tháng 7, khi dự luật SB 79 chính thức có hiệu lực.

Trong quá trình soạn thảo dự luật SB 79, thành phố San Jose đã vận động chính quyền Sacramento để đảm bảo dự luật này bao gồm điều khoản miễn trừ cho đất công nghiệp. Các nhà lãnh đạo thành phố lo ngại rằng việc chuyển đổi quá nhiều đất công nghiệp khan hiếm của thành phố sang mục đích dân cư sẽ làm suy yếu một nguồn thu thuế quan trọng.

“Tỷ lệ đất dành cho mục đích tạo việc làm khá nhỏ, khoảng 13%,” Thị trưởng Matt Mahan phát biểu tại cuộc họp. “Vì vậy, điều rất quan trọng là chúng ta phải thực hiện các bước để đảm bảo rằng chúng ta miễn trừ những khu đất thiết yếu cho các công việc có mức lương cao – để đóng góp vào nguồn thu thuế.”

Những người ủng hộ dự luật SB 79 cho rằng mục tiêu cốt lõi của luật này là tạo ra các khu dân cư đô thị sầm uất, nằm trong khoảng cách đi bộ đến các phương tiện giao thông công cộng . Để hiện thực hóa điều đó, luật nhắm vào các khu dân cư xung quanh các điểm dừng giao thông công cộng chính, đặt ra giới hạn tối thiểu về mật độ nhà ở và chiều cao công trình trong bán kính nửa dặm. San Jose có 56 địa điểm như vậy, bao gồm các điểm dừng của Caltrain, BART, đường sắt nhẹ VTA và xe buýt nhanh.

Các quan chức thuộc Sở Quy hoạch, Xây dựng và Thi hành Luật đã nghiên cứu kỹ lưỡng đạo luật nhà ở phức tạp này trong nhiều tháng để xác định xem nó sẽ có ý nghĩa như thế nào đối với thành phố.

Trong quá trình phân tích, các nhân viên đã xem xét những thay đổi dự kiến ​​về mật độ dân cư do dự luật SB 79 gây ra đối với các khu dân cư xung quanh ba điểm dừng giao thông công cộng chính — Ga BART Berryessa, Ga Tamien và Ga Snell. Kết quả xem xét cho thấy tác động của luật này sẽ khác nhau rất nhiều trên toàn thành phố.

Trong trường hợp ga Berryessa BART , các nhân viên đã xác định rằng khu vực xung quanh hiện đã cho phép mật độ xây dựng cao hơn một chút so với mức cho phép theo dự luật SB 79. Ngược lại, SB 79 sẽ dẫn đến sự gia tăng đáng kể giới hạn mật độ xây dựng xung quanh ga Snell. Trong khi quy hoạch hiện tại cho phép khoảng 3,200 ngôi nhà trong khu vực, giới hạn đó sẽ tăng lên 37,000 – gấp hơn mười lần – một khi luật có hiệu lực.

Nhưng ngay cả khi các quan chức đang tìm cách xin miễn trừ khỏi dự luật SB 79, một số người ủng hộ phát triển nhà ở tại San Jose đã phàn nàn rằng đề xuất miễn trừ của thành phố là quá mức.

“Câu hỏi đặt ra là, liệu có cách tiếp cận nào mang tính chiến thuật hơn không?” chuyên gia tư vấn về quy hoạch sử dụng đất Erik Schoennauer nói với tờ San José Spotlight. “Bởi vì chúng ta muốn có nhà ở tại khu vực Bắc San Jose. Vậy sẽ thật tuyệt nếu có những khu đất ở Bắc San Jose có thể tận dụng được quy trình của dự luật SB 79?”

Trước những câu hỏi như vậy, Mahan đã nêu ra khả năng các trường hợp miễn trừ có thể được điều chỉnh thêm sau khi biện pháp ban đầu được thông qua.

“Chúng ta đang chạy đua với thời gian và cần phải làm cho đúng,” Mahan nói.

Liên hệ với Keith Menconi qua địa chỉ email [email protected] hoặc @KeithMenconi trên X.