Chester: Las lagunas jurídicas en materia de vivienda exponen un problema y una solución

Un artículo reciente de San José Spotlight explicó cómo una ley estatal destinada a crear más viviendas también se puede utilizar para reducir drásticamente la construcción de viviendas.

El sitio del mercado de pulgas de San José, un Pueblo urbano, podrá contar con poco más del 25% de la cantidad original de viviendas propuestas.

El reportero habló con Erik Schoennauer, que representa a los propietarios. Dijo que las tasas de interés se han disparado junto con los costos de construcción y que hay poca financiación para viviendas de alta densidad, lo que hace que el proyecto anterior sea financieramente inviable. Esta es la explicación que da un desarrollador a un problema mayor: las aldeas urbanas son menos “financieramente viables” que los proyectos más pequeños.

El alcalde Matt Mahan se ha proclamado un defensor de la responsabilidad y el sentido común. El alcalde también ha sostenido durante mucho tiempo la posición de que una mayor densidad de viviendas en el centro y cerca del transporte público “pagar por sí mismo”, parte de sus políticas de candidatura a la alcaldía. Su visión de sentido común era “centrar” el crecimiento de viviendas en torno a los sitios de las Aldeas Urbanas de la ciudad y “aumentar la viabilidad” mediante la creación de una lista de aprobaciones previas para agilizar el proceso.

Como consultor en uso de la tierra, es importante considerar la opinión del Sr. Schoennauer. ¿Es de sentido común centrar el crecimiento de la vivienda en los terrenos más caros porque están cerca de muchos puestos de trabajo o de líneas ferroviarias? ¿O con el tipo de construcción más caro, porque el hormigón y el acero son más caros, lo que los promotores consideran “económicamente inviable”?

¿Es hora de responsabilizar al alcalde Mahan y preguntar: "Si las aldeas urbanas no son financieramente viables, ¿apoya usted el aumento de la zonificación residencial y comercial de uso mixto para satisfacer las necesidades de vivienda de los residentes de los que él es alcalde?"

Lamentablemente, la alcaldía no respondió cuando solicité un comentario.

En una conversación de 2020 que tuve con su equipo de campaña, había una postura firme detrás de que Urban Villages fuera lasNo es una respuesta para la construcción de viviendas. Este pensamiento parece de sentido común para muchos profanos.

Un funcionario electo tiene una gran ventaja sobre los legos en el sentido de que tiene la capacidad de escuchar a profesionales, algunos incluso especializados en el área durante años, que podrían brindar recomendaciones para diferentes modelos de cambio. Un funcionario electo puede tener conversaciones íntimas con ellos y hacerles preguntas para captar los matices de cualquier tema. Mahan nunca ha aceptado la realidad de que nuestro uso de la tierra ha creado una base impositiva municipal insostenible dados los servicios necesarios para una alta calidad de vida.

Dado que no hay ningún enlace a la encuesta de opinión de la comunidad de 2023 en la que se basó nuestro “cuadro de mando de la ciudad”, me referiré a la encuesta del 2022 . Muestra que la inmensa mayoría de las personas que aún no están jubiladas no ven la ciudad como un lugar bueno o excelente para jubilarse. También muestra que la mayoría de las personas asociadas con ser padres de niños en edad escolar no creen que sea un buen o muy buen lugar para criar a un niño. Entonces para ver un éxodo de personas es, para decirlo sin rodeos, un hecho. Necesitamos cambios para brindarles a las familias de todas las edades la posibilidad de permanecer en su ciudad. Cambie para generar confianza en que quedarse es beneficioso, así como para crear el deseo de quedarse.

Es posible que los cambios no se correspondan con la sensación que todos los residentes tienen de cómo es su vecindario perfecto. Muchos imaginan un barrio donde los vecinos se conocen. Donde las calles y aceras estén limpias y en buen estado. Donde la gente es feliz. Donde los patios estén bien cuidados. Esta visión no se limita a los barrios unifamiliares.

Salones. Cafés. Librerías. Se trata de pequeños negocios que pueden ser puntos de reunión comunitaria en barrios con tráfico lento. Se convierten en lugares de encuentro y elementos básicos del vecindario para unirnos más como vecinos. Crean un gran sentimiento de orgullo y eso lo beneficia más de lo que podría hacerlo un vecindario unifamiliar también desde un punto de vista financiero.

En San José, actualmente estamos subsidiando impuestos para simplemente mantener nuestras carreteras. Subvencionamos nuestra base impositiva cuando votamos por impuestos temporales para propósitos específicos como Medidas B y T, que finalizarán en 2028 y luego podría surgir un nuevo impuesto si a todos les gusta el pavimento que han visto en toda la ciudad. Votamos para subsidiar nuestros distritos escolares. Vemos al alcalde Mahan liderar numerosos esfuerzos de limpieza, por lo que lo felicito, sin preguntar por qué se necesitan voluntarios en lugar de crear más empleos para brindar el servicio. Votamos para subsidiar nuestra base impositiva porque nuestra base no puede crecer fácilmente.

Tenemos un terreno limitado pero amplio, gran parte del cual está dividido en zonas para albergar una casa. Podría haber cuatro casas en el mismo terreno, o un negocio y dos casas que generen más ingresos y al mismo tiempo paguen impuestos sobre las ventas. Los negocios vecinales en lotes de uso mixto refuerzan nuestra base impositiva, por lo que nos alejamos poco a poco de depender de medidas impositivas adicionales para satisfacer las necesidades básicas de la ciudad.

Es una solución de sentido común por la que debemos responsabilizar a todos los funcionarios electos, ya que son responsables de seguir la Constitución de los Estados Unidos y "asegurar la bendición de la libertad para nosotros y nuestra posteridad". Nuestras generaciones futuras merecen este cambio que se nos ha negado. Por nuestra comunidad, por nuestra sostenibilidad económica, por las generaciones venideras.

Gordon Chester es un residente de San José de toda la vida con experiencia en desarrollo en el condado y un interés en vivienda, tránsito e historia.